1200亿的子弹根本不够打

　　万科的一句＂黑铁时代＂，渲染了行业焦虑的同时，也直接将其从市值首座拉下。
　　而如今的千亿市值房企仅剩七家，保利成为赢家。
　　具体房企而言，仅  新鸿基  、  华润  和  中海  三家上市房企市值在2000亿元以上。
　　市值超千亿的上市房企也仅剩7家，剩下四家分别是  保利  、  龙湖  、  万科  和  招商蛇口  。
　　除市值管理不断萎缩，很多开发商甚至开始躺平，不再关注排名的开发商，逐渐回归了经营本质。
　　这也让某克、某指等排名机构的少了很大一块肉，开发商已经不愿意砸钱，而金融机构也不单纯地相信规模排名。
　　某种角度上来说，周期在衰退，但行业确是在进步。毕竟还是要用发展的眼光看问题。
　　开发商频频暴雷过后，似是一阵浮华。
　　留下的却是一堆不良资产和保交楼的政治任务。恒大一季度誓言保交付3万套，现时点看来应该悬了。
　　烂尾楼得要保交付、不良资产得要处置，于是大任便再一次地托付给了华润、招商等央国企。
　　只要开发商还没死透，三道红线也不敢轻易拿掉，于是给三道红线开了个口子。
　　＂房企并购贷不纳入三道红线强监管＂。
　　先说结论：
　　截至3月9日，房地产并购融资总金额已达  1247.5亿元  （房企发行或拟发行  47.5亿元  、银行提供并购贷款额度  920亿元  、金融机构已发行或拟发行  280亿元  ）
　　图片来源：爱德地产研究院整理
　　但1200亿的子弹还远远不够打。
　　原因有三：
　　NO. 1
　　当下的不良资产规模或已超万亿。
　　对暴雷房企而言，被迫摆上货架的项目如数家珍。
　　宝能8大资产项目评估价或超千亿。
　　佳兆业深圳18个项目对外报价818亿。
　　荣盛发展所出售的荣万家及9个商业项目的估值也超54亿。
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　　而这也就是摆在货架上部分项目，绝大多数都是背后交易，甚至尚未披露。
　　1200亿的并购子弹显然是杯水车薪。
　　NO. 2
　　资本仍是谨慎的，对于开发商和并购项目持审慎态度。
　　而银行、信托等金融机构频频踩雷，即便货币呈持续宽松，也更倾向于资信良好，有信用背书的央国企。
　　资本的逐利性让开发商旱得旱死、涝得涝死。
　　从目前来看，民营房企中仅美的、旭辉、碧桂园获取了并购贷额度。
　　碧桂园的额度主要打在了＂物业＂这颗靶子上。
　　而真正有实质性并购动作的民营房企，只有美的置业。
　　先后接盘了正荣、雅居乐、金科等暴雷房企的多个项目。
　　而美的之所以能够在这一轮的收并购市场中异军突起，很大程度上归功于过去数年相对稳健的财务策略。
　　整体而言，民营房企的参与度和并购贷的开放额度仍然是不足的。
　　NO. 3
　　房企回归经营本质后，规模并非第一诉求。
　　1-2月份，百强房企销售额几乎全部腰斩，开发商要么借旧还新、要么加速回款偿还债务。
　　从数据上看，2021年房地产开发项目并购事件仅261起，交易规模仅  769亿  ，  同比下降高达80%  。
　　图片来源：爱德地产研究院整理
　　此外，  2022年-2024年房企单海外债到期分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元  。尤其是今年上半年仍时偿债高峰期，这也意味着今年将会是开发商最难熬的一年。
　　眼看政策底逐渐显现，但凡能够熬过这个冬天就能存活下去的开发商，压根不愿意再浪费任何一颗子弹。
　　对于开发商而言，有限的资源还是要用在刀刃上，即便货架上的肉肥得流油。
　　除此之余，土拍市场也逐渐回归了常态，各地政府也纷纷取消了保障房等各类配建、拼自持等不友好的土拍政策。
　　竞争相对可控，利润也有明显额提高，通过收并购、旧改等多元化形式获取项目自然吸引力有所下降。
　　1200亿，目前来看还仅仅是少数玩家的游戏。
　　资本仍是审慎的，可大多数开发商早已躺平，去不良和保交付的任务依旧艰巨。