2021楼市金九银十的魔幻一幕火爆销售未至，集体退房先行？

　　这是熊猫贝贝的第669篇原创文章：
　　#深圳龙华豪宅业主集体请愿退房#
　　#金九银十探房季#
　　中国楼市中的逐利风气，利益之下的人性本质，最模范，最生动的范本，放眼全国，深圳敢说第二，没有城市能拔头筹。
　　作为中国最成熟的经济特区，示范之城，深圳不仅在经济领域成为当之无愧中国南方地区的风向标，在楼市和房价，甚至是市场化，金融化，资产化等等方面，都是具有带头效应的。
　　所以，被长期冠以中国＂炒房第一城＂的深圳，是中国楼市中人性本色演绎得最为淋漓尽致的代表。没有之一。
　　出来混，迟早是要还的，天道有轮回，苍天饶过谁？
　　任何时代都有潮起潮落，周期循环，往复不止，但是永远都有退潮期被高位套牢的失败者。
　　2021年，中国楼市不太好，当然，这个好坏，是相对于炒房投机，价差套利的群体而言的。
　　好不容易熬到了一年一度的金九银十，没想到市场期待的火热没有到来，反而出现了很多魔幻的事情：
　　第二轮全国两集中土地拍卖全面遇冷；
　　多个城市出台＂限跌令＂，政策托举楼市明显，其中不乏高首位度的省会级别城市；
　　……
　　这下好，旺季还没拉开序幕，一盆又一盆的冷水就提前浇了下来。
　　不知道各位看到这篇文章的朋友，有没有在中秋假期的时候去本地的各大售楼部看看？
　　2021年中国楼市金九银十预热开张的时间里面，最为魔幻的事情，在深圳上演了：
　　深圳龙华第一豪宅全体业主集体请愿退房！总价都在1500万以上！2021年9月18日，根据新浪房产的报道，深圳龙华金茂府业主发布＂集体退房请愿书＂，要求龙华金茂府给予集体退房。
　　深圳龙华金茂府是金茂集团在深圳的高端楼盘，均价在10-11万/平米，户型面积在155-240平米，总价都在1500万以上每套。
　　2019年11月20日，金茂府以10.3万的均价刷新了龙华新房价格的记录，坐实了龙华第一豪宅的称号。
　　图片来源：新闻媒体
　　这篇文章，就和各位朋友一起聊一聊，深圳这一幕＂豪宅集体退房＂魔幻事件，以及事件背后的人性本色。
　　图片来源：头条图库1炒房第一城的预期，也撑不住了……
　　9月18日，一则名为《龙华金茂府集体退房请愿书》的文档在深圳的微信群和朋友圈流传。
　　图片来源：网传请愿书截图
　　整篇请愿书近4000字，罗列了几大理由，详细叙述了业主们退房的事实依据。
　　业主们罗列了开发商的几大＂罪状＂：开发商在销售过程中乱收品质提升费。
　　利用学位营销，但是学校迟迟未动工。
　　房屋质量有问题，甲醛味超标。
　　…………
　　不知道是不是为了凑条数，还是为了突出事态严重性，根据网上流传的截图，业主在最后还加了物业的问题：
　　小区楼道卫生一周不打扫一次。
　　图片来源：网传请愿书截图
　　不知道各位吃瓜朋友看到这一幕是个什么感觉？反正我个人觉得是挺魔幻的。
　　最低总价1500万，掰掰手指头算算，首付都是500万起步，500万是什么标准？绝对中产往上，上不封顶，不敢说是人中龙凤，也是出类拔萃的精英级别吧？
　　能在深圳买豪宅的，能有几个省油的灯？结果就搞这一出？
　　4000字小作文，有依有据，条理清晰，语言组织到位，但是怎么都透出一股市侩的味道？
　　2021年了，法制社会建设得很到位，如果不是看表现形式，那么和几年前频频发生，因为房价波动而导致的售楼部打砸抗议，有没有异曲同工的味道？
　　讲道理，摆理由，找问题，提诉求，方式方法文明了很多，但是投机不得，预期消失的本质，是怎么也掩盖不住的。
　　房地产圈子里面朋友一句话，点破了现象：＂但凡是房价有套利空间，有涨价预期，哪怕只有几百元，这些身价大几百万的人，也不可能如此团结一致，集体退房，谁说有钱人就注重面子和体面的？利益当前，原形毕露咯~＂
　　图片来源：头条图库2因果分析：二手房指导价，才是关键
　　事情就是这么个事情，没什么值得反复陈述和讨论的，看懂因果关系，才是关键。
　　其实深圳出现这种豪宅集体退房的现象，最关键的，还是二手房指导价政策。
　　图片来源：网络
　　毫无疑问的是，2021年，中国楼市最具有杀伤力和威力的调控手段，就是在深圳2月8日正式出台落地执行的＂二手房指导价＂。
　　半年时间过去，深圳的二手房指导价已经成了楼市调控新的大杀器，深圳、广州、成都、三亚……所到之处，望风披靡。
　　着实狠狠给深圳炒房群体，上了一课，从原本的不以为然，冷嘲热讽，甚至是正面硬杠：
　　2021年2月8日，二手房参考价一发布，便遭到深圳市民吐槽，甚至还有人向12345市政府热线投诉深圳市住建局。
　　经过半年多的时间，现实和市场，让深圳楼市的参与者终于体会到了威力。
　　史无前例的预期消灭和流动性管控，炒房投机群体，螳臂当车，不自量力。
　　二手房指导价，最厉害的其实不是对二手房市场的房子进行明码标价，而是有两个关键威力点：
　　一个是直接影响了银行评估和贷款；
　　另一个，是对市场预期和炒作情绪，实现了全维度的深度打击和消灭。
　　金茂府是新房项目，银行贷款结合调控规则，基本上没有什么问题，但是业主群体，包括准业主群体，对于未来房价的预期，已经没有了。
　　这才是关键。
　　实话实说，这个段位和档次的豪宅，1500万的总价，要说里面有一个是真正从刚需自住角度出发购买的，没有丝毫的可能。
　　最差也是改善性购房，绝大多数都是投资投机炒房的群体，嘴上都是需求，心里都是生意。
　　当心里的生意，商业逻辑和回报预期没有了，也就只能从嘴上的需求风格转换，来挽回损失了。
　　这就是人性逐利的本色，换一个角度来看，如果深圳楼市的预期和情绪依然躁动，还会有这样＂豪宅挑刺，集中退房＂的事儿出现吗？
　　说句不客气的，只要市场预期存在，楼市温度火热，只要房子表面能看得过去，都不会有人出来闹，是一个都没有，我做过很多项目，这个结论绝对是现实经验。
　　甚至和房子的品质都没有关系，下到刚需低价房（品质堪忧），上到高端豪宅，都是一样的。
　　但是只要价格出现有对比的落差，比如一个项目分几期开发，后面的期数产品卖的价格不用说比一期的低，只要价格没有明显的涨幅，售楼部就有被砸的可能，开发商就有被口诛笔伐的威胁。
　　哪怕这个房子，是质量挑不出问题，甚至还有鲁班奖认证的高品质建设项目，都逃不出这个规律。
　　举这个例子，只是想说明，中国买房子，还真的不是为了住，都是生意呐~
　　图片来源：《让子弹飞》电影截屏
　　实话实说，从生意，赚钱的本质上来看，没有一种商品和资产在中国，能和房子比。
　　论心理承受能力，风险认知成熟度，还有投资的体面，中国楼市中炒房群体，投机群体，还真的是档次最低，段位最差，吃相最难看的群体，没有之一。
　　对比之下，中国股市的股民朋友们，最多就是＂关灯吃面，暗自神伤＂，就很体面了。
　　中国楼市，堪称人性照妖镜：抱团涨价，理由充分，振振有词，集体退房，头头是道。
　　亏了都是社会，市场，政策的问题，赚了都是自己的。
　　这吃相，这人性表达，亏不起又想赚得多，天底下哪有这么好的事情呢？
　　急功近利，浮躁市侩，不过如此吧？
　　图片来源：头条图库3本质和趋势思考：考验市场和人性的楼市新环境，或许才刚刚发威
　　2021年的金九银十，其实从中秋节就算正式拉开帷幕了，但是根据我在行业内了解到的真实一线情况，完全没有什么好消息和乐观情况，凉的一塌糊涂说不上，但是和＂旺季＂是没有什么关系的。
　　有一个很明显的特征，那就是持币观望，纠结矛盾的群体，成为主流。
　　盛况不再，预期降低，热度降温……买房群体面对着全新政策和规则环境下的楼市，出现了明显的集体退缩现象。
　　以深圳为例，新房价格在限价规则之下，基本上和二手房指导价差距不大，最好的情况就是略高一点，比如指导价5万，那么同片区新房最多5.2万-5.2万这样的一个情况。
　　这种环境，简直是掐住了投机炒房群体和资金的脖子，而且还要脸朝下按在水泥地面上反复摩擦。
　　金茂府集体退房，就是一个典型预期消失的情况，给大家分析一下：
　　新房价格10万-11万，龙华片区房价均价是6-7万，这是二手房指导价没出以前的情况；
　　二手房指导价出台，龙华片区房价普遍打了7折，均价到了5-6万，但是金茂府的新房价格已经备案，正常销售。
　　这就让在深圳房价快速上行的高温阶段抢购的群体吃不住了，按照指导价的风格和市场环境来看，金茂府如果进入二手市场，合理价格上限，很难超过8万，就算按照10万可以保值，那么交易限制周期5年里面的房贷利息，就是实打实的亏损了……
　　1500万总价打底，不是开玩笑的，千万级别的贷款，5年利息是多少，大家自己想想就知道。
　　一年80万，5年就是400万……
　　图片来源：网络
　　谁敢保证5年交易限制以后，二手房指导价的＂官方定价＂趋势？
　　当然，5年以后的事情谁也说不准，按照当前来看，高位入手是跑不掉的了，所以面子什么的不重要，能不能跑路才重要。
　　调控政策，对中国楼市投机预期和炒房情绪的影响力，在深圳已经得到了验证。
　　当然，深圳龙华金茂府是本轮调控第一个＂出圈＂的代表，但一定不会是最后一个。
　　中国楼市，大江南北，在全新的调控政策和规则环境下，考验市场和人性的楼市新环境，或许才刚刚开始，而中国楼市价值颠覆浪潮的威力，或许才刚刚显现。
　　图片来源：头条图库
　　写在最后：从真实需求出发，才是未来的主旋律
　　人性的事儿，说白了就不复杂了，利益关联，不过如此。
　　哪有这么多的楼盘问题和毛病？房地产是老大粗，没有什么技术含量的传统行业，如果没有资产和金融属性，能玩出什么花来？
　　说到底，就是赚钱效应，充满了不确定性，不确定性，进一步导致了市场的情绪动摇，行动摇摆。
　　一门心思认为买房就能保值增值的时代和预期，就连深圳这个＂炒房第一城＂，都开始撑不住了，那么其他城市，就算浑身是铁，又能打几个钉子？
　　事实上，中国楼市2021年的金九银十预冷和魔幻表现频出，其实已经把中国房地产经济去杠杆，去泡沫的现实，揭示得很清晰了。
　　两个问题：
　　房子还要不要买？
　　未来房子还有没有价值的机会和空间？
　　其实后一个问题的意义已经不大，政策方向不变，执迷不悟，心存侥幸的投机炒作已经没有什么悬念了。
　　但是从刚需和长期价值投资的角度来看，对于中国人和中国的经济环境来看，依然是一个绕不开的选择。
　　挤泡沫这个事情其实是好事，价值回归，清退投机，刚需也好，长线投资也好，终于可以说有一个相对理性和规范的环境，去对自己的真实需求进行复盘和思考。
　　但是对于投机炒房，价差套利的群体来说，出来混，迟早是要还的，大潮终有退时，总是需要牺牲品和失败者，来标记退潮的。
　　亏不起，还想着多赚钱，这样的生意，就不可能有存在的可能。
　　哪怕是写小作文，哭天喊地，成年人，总是要为自己的野心和欲望买单的。
　　这样人性表现，或许是中国楼市恢复正常以前，必然的开胃小菜吧？
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　　图片来源：头条图库
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