巨震！一个4500亿市场的归零

　　厂长的话：原本以为寒冬已过，喘过口气的信托能重整旗鼓，收拾旧山河…谁知半载刚过，监管的一击重拳又让人＂重温旧梦＂，把刚探出头的地产信托给按在了土里。＂项庄舞剑，意在沛公＂，监管约谈信托，实则却是＂敲山震虎＂之策，这么看来，下半年的地产相关资产，恐怕又要勒紧着裤腰带，惶惶度日了。
　　必杀令！地产信托被＂叫停＂
　　前几天，信托界出了一个重磅新闻：由于＂近期部分地产信托增速过快，增量过大＂，银保监会约了10家信托＂喝茶＂，要求这些信托＂增强大局意识、严格落实房住不炒，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。＂
　　消息一出，如一声惊雷，搅醒无数春梦。
　　厂长看了下，这10家上榜信托分别为中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托及国通信托…这些信托公司的共性非常明显，都是在上半年极力折腾楼市的主，此次不幸被上头点名，正是监管大佬借题发挥，＂杀鸡儆猴＂的上好靶子。
　　当然，喝茶归喝茶，如果只是例常敲打，低调行事便是…然而此次监管的姿态却是非比寻常，根据澎湃新闻报道，它有明确的＂任务＂下拨，连具体指标都帮你考虑好了。
　　具体来讲，有这么四大类：
　　1、今年房地产的信托规模，不能超过6月末的规模，已备案的就算了，未备案的项目一律叫停；
　　2、符合＂432＂的通道业务，全部暂停；
　　3、地产公司并购类也要全部暂停；
　　4、旧城改造项目不受影响。
　　总而言之，其核心思想就是＂三停一放＂，内容较多，厂长给大家逐条分析下。
　　第一条，信息最明晰，说的是下半年的地产信托将被完全一刀切，开放商的信托融资渠道将直接＂断粮＂！
　　第二条，这个所谓的＂432＂需要科普下，说的是＂四＂证齐全、＂30%＂自有资金、拥有＂二级＂以上开发资质的业务，此类项目相对优质些，但这次也不能幸免。
　　第三条，明确了地产公司的并购也属于房地产项目，也要一并暂停。
　　第四条，这条内容属于＂特赦＂，毕竟＂旧改项目＂方兴未艾，前不久刚出的新招自然要网开一面。
　　信托雷潮又将四起？
　　从表面上看，这次的刹车踩得有点急，但其实相关的＂预兆＂和＂提示＂，早已有之。
　　就拿最近的＂新城董事长猥亵女童＂一案说事吧，此次舆论反应可谓空前，相关层面的＂放任＂作态明显，可以稍稍一窥上头对地产态度的微妙变化。
　　而相比之下，今年5月中旬＂23号文＂的出台，更是一击火花四射的实锤。监管方早已重申了房地产过热及严打击的意向…尤其是敲打了地产信托为首的融资端。当然，信托这帮＂地方武装＂，听曲识意的本事也是了得，其近期的募集规模对比一季度已然有所收敛，不过总体上仍然处于相对高位。
　　根据公开数据显示，截至今年上半年，投向房地产的信托产品共计有2954款，募集规模超过4500亿，占到整体发行总数的近四成。从上图中也能看出，地产信托的容量一直雄居五大信托榜首…实际上它不但最能吸金，其平均7.89%的年化收益也是业内的＂天花板数字＂。
　　说来也好笑，在一年之前，信托行业还处在刚兑神话破灭的＂末路黄昏＂，产品逾期的、爆雷的案例不胜枚举。
　　在此之中，由于房企现金流容易吃紧，急需产品融资，使得地产信托的需求最大，收益最高；可在另一层面，地产所受到的政策压力也是空前的，地产信托的违约乃至爆雷也频频发生。像近年来的中泰、渤海、海航再到自爆百亿违约的安信，背后都有地产融资去而不还的现象。
　　此次＂旧事重提＂，一方面是在重申房住不炒的中心思想，另一方面，其实也是在提前防范相关风险的＂故态复萌＂。
　　那么，对于我们投资者来说，未来的地产信托会如何变化，有那些风险需要注意的呢？
　　首先，对于地产信托来讲，问题的症结不在于城市，而在于房企。
　　从融资房企来讲，这次受灾最重的还是那些中小房企，尤其是那些不能发债的，较为依赖信托渠道的开发商，大家选产品时要留意好融资方及担保方的实力背景，比如总资产、净资产、负债率、对外担保余额等等。一般来讲，净资产规模大的、三年营收递增的、资产负债率控制在70%以下的为优选…总之就是要以排名靠前的头部房企为主。
　　另外提醒大家一点，头部房企虽有余粮，但大环境圈子小了，融资成本也少了，规模与收益双缩在所难免，短期之内地产信托的收益可能就没现在那么高了。
　　而在具体产品上，旨在前期＂拿地＂的股权类信托收益较高但风险也大；商业地产类的要关注项目本身的经营情况、入住率出租率等；种类上越容易＂换手＂的越好，刚需房要优于改善型优于别墅；模式上警惕那些＂多期信托项目＂，这些产品往往会有＂借新还旧＂的套路，这次融资端给你一刀切了，新的钱借不到，旧的钱还不上，势必会酿成资金链中断乃至产品爆雷的风险。
　　不管怎么说吧，在房住不炒反复重申的论调环境下，地产类信托的未来恐怕动荡不少…考虑到政策环境的多变，对于不够了解、信息披露不够的产品，一般投资者还是敬而远之的好。
　　楼市会怎么走？
　　不得不说，信托地产的＂这一刀＂，看似砍在了信托的身上，其实也扎在了＂楼市＂的心窝里。
　　一方面，地产信托是房地产融资的一大金主，其未来断供，这资金链上的缺口是明摆着的。
　　当然，国内的（大）房企一向神通广大，没了信托输血并不意味弹尽粮绝，它们还可以借助于发债、信贷等其他融资渠道，甚至成本还会更低！但是，这则表面上整顿信托业的窗口指导，本质上还是指向＂房地产过热＂的。监管层此次敲山震虎，这其他的＂榜外＂机构自然会应以为戒，其对房企融资的态度将会慎之又慎。
　　监管此举，受面最大的，自然要数近期炒作最火的二线城市。
　　从＂信托断粮＂的角度来讲，为了保资金链，部分开放商估计会有意识地以低价推盘，甚至为了及时套现，不排除会出现＂以次充好＂、＂低质保量＂的现象。
　　当然，楼市＂千城千策＂的说法还是算数的，不排除某些城市的部分楼盘会走出＂独立行情＂…比如说窗口指导里的第四条，就明确了此次监管的法外之地——＂旧改＂。
　　说到这个旧改，厂长还要多讲几句，它是国务院在前不久推进的城镇老旧小区改造工作，其投资总量很大，达到了4万亿。
　　不过这玩意和棚改相比，只能算是＂加个电梯、喷点新漆＂的小修小补，关键它没有棚改货币化安置这样的财政补贴力度，所以它对当地楼市的促进作用，整体效果相当之有限。
　　具体来说，只有部分优质地段的老小区才会是旧改政策的受益者，北上广深自不必说，像太原、唐山、济南这样的二线城市，其主城区的老旧小区，未来的增值潜力也是可以期待的。
　　但有一说一，政策变动，对楼市的影响还是偏短期的，中期要看土地，长期趋势依旧以人口为标杆…至于人会往哪去，自然要考虑到城市未来的资源变动及地理优势，也就是城市的可持续竞争力：
　　对于吃瓜群众来讲，相关监管的三令五申，无非就是强调了房住不炒，打击房价虚高。至少在决策者们看来，楼市驱动的＂水泥经济＂，其边际效益日趋递减，对于风险的覆盖更是力不从心，已经到了＂除之可惜，不除必成大患＂的境地。
　　不过话又说回来，中国的楼市是个比股市还要神奇的地方，很多事情并非是种瓜得瓜，种豆得豆的线性推导逻辑。就拿这次＂地产信托暂停＂说事吧，这中小房企退场了，资源开始往大房企倾斜了，这不就是在重蹈香港楼市龙头垄断的覆辙吗？
　　由此，厂长突发兴致，想和大家讨论一下：你觉得在＂房住不炒＂的政策论调下，中国的房价还会涨吗？