楼市或开始倒牛奶！294家房企破产，背后原因是什么？

　　还记得百年之前，美国经济遇到了罕见的大萧条，许多行业都出现了产品严重滞销的情况，其中就包括乳制品，农场主为了保证利润，只能选择将牛奶倒进密西西比河。
　　然而，到了100年后的今天，虽然现有住房已经满足实际需求，但是每年仍然大量建造住房，这种情况和＂倒牛奶＂有点类似。根据相关数据显示，2020年全国城镇住宅存量面积为347.7亿平，农村住宅存量面积为272.6亿平，再结合＂七普＂中的全国人口总数，按照一家三口的标准来说，现有的住宅已经至少能否满足13亿人居住，再加上每年还会新建大量住宅，供给进一步大于需求。
　　在很多人的观念中，房地产开发的利润率很高，所以房企肯定不会破产，但事实并非如此，根据人民法院的信息显示，截止到今天，全国共有294家房企破产，算下来平均每天都有1.11家房企破产，为什么会出现这种情况呢？换句话说，原因到底是什么呢？
　　近些年，随着市场逐渐回归到＂理性状态＂，房企的日子也不好过，甚至有的开发商还因为项目暂时卖不掉，资金链出现断裂而抵押房子的情况，如果这种方法都行不通，那么最后就只能破产了。对此，我们认为原因主要有三点：
　　第一，楼市从近两年开始进入＂房住不炒＂新阶段，购房者对新房和二手房的预期不足，再加上国家不断收紧楼市，投资客继续炒作楼市的空间也越来越窄，除了北上广深和部分二线城市之外，其他城市均出现了去化周期延长，甚至＂卖不掉＂的情况，例如截止到今年6月，一线城市平均去化周期为6.9个月，二线城市平均去化周期为8.4个月，三线城市平均去化周期为22.7个月，同比上一年提高了5.8个月。
　　第二，房企的资金来源主要有2个渠道：银行贷款和现金回笼。而其中银行贷款虽然额度更高，占比更大，但同时也需要支付相应的利息，因此房企的资金问题一般都来源于＂杠杆失衡＂，从全国范围来看，负债率超过50%的房企并不在少数，那么这意味着什么呢？这意味着每100元中的50元都是借款，而这也是央行多次加强资金调控的重要原因，从今年初的＂房地产贷款集中度制度＂，再到2年后落地＂3道红线＂。
　　可是话又说回来，房企到底有多少债务需要偿还呢？根据信息显示，2021年上半年TOP50上市房企总负债达21.52万亿元，其中总负债超过1亿元的房企达到了6家。对此，笔者认为回款缓慢已经严重影响到了房企的生存，而且房企破产的原因大都因为资金链断裂。
　　第三，即便是房企想通过降价卖房以求自保，但这也不是一件简单的事情，就以近期多个城市出台的＂限跌令＂为例，按照规定，实际销售成交均价不得低于备案均价的85%，也就是说如果备案价为1万元/平，那么实际成交均价不得低于8500元/平。
　　更何况就算是房企能扛得住压力，仍然坚持降价卖房，但这对于已经买过房子的业主来说，这种做法也影响到了他们的利益，网上曾出现过类似的事情：房企降价卖房后，业主提出2个要求，要么原价退房，要么退回差价。虽然这样做违背了契约精神，但是从中也能看出降价卖房的难度之大。
　　总的来说，对于房企来说，资金链是至关重要的，例如今年全国已有294家房企破产，再结合负债方面的数据，上半年TOP50上市房企总负债共计21.52亿元，光是总负债超过1亿元的房企就达到了6家。从中就足以看出，资金链断裂是房企破产的重要原因，这点就不用再争了。
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