楼市下起降价雨,房价能降多少?央媒表态,经济专家给出建议
#70城房价涨幅稳中略升#
到目前为止,房企对行业的希望几近落空。这边厢,暴雷事件还没有消停过。雪松控股预估有200亿元信托无法如期兑付;曾经的华南五虎雅居乐降价甩卖,中山、佛山、广州等地的项目都降了不少,最低单价6字头,机构预估上半年有110-120亿元人民币的债务到期。那边厢,万科郁亮表示楼市黑铁时代来临,不要指望价格上涨。
房企们的动作向行业诠释了一个趋势,依靠高融资、高债务创造出来的房地产红利无法长久,今后发展堪忧或许只能低利润过日子,反观购房者,对开发商喊出的大降价、大甩卖也司空见惯,实际降幅仍然高于人们预期。不过也说明了一点,买房的人少,闲置不住的房子越来越多,不管你承不承认,房地产一出"空城计",这一场降价雨已经在路上了。房子"白送"还没人要,业主首付赔光,还倒亏了几十万房贷
此前新京报报道了一位网友在2016年买下燕郊的房子,没等来升值反而市值下跌了近50%,继而想把房子"免费送人"的事情。原以为有利可图,但这次的买房经历却让他非常后悔。这位网友买房时花费了近420万,当时房价正属于上升期,谁知2年不到河北开展严厉调控,对非本地籍购房者限售限购,一时间行情生变,如今房价降到了210万依旧卖不掉,网友更是哭诉:自己首付都要"赔光了",再加上每个月的房贷压力,使得这位朋友彻底崩溃了,直言如果有人愿意继续还剩下的70万房贷,房子就免费送给他。
按照这样"白送房"的条件,相当于只要出70万就能买到一套房子,然而,到底是"捡漏"还是"大坑"?房说君认为,在白送房背后实际有2个现实问题不容许我们忽视。
1、第一"睡城"也让购房者睡不着
燕郊的出名之处,除了房价之外,还是很多打工人下班之后睡觉的地方,因为北京房价高租金高,为了平衡收入不少人在周边城市住,而燕郊由于距离非常近就成了人们的首选,每天有大批人凌晨从燕郊出发前往北京上班,这里也被称为第一"睡城"。
强烈的居住需求也让炒房者看到了赚钱机会,随着大批炒房客涌进,2016年燕郊一度涨上了4万/平的高峰,然而调控重压下房价转而腰斩,2017年至今当地房价一路往下一直没有缓过来,贝壳数据显示过去四年房价降幅43%,已经跳水;同时社科院住房大数据显示,燕郊所在的廊坊市,相比于2017年4月的最高点房价已经下跌了46.9%,说腰斩绝不为过。
房说君认为,从高空跌落到谷底,已经将燕郊的现状完全显露出来,毕竟当地产业GDP不发达,常住人口又少,买房多数为外地人,仅仅是靠距离近北京,根本无法长期支撑房价,除非是自住,不然无法变现恐让购房者睡不着。
2、"免费送房"背后,贪婪种下的苦果还得自己尝
目前燕郊房价属于5年来的低谷期,均价基本在1万至1.5万之间,房说君建议免费送房背后还要有清楚的认知,一方面还有70万房贷要还,这个价位等于在当地买了个二手房,年限少了不说,只赚了心理预期实际优惠并不大,再者经济观察报披露,截止12月16日当地有被拍卖的房子818套,比冠毒影响的2020年还增幅60%,可以说到处都是打折拿来卖的房子,买房需要谨慎对待。
打折也没用,第一"睡城"楼市跳水了,这场楼市"降价雨"能下多久?
毫不忌讳地说,燕郊当下已经接近于"空城"了,本来在当地常住人口少,大多都是外来投资不住人,基本楼市销售都是靠外地人撑起来的,当限售限购等调控全面性实施后,外地人不敢进来,已经买了的无法继续击鼓传花,房子只能被空置最终成为一座空城。幸亏刚需忍住了没买,不然就跟当中的业主一样首付都赔光了。
在房说君看来,这其实是全国楼市的缩影:从1998-2018年国内楼市共卖出138亿平米住房,换成套数则能满足4600万3口之家的居住,如果算上数量更多的小产权宅基地等,有专家预测能解决32亿人的居住。但相反房价却一路上升,中指院数据显示1月100城新房均价每平米16179元/平,环比下跌0.01%,讽刺的是三四线房价都普遍在七八千,而大多数人收入不足5000,房子供应过多但可悲人们根本难买得起。
事实上,经过了去年楼市去杠杆调控后,房价喊跌声已经开始,机构数据1月50城住宅成交面积同比下降34.1%;克而瑞统计29城成交面积同比下降46%。量在价先,如果成交量都不足以提起市场情绪,房屋流动性下降价格自然起不来。另外70城二手房最近数据,二手房价格下跌城市达到55个。
2022年还能买房吗?央媒发文表态,经济专家戳破房价走势
房价到底能跌多少?孙宏斌指出"如果跌30%,房企们都会死掉",经济专家李迅雷也表示,未来房价下跌城市个数一定会超过上涨城市数量,楼市二八定律将逐渐显现。房说君认为,经济专家无疑一针见血戳破了市场走势,为什么这么说?不管上涨还是下跌,稳楼市的需要注定了市场难有大波动,这是底线,燕郊送房之所以引起人们注意,正是因为降幅接近于30%,且很多三四线大概率会萎缩,特别是没有人口和产业资源的城市,恐卖不掉租不出。
这样的环境却让购房者认为去年已经降杠杆太多了,2022年如果继续降,买了就会遭遇贬值?房说君认为人们最大的需求都是用来自住,无论增多少值都不可能卖出去的,反而这个基础上能有更低成本上车,为何不呢?
央媒也适逢其时地作出了正向引导,在2月19日的经济日报报道指出,有声音认为,接下来行业金融支持将大幅降低,这是对"房地产去金融化"的一种误读。"去金融化"是推动房地产回归居住属性、民生属性,避免引发区域性、系统性风险。而平稳、健康发展的总体趋势不会改变。
房说君有话说,央媒表态可以让购房者放下心来,2022年买房不要过于纠结,利用高杠杆推高房价的投机行为始终经不起市场沉淀,失去支撑后,价格难维持,当然自身也要衡量购买力,避免一不小心成了别人的接手者。
本文所用图片均来自网络,如有侵权请联系删除。文章为"每日房说"原创,严禁转载抄袭,发现必深究。(撰文:房说君)
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