今年的房地产你怎么看？

　　1.宏观层面。2021年，房地产行业经历了深度调整，产生了局部风险，也暴露了一些问题。当前，高层对房地产行业的定位已经从单纯的＂房住不炒＂到对＂支柱产业＂的重新确认。从各种发言和文件的表述看，保障房地产行业的平稳运行是保障宏观经济平稳发展的必要前提。有了这样的定位，2022年的行业政策将会更加注重以稳定为前提，不＂层层加码＂，不将＂整体任务一分了之＂。
　　2.中观层面。当前房地产税的试点城市、税率、免征面积等关键因素都备受市场关注。作为＂房地产长效机制＂的重要组成部分，购房者及房屋所有人都需要将未来房屋所产生的税费负担进行折现后重新评估房屋价值。这无疑会在短期通过多余房屋上市带来的供给增加和购房人扣减税费负担后预期房屋价值缩减两方面对房价形成打压。但从长期来看，房价主要还是受到供求关系影响，根本在于经济发展水平和当地人口结构等因素。短期冲击对长期影响有限。但值得警惕的是，近年来热点城市租金持续上涨，已经成为了损害城市新进者生活幸福感的重要原因之一。尽管如此，由于房价上涨速度较快，住宅租金回报率下降趋势也十分明显。市场一直对于房地产税是否会影响租金有所担忧，理由是房屋持有人可能会转嫁税收成本。在＂房住不炒＂的大背景下，住宅价格已经很难快速攀升，这是对炒房行为的抑制，但很难抑制到资产配置行为。优质地区住宅作为一种资产，与其他资产相比具有一些独特优势。以资产配置而言，如果资产本身升值空间有限，那么持有人的确会更加关注资产所能带来的现金流，对于房产即是租金。
　　换言之，无论从转嫁成本的角度，还是从投机转为资产配置的角度，租金上升都有其逻辑合理性。实际影响将有多大，与房地产税的征收力度直接相关。在诸多核心变量仍未确定的情况下，市场反应有待观察。
　　3.微观层面。部分房地产企业由于风格激进，在过去几年中积累了一定风险，并在2021年以局部风险爆发的形式呈现出来。在中央经济工作会议之后，市场情绪得到一定程度的稳定，尤其是融资市场，实现了边际改善。这种改善直接导致了12月底风险暴露情况的显著好转。一些处在＂悬崖边缘＂的房企得以喘息，保障了＂两节＂期间市场的平稳运行。尽管如此，边际改善并不意味着潜在风险的完全消除。流动性状况得以暂时缓解，不代表地产行业去杠杆过程的终结。大量房企在2022年依然面临与当前相同的问题，仍要集中精力通过资产处置等方式尽快回现，以便应对大量到期的国内外债务。根据公开市场统计数字，2022年内房企仅到期海外债务就可达到3500亿元规模。这些债务要么通过销售现金流支撑，要么通过新增融资现金流支撑。尽管实现了边际融资改善，但境内外多数机构的态度仍然没有从以恒大为代表的多家房企爆发风险的阴影中恢复，对向行业新增债务的态度仍然非常谨慎。在这种情况下，仅依靠资产处置产生的现金流是否足以覆盖到期本息，仍然存在一定不确定性。
　　相反，对另外一些经营状况良好、股东背景较优的房企而言，当前反而是低价收购优质资产的难得机会。据媒体报道，证监会当前支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购。这样就在化解风险的同时支持优质企业继续平稳发展，一举两得。因此，整个行业总体上将呈现两极分化的格局，部分企业通过处置资产还债，另一些企业通过收购优质资产进一步优化结构。预计经过2022年一年时间的运行，市场将在很大程度上实现重构。