保障性租赁住房金融支持进一步细化股债投资力度或将加大

　　本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道
　　近日，继保障性租赁住房贷款不计入贷款集中度管理后，监管部门再度表态从金融端支持住房租赁产业。中国银保监会、住房和城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（以下简称＂《意见》＂）。《意见》从国开行、商业银行等主体出发，提出发挥各类机构优势，进一步加强金融支持。
　　《中国经营报》记者了解到，《意见》中单独提出引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持。据了解，此前如西安、重庆等多地支持保障性租赁住房的指导意见中也明确提及，将支持险资进入保障性租赁住房行业。
　　有业内人士对记者表示，目前地方政府投资主体负债率相对较高，而保障性租赁住房市场又迫切需要长期低成本的股本金。＂在中国能够提供长期、低成本股本金的机构，险资肯定是第一个了。＂其同时表示，险资只是渠道，背后的资金来源较为多样，支持险资进入或许同样意味着在防控风险的基础上，鼓励保障性租赁住房资金来源多元化。
　　除此之外，《意见》还提及，以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，针对各类保障性租赁住房项目，银行保险机构在综合考虑企业项目建设或购置，以及后续运营需求的基础上，以市场化方式提供适配其融资需求的产品。
　　据记者自上交所官网及Wind平台的不完全统计，2021年末至今，至少有7家主体正在筹备或已经发行住房租赁专项债券。例如，首创集团面向专业投资者的住房租赁专项公司债，本期发行金额为5亿元，期限为3年。发行公告显示，其票面利率询价区间为2.60% 3.60%，最终发行的票面利率为3.05%。
　　龙湖面向专业投资者的住房租赁专项债目前也已经提交注册，首期发行规模不超过15亿元。除此之外，象屿地产集团、厦门国贸、建发房地产等企业拟发行的住房租赁专项债也均在发行流程中。
　　据记者了解，目前市面上大部分住房租赁债的募集资金运用计划显示，被用于住房租赁项目本身的资金为70%，另外30%的资金将被用于补充公司营运资金或偿债等。例如，龙湖首期拟发行的15亿元租房租赁专项债中，将有10.5亿元募得资金被用于7个住房租赁项目建设以及一个改建类住房租赁项目的装修及租赁支出，其余4.5亿元则拟用于补充公司流动资金、偿还有息债务。
　　万科和阳光城此前发布的住房租赁专项债中，也有30%的资金使用较为灵活。
　　仅北京市属国企首创集团在募集说明书中表示，将全部资金拟用于住房租赁项目建设。有业内人士对记者表示，发行这类住房专项债，企业能获得的＂活钱＂并不多，但在银行信贷整体依旧较紧的大环境下，＂房地产商都在想尽办法，融到多少就用多少＂。此外，整体融资较紧张的大环境下，企业已经发行的住房租赁债，也因房企主体信用等级下滑被调低评级。例如＂20阳城04＂住房租赁专项债，便受主体阳光城影响，被大公资信将信用等级调整至BB。