万科预警,房地产行业进入黑铁时代
万科的郁亮,是房地产行业的吹哨人。相比王石的狂傲,郁亮似乎更喜欢低调。但这并不妨碍他的眼光和谋略的远瞻性。
2022年2月11日,郁亮再度预警房地产行业。
郁亮表示,房地产行业已经进入"黑铁时代",进入缩表出清阶段(即去金融化),万科将破釜沉舟、背水一战,缩衣节食,不坐头等舱,减少各种开支,同时,需求新的发展模式,调整业务布局。
时间轴回到2018年,房地产行业还是一片火热。万科"活下去"的口号被同行嘲笑贩卖焦虑,扩大规模依然是多数房企的目标,几乎没有人会知道一年以后风向变得那么快。
房地产行业大佬们最不缺的就是胆量,恒大、融创还在一路高歌猛进。郁亮火了一把,万科却再次归于平静。
其实2022年1月份万科的业绩并不差,销售额达335亿,春节档销售额相比往年少了很多,但是整体排名仅次于碧桂园(碧桂园2022年1月份销售达504亿)。
但不可否认的是,2022年回乡置业潮没有再次实现高光,这只是房地产行业的一个缩影。
房地产的黄金时代已经过去。在过去二十年房地产快速发展靠的是什么?不是土地政策也不是货币政策,而是资本介入。
玩的就是加杠杆,金融行业那一套。房企拿地然后抵押,从银行贷款,快速销售,业主交首付款,贷款买房,银行两头盈利。房企再扩大规模,发债或者通过信托机构融资,继续拿地,总之雪球越滚越大,悄然间就负债百亿甚至千亿。
无论是贷款还是融资,以及各种运营成本都在增长,但是总有人得买单,买单的是谁?是普通的老百姓,是买房的业主。
房地产行业对经济发展的贡献不可否认,但是对其他行业也有冲击,房地产行业这么赚钱,还搞什么科研,搞什么制造业?不以盈利为目的的企业都是耍流氓。
时代在发展,风向也在变。
坚持住房不炒、坚守三大红线不碰触,这是大方向。
房地产去金融化已成定局。
与市场预期相对应的是供需关系,小城市人口外流,潜在购买力在减少。大城市在增加供应量,集中供地,意味着什么?意味着房子很多,不愁买不到。当投资客不再炒房的时候,大家也不会盲目把钱都投在房产上,导致房价快速上涨。
不仅如此,房地产的核心是什么?是资源配套。买房子买的不是钢筋混泥土,而是一种资源占有,比如学校、公园、自然景观等。其中学校最关键。但是教育资源均衡化、就近入学也是趋势。学区房在不久的将来,也会真正失去意义。
当然,黑铁时代并不意味着房地产行业要倒下,毕竟这个行业涉及的上下游产业很多,牵一发而动全身。
房价上涨也不是单一因素引起的,房企也不过是搬运工而已。
稳定才是最重要的。
但是目前房地产行业也的确进入下行期,是转型还是躺平?没有人会知道答案。
危机也是机会,任何一个行业发展到一定程度,都会遇到瓶颈期。万科已经预警,各个房企相比也在思考新出路。如何赢得市场,如何寻求新的发展之路,谁又能主宰市场沉浮,让我们拭目以待吧。
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