2022年北京楼市的告急与忠告
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议, 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个 , 1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报! 北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问: 京总您好,坐标香河,请教一下,1.如果将来小城市的人口持续向大城市聚集,会导致小城市接盘的人越来越少,那相对来说,大户型房子的会不会在市场上更有稀缺性,更容易出手?比如300平的别墅
A:回答: 您好,你买的这个别墅属于资源错配,战略上选择错误,小城市原则上只投资主干道或商业中心附近的刚需小户型;
Q:提问: 你好京总,新人首次提问,经常看你的问答,本人是刚毕业参加工作,单身未婚,5年内应该不会考虑结婚,预计今年底购房,提前学习下房产投资这方面的知识.请问:现在投资房产还能有收益吗?投资房产主要的赚钱方式都是哪些呢?期待京总回复.
A:回答: 你好,感谢信任:房产的套利主要有三种模式,
第一种方式,跟随大盘普涨,这种没什么技术含量,是普通人比较常见的获利方式,(尴尬的是,很多人把这种涨,当做自己的功劳,认为眼光独到)尤其是前几年,很多人稀里糊涂的就身价百万、千万了。这并不是投资本领过人,只是误打误撞跟随趋势,撞上了风口而已。十年前80岁的大妈买房都能赚钱,今天房住不炒的背景下,这种机会以后会越来少。买房投资会变成一种专业的技术活。需要对市场有绝对的把控才能买到领涨盘
第二种方式,选择潜力区域,等待区域行情出现,这种方式本质上和第一种是一样的,跟随区域行情。区别在于已经对选筹进行初步筛选,至少选择的区域大方向上是对的。这种方式,楼盘得当,是可以实现暴击的。但普通投资者的认知有限,并没有建立成熟的价格体系,很容易进入到偏冷门的位置,偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低,如果涨起来,收益相对可观,但如果不做深入的市场背景研究贸然进入,很容易洼地变坑地,上车容易下车难。普通投资者应该放弃高风险高收益,选择确定性高的板块,哪怕增值的不多,只要有收益,后面就有机会置换升级继续建仓。现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力,价格越低,风险相对越大,价格越高,风险相对越小。可以查看星球置顶中的文章《关于新区的购买策略》
第三种方式,寻找被低估的区域,被低估的楼盘,或者低估房产进行改造,这种方式很大程度上需要很强的专业背景,需要长期的跟踪目标楼盘价格体系,形成成熟的区域、楼盘价格坐标系,才能熟练使用。
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利!
Q:提问; 京总,想入一套一手房更名。原买家提出需要以公司名义购买,公司先写他为法人,完成交易后法人变更为我。请问风险在哪里如何规避。
A:回答; 你好,感谢信任!不好意思,我不太明白你的意思,有两个风险,首先,它不把法人变更给你怎么办,你怎么控制他一定会股权转让,这个可以做,而且可以做公证委托,可以完全手续齐备,但是不能放百分之百的心。其次,这个买下来的话,这个房子就变成了公司产权,而不是个人产权,对于你今后的使用转让和继承都会有非常大的麻烦。一般我们是很排斥用公司名义买房的,交易时的税费很高。祝一切顺利!
Q:提问; 京总,我是买方,最近买了一套房子,已经过户,现在在排队放款中 ,房东说现在拿合同条款"120天内办完过户及相关流程" 没有放款就是相关流程没走完,要告我违约,其它都是在120天内完成的,就是现在没放款,如果告我的话法院会判我违约吗?
A:回答; 你好,你让他告去吧,合同条款120天内办完过户及相关流程写的很清楚,所有中介的合同都不会把放款的时间约定在合同中,等于给买方和中介自己埋了一颗L,过户是过户,放款是放款。 放款是不可抗力,与你无关。没有任何责任。祝一切顺利!
Q:提问: 京总你好,根据你的建议,我目前锁定了2个板块,如果三居室就常营,如果2居室就朝青或者大望路,和家里的意见基本一致了,感谢京总的指导,另外想请教京总一个问题,下步该怎么选房源,感谢
A:回答: 你好,地段决定未来房价的天花板,那么楼盘就决定未来的成长性,是否能跑赢大盘.房源决定了未来的流通性;
选对板块投资成功率可以达到70%以上; 要想买到区域内的领涨楼盘和房源,就比较细节了;
稳妥的就是随大流,用大众的眼光去挑房源,建议不要标新。
选择房源一是户型方面,以目前的市场情况,南北通透,基本就算是比较优质的户型了。如果是明厨明卫则是价值的增加.
二是楼层方面,如果是高层板楼,中层偏上为优,中间楼层中等,越往下可能就会稍微差点意思,低层板楼,三四楼就是比较好的选择,
三是楼栋的选择:选择楼栋最重要的是采光和噪音,室内采光没问题,没有噪音基本问题就不大.可以白天看一次,晚上看一次,白天主要看采光,晚上主要听噪音.
四是物业方面,大牌物业服务会更稳一些,只要是相对大一些的即可。物业最大的作用不是增值而是保值。好物业可以让整个小区非常的干净整洁.即便是住上10年也能算得上次新
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利!
Q:提问: 你好京总,现在北京的新盘户型越来越小,越来越紧凑,现在的四居室,还没有10年前的2居室面积大,这是不是一种趋势
A:回答: 你好,是的,户型越做越小是所趋,和ZC有关,所以核心地段好户型的品质盘越来越稀缺。有时间可以阅读下星球置顶的精华文章《北京楼市十年主流预判》
Q:提问: 京总您好!感谢回答。继续之前的问题。因为小孩上学需要海淀产权房产,所以目前考虑的就是海淀这边。今年政策利好,担心海淀这边会不会继续上涨或者涨幅高于顺义,犹豫是否卖出顺义房子。最迟3-4年内要在海淀买。买在海淀的话最好小两居可以自住,或者一居室以租换租。请问:1.顺义房子暂时不卖,在海淀看看总价350万以内一居。2.现在置换,卖掉顺义,在海淀买450以内两室或一室.3.顺义房子暂时不卖,过几年再置换。哪个方案更优呢?或者有什么其他更好的方案吗?
A:回答: 你好,不好意思,上条忽略了孩子上学的问题,抱歉!
1、从多方渠道了解今年会有实质性的利好ZC落地,核心区域的楼盘涨幅会高于顺义,毕竟顺义属于远郊了
2、市场上涨前买入海淀,等市场行情好的时候卖顺义,这个方案损失是最小的
3、350万买海淀一居室稍微有点吃力,不知你顺义房子的情况有无贷款,是否可以做抵押增加首付金额,如果买海淀是二套贷款限制的话可以私信我
4、可以关注下清河一带的,如莱圳家园、清缘东里、或者百旺区域,清河这一带的学区溢价比较低,保值升值性还可,距离你工作单位距离也比较近.给孩子占个海淀的名额是个合适的区域,居住品质也不错,祝一切顺利,有问题可再向我提问以上问答来自公众号 京房会
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