恒大事件对房地产市场的深度影响,我们的房子怎么办?
我们先看恒大经历了什么
1、监管部门出台"三条红线"。2020年8月,央行与住建部推出了重点房企资金监测和融资管理的三档规则,即"三道红线":房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、房企的"现金短债比"小于1。监管压力所有房产企业一视同仁,为什么恒大最危险,正如"恒大"名称,规模大这家公司的目标;
2、银行、地方政府部门相继出手,令恒大雪上加霜。首先是广发银行,申请冻结恒大1.32亿财产,不过最后和解了。紧接着湖南邵阳市住建局暂停了恒大两个项目的网签交易。月底,安徽淮北矿业又起诉恒大,要求支付拖欠的近4亿工程款,而甘肃省兰州市又催缴恒大旗下20家公司土地出让金,除此外在湖南长沙、广西崇左等地,恒大项目也因屡屡出现上述情况被当地政府约谈。7月28日恒大还因售价低于山东菏泽市地级市最低房价而涉嫌违法违规;
3、迟迟未能完成上市,恒大债务危机持续发酵。9月以来,恒大集团流动性问题持续演绎,理财产品引发社会众怒,预售几乎停滞。现金流一旦出问题,颓势将不可避免,恒大的销量在大幅度降低,上游供应商手里的商业承兑打五折都难以出手,供应链缺少资金导致大量楼盘停工……更糟糕的是到期债务还在源源不断地累积。真是屋漏偏逢连夜雨,恒大信用彻底破产。
历史上的恒大犹如"猫有九命",屡屡化险为夷。目前恒大还没有走到末路,只要把非核心资产都出售了,回笼资金,解决好负债的问题,那么恒大还是依然可以继续发展下去,而且还依然是国内顶级的房地产公司。市场所有的反应都是恒大自身造成的,恒大现在需要摆正心态,认真解决问题,毕竟恒大的资产储备还是非常有价值的。恒大现状的深层次原因还是自身问题
多元化经营失败、内部奢靡、风险控制失效、政策判断失误、过度扩张等,是恒大出现问题的根本,外部原因只是是催化剂。如没有政府对房地产市场的严控政策,恒大最终也会出现这样的问题,只是一个时间早晚的区别。恒大事件对房地产市场的影响
1、房企面临前所未有的去库存难题。恒大的降价卖房将房价只涨不跌的神话打破,更多的中小房企因为销售难引起资金链断裂。买涨不买跌,老百姓还要等更低的价格,直到房价企稳回升才会出手。所以销售难是会长期存在。加之政府对房地产的金融政策限制,老百姓买房门槛提高,市场需求已经急剧下降,更加剧了卖房难。
2、购房者对房企失去信任,预售制被消费者抛弃。连恒大这个房企一哥都出问题了,还有哪个能相信?老百姓最怕的是一边偿还着银行贷款,一边看着买的房子烂尾。现在房子这么多,还是不要买期房了,等房子盖好了再买不迟。很多城市已经取消了预售制,老百姓也会选择有利于自己的购买方式,预售销售占比会越来越低。
3、房企建设成本高企,利润率降到社会平均水平之下。取消预售意味着房企要靠自己的钱把楼盖好,成本大幅度增加。如果是融资来的钱,还要承担高额的资金成本。房企要快速实现销售就得降价,否则融资成本会将利润全部吃掉。本来房企的利润率就不高,已经不是暴利行业了,现在的降价因素、成本因素、时间因素,进一步压缩房地产利润,房地产行业利润率必将低于社会平均水平,失去投资价值。
4、房价上涨预期快速下降,房产投资人热情消退。很多城市出现了土地流拍,这是房产投资人对市场预期的体现,更多的炒房人不买房了,对房价上涨抱负面态度,他们的态度决定了房产价格会向下走。
5、房产类固定资产出现抛售,价格降到一定程度后,投资人抄低接盘。资本嗅觉灵敏,正在市场上寻找资金断链的房企,以极低的价格收购房产,等待市场回暖或包装增值变现。房产商面临艰难的选择,是选择裸身上岸?还是牢狱之灾?或者赔钱快速撤离?选择就在一念之间,资本就等着这一天呢。
出来混总是要还的,房地产走到今天再一次印证了这句话。
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