房价跌多少会崩盘? 虽然很多人都盼着房市崩盘,但无论这些人发出了多么恶毒的诅咒,市场价格终归是由供需关系决定的,所以咱们只需要拆分开详细讨论供给和需求就可以了。 先说供给,房市供给突然变大有两种可能: 1、巨量新增盘,也就是政府突然抛出巨多的地块供开发。恕我直言,可能性是零,理由很简单,土地收入是政府的支柱性收入,我找不到理由政府为什么要砸自己的饭碗。 政府的确多次出政策抑制房价,但目的只是防止过快上涨导致的风险,政府从来没喊出过让房价下跌的口号。指望新增盘来砸盘是幼稚且愚蠢的。政府会控制投放地块的节奏,确保可持续性的从中获得大量收入。 2、存量抛售,也就是二手房大量抛出导致崩盘,这个可能性有吗?有的。我去年前后大概看了十几套3居以上的大户型,有一半左右是空置的,最长空置时间超过10年,开发商当年送的木地板都烂了,却从没住过人。 毫无疑问,一线城市有数量可观的空置房,如果这些空置房一窝蜂抛出来还是不容小觑。 什么情况下这些空置房会抛?有两种可能: 一是房主们找到更好的投资渠道,资金纷纷从房地产撤出。大家自然而然就想到了A股,的确,当A股产生财富效应对房市是有很强的抽血效应的。2006-2007、2014-2015两波牛市期间房价都比较萎靡,而15年的房市大涨发生在股灾之后也不是巧合。 二是对未来预期悲观,觉得房价要跌,然后主动抛出,这种情况不但有可能,还发生过。 一些疯狂的多头说房价30年没跌过,扯蛋的,2008年那次北京就跌了20%以上,深圳也跌幅超过30%,网上现在去搜都能看到大量断供的报道。 2008年那一次是全球性的金融危机,类似的金融危机会不会再出现,我没有能力预测,但那一次经历倒是很有启发。 首先实践证明当首付跌没了,房子变成"负资产"时就会有人陆续断供,跌的越多断供的人越多,房主不怕银行催缴,也不会在乎信用记录,银行更没能力一个一个去打官司,由此产生的系统性风险很可怕。 再者就是当初断供的人里面,主要都是持有多套房的投机者,每套房就交个首付,用最大杠杆去赌房价上涨,一旦下跌他们分分钟完蛋。 为了应对这类危机政府后来想出了限购的政策,大家老以为限购是为了抑制房价,其实也是为了化解杠杆投机的风险。 100套房子在10个人手里,和100套房子在50个人手里,对房价下跌的承受力是完全不一样的。 ...... 再说需求,需求变小的可能性也有两种: 1、人口结构变化,这个不会短期作用,而是长期慢慢作用。从1990年开始中国每年新增人口快速下跌。我们假设26-30岁是适婚年龄的话,从2020年开始新增需求是逐渐减少的,只不过刚需耗不起时间。 所以我说过好几次,80后这一代人的使命就是来给房市接盘的,谁让你的父母把你赶趟都生在了那密集的几年,2000年后出生的孩子结婚的时候房市竞争就没那么血腥。 2、经济衰退,百姓收入减少,导致购买力下降。这一点其实在2008金融危机那一年已经示范过了,当失业增加,工资停止增长,老百姓对收入预期缺乏安全感的时候,会直接反应到房市上,导致购买意愿下降+抛售意愿增强,这不是危言耸听,这是我能想到的房市隐含的最大风险。 综上所述,我的结论如下: 10%以内的回调是市场正常波动,只要舆情一冷却,随时可能出现,无法预测。 30%以上的崩盘,不太可能因为房市内部供需失衡而崩盘,最大可能是来自实体经济萎缩导致的冲击,所以只要中国gdp增速别下降太厉害,中国房市只会是调整,不会崩盘。 至于房产税不用害怕,原因前面已经讲过了,房市是国本,所以任何政策最后一定都不可能导致房市崩盘。