北京楼市抄底的窗口期已经到来

　　京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议, 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
　　北京跑赢大盘的房子不超过20%
　　我们的选筹跑在大盘前面
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　　Q:提问： 星主好，要为父母置换用于养老居住，即养老居住为主+兼顾保值，要求位于朝阳区东北方向3-4.5环，预算不超1400，望京、丽都、太阳宫、燕莎板块都有看：
　　一、怎么卖【腾指标】：
　　1、有2套位于亚运村小营的相邻小区，A房=2000年+三室+学区（必上）+满五不唯一=市场单价低但总价高，B房=2010年+两室+学区（派位）+满五唯一=市场单价高但总价低。最初我认为必然是卖旧A留新B，但中介表示因A房买卖差价较大且不唯一则会使买方税费成本高导致卖价受限且交易周期较长，建议卖B房。
　　请问，如果二选一卖，是从中介说的这个角度考虑，还是仍应坚持卖旧留新？
　　2、从产业（关庄地铁站周边一直没发展起来）、教育（就是陈经纶）、品质（2-3元的物业费、只有街心公园、商超都距离1公里以上）看亚运村小营似乎都不具备，从增值角度是否已不具备持有价值应趁2022年都卖掉？
　　二、买哪里：
　　1、筛选后有意在望京西京承高速的湖光中街和燕莎蓝港附近，后者比前者贵100多。星主对望京区域评价较高但个人感觉望京的产业红利主要是往北往东辐射，望京西侧以住为主是否不太容易享受到产业红利溢出吧？燕莎板块虽然无产业但有蓝港和亮马河和国际学校，虽然总价贵但是否更保值？
　　2、另外，望京西vs丽都？燕莎vs太阳宫？问题有点啰嗦，多谢！
　　A:回答： 您好,感谢信任!1、首先中介说的任何观点目的只有一个,为了促成交易;只有交易他们才有佣金可以赚,房源对于他们比客源更为重要;一套笋盘对于他们可以吸引很多客户,对于中介而言,他们认为最容易成交的房子往往是比较优质的房源,这个只是直观感觉,因为您并没有说具体哪个小区,观点建议仅供参考;
　　2、望京和丽都,望京可能更胜一筹;望京为什么比较适合投资你应该看过我的分析,这里就不再过多描述,望京自身分为望京东、西、北和南。其中发展的最好的就是望京东，望京北是后期发展起来的，也是目前主要的发展方向,已经向来广营溢出;
　　丽都这个商圈,本地人管叫丽都商务区;外人称为城乡结合部,最大的硬伤是交通比较差,酒仙桥是个独立板块，虽然有企业但区域比较固化，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。
　　电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度;
　　3、燕莎这一片主要的功能是商业和外交,使馆商务区占着大量土地,导致把住宅分割的比较零散,优质的住宅区是纯粹的,区域内不能有大型的办公商业体,这样就会导致区域人口杂乱;双井为什么会是东三环比较不错的优质板块,因为东部国贸一带到三元桥是断层的界面,缺乏优质商圈
　　所以双井、朝青、朝阳公园就凸显的很有优势;太阳宫属于东北三环较优质的板块，行业内称之为低调的贵族，太阳宫本地缺乏产业支撑，除了几个零碎的写字楼外几乎没有像样的办公，为什么还能挤进朝阳的前列，一是因为学区，朝阳的教育虽然和东西海比不了
　　但朝阳作为北京经济最强的区，教育近年来发展有目共睹，硬是培养出了几所可圈可点的名校。相比于东西海的老破小，朝阳学区房从居住品质上来说，要比东西海强很多，从价格上来说，朝阳也更亲民，可选空间更大;流动性和保值增值性都属于稳健性的.
　　综合建议:在望京和太阳宫做选筹,保值增值性都比较稳健;
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》 ,祝一切顺利！有问题可再向我提问!
　　Q:提问: 京总您好！我的情况比较复杂，简单说孩子北京朝阳户口，目前和孩子妈在外地读小学一年级，我有首套资格，首付大概能凑300，工作在海淀永丰，一个人附近租房，考虑两个方案，一个是通州核心区武夷板块，这里二手房京贸家园、BOBO自由城，新房融御二期都可以考虑；一个是海淀清河附近，您说的莱圳家园
　　麻烦您从投资和居住角度给分析一下这两块儿的利弊，我个人工作短期内都可以租房，主要是准备中学孩子回京，一家团聚
　　因为要兼顾老人，我的需求是最好三居，这样总价可能要在700+，但是我听说二手房首套也只能贷款243，这样首付压力就很大，不知道这个信息是否属实，谢谢您！
　　A:回答: 您好,感谢信任!首先建议您认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》
　　1、通州最好的投资窗口期已过,如果是以投资的思路买通州需要做好长持的准备.副中心最开始消息出来之后,通州大部分楼盘领涨,导致目前还存在溢价;通州的定位虽然很高,但现在的价值比较弱,加上长期双限不利因素,以后大概率是全市的平均水平,从房产投资的角度,一个板块的周期分为四个阶段,第一是炒概念,第二炒地皮,第三是炒配套,最后是炒供需,这是一个板块的完整生命周期,
　　按说通州现在仍然属于概念性的板块,但是已经提前把房价透支.未来的收益只能看供需了,买新区的逻辑是买在一个5年后价值9/9/10万的板块，如果通州未来规划全部落地值6万甚至7万，但现在地皮还在晾着就卖6万7万，今天如果我们买入的价格过高,就代表着未来的利润减少,短期如果没有大行情，会面临一直站岗的风险。
　　bobo自由城,京贸家园、融域,如果您资金充足,建议优先选融御,这个板块不缺购买力,未来可以享受到ZF的优质JY资源。符合通州终极改善的目标。
　　2、如果您注重孩子的教育,可选海淀的莱圳,两者需要您做平衡.
　　3、是的,但是可以通过其他方法解决.可私信我
　　Q:提问: 老师，您好，我目前有资金700-800万，首套有贷款记录，想以投资为主，能保值增值为主，计划持有10-15年。前期选筹有些犹豫，错过了亦庄等新房片区。现在感觉还是有学区、传统市区、有产业支撑的地区安全性更高。目前选了三套房：
　　第一套：核二院（航天桥）的三居室，公房，1996年建，6层的3层，板楼，南北通透，暗厅，89平米，1100万，停车方便。海淀八里庄学区海淀实验小学区域，学区未占用。
　　第二套：北京科技大学校内（学院路片区）的三居室，公房，2002年建，20层的16层，塔楼，东南北，北侧有窗（为斜边），南侧、东侧有窗（直边，规整），卧室（南侧窗户1间、东侧窗户两间）和客厅（南侧窗户）均有窗户，98平米，1070万，停车方便。学院路学区，对口北京科技大学附属小区，学区未占用。
　　第三套：八家嘉园，回迁房，位于双清路边，北五环内，小区北边有八家郊野公园，2014年的回迁房，28层的10层，南北通透，客厅朝北，两个卧室一个朝北一个朝南，92平米，785万，停车方便，地下有4-5平米的储藏室。对口八家小学，学区未占用。
　　特向您请教，这三套作为投资，可不可以？有没有更好的板块、社区或房子推荐。谢谢您
　　A:回答: 您好,感谢信任!首先建议您抽时间认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》
　　以上三套房都为老房子,持有10-15年保值属性尚可,但增值属性比较一般,跑赢大盘有点难,跑输大盘的可能性比较大,
　　近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,现在的规律是遇到房价上行期间;
　　首先第一波上涨的是XQ房和热门区域(核心区域)的品质次新,
　　第二波仍然是XQ+成熟的溢出区域刚需盘(同样是品质次新),这部分刚需盘上涨的逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,
　　第三波依然是XQ+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;
　　第四波轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律。
　　由于目前普涨的行情越来越少,预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新.老房子的购买群体受限,所以上涨动力不足,可否告诉我您的具体工作地点和意向区域?
　　Q:提问: 京总您好！请问您觉得建发养云70800单价值得入吗？还是在望京那边选盘好一些？因为首付只有300多W，感觉这个在望京选择很有限。
　　A:回答: 您好,感谢信任!建发养云这个盘一共5栋楼,还有一栋商业,后期也是个小盘,崔各庄的地理位置比较有优势，望京北紧靠阿里总部。
　　但区域有2个博物馆,目前的交通比较差,没有配套,所有的配套都要依靠望京.这个板块的新房需要做好短期没有行情的打算。长持未来智能等配套完善,按照目前这个区域的土地情况好像没有发展商业配套类的计划;优势是比较便宜,如果长持的话可以,如果注重投资我会选望京的二手
　　建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利,有问题可再向我提问.
　　Q:提问: 你好京总，感谢回答。二套的贷款最高只有186万，对于上千万的房子，贷款金额太少。请问有什么办法增加贷款额度吗？
　　A:回答; 你好，你不应该公开向我提问这个问题，私信我。以上问答来自公众号|京房会
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