文/每日资本论 2022年底前有12亿美元的离岸债券到期 。 融创中国也到关键时刻了吗? 情况似乎不容乐观。2月14日,穆迪已将融创中国控股有限公司(下称 融创中国)的公司家族评级(CFR)从"Ba3"下调至"B1"。同时,穆迪还将该公司的高级无抵押评级从B1下调至B2,评有展望从稳定调整为负面。 穆迪预测了三个不利因素。首先是截至2021年底,融创中国的现金余额及其现金/短期债务的覆盖比率显著下降。但这类现金的很大一部分留存于项目层面,不能立即调集用于偿债。 其次是融创中国的融资渠道仍将疲弱,该公司以合理成本发行债券,为未来6-12个月到期的债务进行再融资的可能性很低。特别是该公司将在2022年底前有12亿美元的离岸债券到期。 再次是,融创中国的合同销售额将在未来6-12个月下降,原因是融资条件紧张导致购房者信心疲弱,以及资产和项目处置后可出售资源减少。合同销售额的下降还将削弱该公司的财务状况,降低运营现金流,进而降低其流动性。2021年第四季度融创中国的合同销售额同比下降了30%。 穆迪方面表示,负面展望反映出,在运营环境承压的背景下,未来12-18个月,该公司的运营和财务业绩可能会进一步走弱。 无独有偶。早一些的1月21日,标普全球评级将融创中国的长期主体信用评级从"BB"下调至"BB-"。同时将其的未到期优先无抵押债券的债项评级从"BB-"下调至"B+"。 敏感的证券市场立即对此做出反应。2月14日当天,融创中国港股低开低走,大跌11.84%。此后三个交易日,其股价继续走低。截至2月17日,融创中国股价已跌至9.26港元。 从股价走势来看,融创中国从2020年1月3日摸高46.175港元后,便开始震荡下行。2021年5月7日开始,融创中国的股价进入单边下行通道。尽管途中偶有反弹,但均线呈空头排列,股价沿着60日均线下行。到2022年1月17日,股价已经跌至8.47港元,跌幅之大令人咋舌。 尽管,2月18日,融创中国股价又大涨5.27%,但仍未改变单边下行态势。 融创中国成立于2003年,2010年登陆港股,是一家集住宅和商业地产于一体的综合性房地产开发商,在中国主要经济区域设有项目。该公司开发多种类型的物业,包括高层和中层住宅、独立别墅、联排别墅、零售物业、办公室和停车场。 融创中国的老板孙宏斌在中国企业界也是传奇般的人物。早年他与柳传志的那段恩怨,以及他在房地产界几度沉浮,并在前些年投资名噪一时的乐视贾跃亭等等都是媒体、坊间流传的绝佳商业故事。 尤其是,这两年中部分知名房地产企业相继出现了债务危机,而2020 年,融创投资贝壳和金科股份都有较大浮盈,可以说在资本市场上赚得盆满钵满。 2021年上半年融创中国还在拿地方面高歌猛进,一度让业界对其充满期待。不完全统计,2021年融创全国范围取地82宗,权益拿地金额超900亿元,拿地金额排在全国房企首位,已超过其2020年全年权益拿地金额。尤其是2021年5月,融创通过招拍挂以430亿元的价格收购了18个地块,占其5月合同销售额的61%,其中一次性以180亿元权益成交金额成为北京集中供地榜首。 但到去年下半年,风云突变。 中国恒大等头部房企爆发债务风险,房地产行业积聚多年的杠杆风险开始暴露。6月17日,市场有传闻相关部门在6月启动了对融创土地购买的排查。虽然融创第一时间回应称央行并没有单独对融创进行针对性排查,但极度敏感的资本市场还是出现了恐慌。次日,融创中国股价大跌,最低低至 26.1港元/股,盘中最大跌幅为7.4%,创下2021年度单日最大的跌幅。 危机时刻,孙宏斌拉着行政总裁汪孟德在同一日增持融创中国股票。 也就从当年6月开始到10月间,融创开始抛售贝壳股票,总价约为5.54亿美元。这本无可厚非,但为何不在贝壳股价巅峰的80美元美元出售,而非等到20美元左右出手?显然,这绝对不是一个出手的好时机。 在出售贝壳股票的同时,当年9月,融创不惜支付万达1.33亿元作为补偿,以及6859万元经营酒店的管理费用,终止与万达酒店合作协议。 此外,2021年10月以来,融创中国通过售出股权投资、股票认购权发行和资产出售,以及控股股东提供4.5亿美元无息贷款,共获得了约300亿资金。自10月份后该公司得以售出逾十处项目,获得约150亿元净资金。2022年1月,融创中国以"先旧后新"的方式配售4.52亿股股份,募资金额达到45.2亿港元,折合约5.8亿美元。 这一系列动作背后究竟是为了什么?显然这是孙宏斌想尽办法给融创中国输血。那么,融创中国到底有多少债务呢? 其财报显示,2021年中报时,融创中国短期债务911.69亿元,其他短期债务5331.44亿元,流动负债共计7549.61亿,比2020年年报时增加了700亿左右的流动债务。总负债9971.22亿元。 毫无疑问,孙宏斌是看到了潜在的风险,提前拿出相应办法来应对风险。最新消息,春节假期刚过,融创中国开始了组织架构调整,并新增设了西北区域。孙宏斌给西北地区制定2022年销售目标,要求全年完成约300亿元的销售额,仅陕西一个省就需要完成244亿元的销售。但这个目标究竟能不能达到尚是未知数。 好消息是,房地产市场似乎有回暖迹象。2月17日,北京新年首轮集中供地落下帷幕,除了一宗流拍地块,本轮土拍共成交17宗地,总成交价480.23亿元,约为去年集中供地总金额的四成。其中,一些热门地块遭到房企争抢,最多有十家房企联合体参拍同一地块。 但这只是一线城市的北京房地产市场有所回暖,而其他区域尚未出现类似迹象。在这种情况下,融创中国2022年的销售目标能否完成就有了一个不大不小的问号。 【文章只供交流,并非投资建议,请注意投资风险。码字不易,若您手机还有电,请帮忙点赞、转发。非常感谢】