黄奇帆最新解读房地产市场未来大趋势

　　近期，黄奇帆在和财经老炮王波明的对话中，发表了对房地产市场的若干观点。
　　黄奇帆先是介绍了房地产近三四十年的辉煌发展史，然后解释了房地产行业为何会出现拐点，最后对房地产行业未来的发展趋势进行了预测。
　　黄奇帆认为，如果将房地产行业的困境归结为政府政策调控，太有失偏颇。从终极的供需分析来看，房地产行业已经饱和了，以前的高举债、高周转、超级大盘、炒地皮已经无法循环了。而将房地产行业的只有经历转型的阵痛，才会迎来新的良性循环。
　　黄奇帆指出，房地产目前困境最优的解决方法是通过重组来软着陆。
　　此外，黄奇帆还表示，房地产建设量不会骤然大幅下降。而房价地价目前可能已经到头，以后十年或许会上涨，但是每年上涨幅度不会超过GDP的增长率。以前房价翻番的势头不会再有，但是房价也不存在大跌的可能性。
　　以下为原文精简版，略有删改。
　　房地产行业三四十年的波澜壮阔的发展历史。
　　1980年，中国1.8亿城市居民人均住房面积只有5平方米，住宅需求被极度压缩。
　　第一，改革开放以后，采取承包制，5亿种地的农民中只要有2亿农民种地就够了，剩下的3亿农民可以去沿海打工。
　　第二，改变了户口绝对管制。过去几千年，农民不能去城里工作。而在80年代初期，农民就可以离土离乡，去城里打工。
　　第三，农民在城里打工十年以上，就可能在小城市中城市大城市中相对落户。1.8亿的城市居民变成了9亿，不断的有农民户口落成了城市户口。
　　这三个制度，一个释放了劳动力的承包制，一个可以离土离乡的制度，一个可以落户的制度，为大城市的发展奠定了基础行动力。
　　第四，城市有了土地批租，就有了房产商。
　　第五，老百姓可以有住房产权。92年左右，基本上150/平-250/平就可以将公房买下来，拥有房子产权。
　　第六，按揭贷款出来了。按揭贷款可以使房地产市场产生杠杆，老百姓如果要全款买房是买不动的，但是用按揭贷款就可以。
　　以上这六条，构成了房地产市场巨大的推动力。
　　第七，一批投资平台诞生。房地产商买地来搞开发区，每个开发区都相当于一个经济发展的增长极。
　　第八，旧城改造。
　　以上这八个原因合在一起，将极度被压缩的住宅需求彻底的引爆。90年，中国一年生产的房产面积是1000万平方米。2000年，房地产商一年的建筑面积达到了一亿平方米。2010年，房地产一年建筑面积达到10亿平方米。2017年，这个数量为17亿平方米，但这就到头了，后面就没有再涨。房地产市场就进入了新阶段，出现了拐点。十个指标解释为什么会发生拐点。
　　一是人口在减少。大家基本上认为14亿人是天花板。
　　二是城市化水平已经到了65%，几乎等同于欧美等国的75%。实际上，中国的城市化的主力是农村里面的青年人和中年人。但是这个再增长5-6个百分点就到头了。
　　三是老龄化加速，住房需求下降。目前，中国老龄化程度已达21%，预计2035年老龄化程度将达到30%以上，以后可能会更高。老人越多，需要的房子越少，且随着死亡率增加还会腾退出很多房子，总之房子的需求量会大幅下降。
　　四是房价预期上涨幅度不大，会造成新房需求量大幅萎缩。到去年为止，中国房产商手中造好的房子一年以上没卖掉的有6亿平方米，这就是一手房库存。而在卖掉的房子中，老百姓手中有60亿平方米是空关闲置的。如果说房价如果每年涨百分之二十，那么我并不担心我的房子闲置。房产商的房子没卖掉，但是房子在涨价，房产商也会觉得没卖掉反而划算。但是，房价如果不涨了，新造房子需求就会大幅萎缩。
　　五是需求已达到极限。中国人均住房已经在2020年达到50平方米，欧美等发达国家也就是这个水平，也就是说达到天花板了，想需求泡沫化可能都不行了。
　　六是2020年全球除中国以外建造的房子面积才20亿平方米，中国建造的房子约为17亿平方米，但中国只有全世界20%的人口，应该说供需严重不匹配。
　　七是中国土地价格和房产价格再20年翻了四翻。上海最贵的衡山路，房价由20年前的6千多一平方到现在近15万一平方；乌鲁木齐二道桥由20年前的700多一平方到现在的近2万一平方。地价也由之前的一亩100万变成2000万。正是这样房价不停上涨的预期，使得房产商会囤房炒地。
　　八是旧城改造、基础设施建设的需求也基本饱和。
　　九是教育等公共设施的需求也饱和了。80年代，大学生人均占地为10平方，现在大学生人均占地达50平方，不需要再扩张了。
　　十是房地产行业负债率水平达到极限。目前中国房地产商负债率高达90%，再过几年也不能达到100%以上，毕竟不能零资产运营。
　　因此，从上述分析来看，房地产新阶段新常态要出现了。如果只是将房地产行业的困境归结为政府政策调控，太有失偏颇。从终极的供需分析来看，房地产行业已经饱和了，以前的高举债、高周转、超级大盘、炒地皮已经无法循环了。未来房地产行业将会出现哪些调整？
　　一是降低负债率。目前，欧美等国的房产商负债率一般低于50%，香港房产商负债率不超过40%。中国房产商的负债率也会下降，大概会降至40-50%。
　　二是高地价买地、大楼盘造房、大量库存的状态会收敛，会根据市场需求结构性的进行开发。
　　三是房地产商跨界也会收敛，术业有专攻。
　　四是房产商数量会减少。目前中国房产公司独立法人有近9万个，整个美国房产公司法人不超过500个。预计中国房产商法人登记会不断注销，1万个就足够了。
　　五是商业性租赁房、长租公寓、商用两住可能会称为新模式。
　　理性来看，这次房地产行业的阵痛是行业发展的必然拐点，拐点过后是房产商良性循环的开始。没有这种阵痛，房地产商的行为方式是转不过弯来的。
　　关于房地产建设量，黄奇帆认为不会骤然大幅下降。
　　关于房价，黄奇帆认为，房价地价目前可能是到头了。以后十年或许会上涨，但是每年上涨幅度不会超过GDP的增长率。以前房价翻番的势头不会再有，但是房价不存在大跌的可能性。因为房地产是有折旧的，每年大概有10亿左右的折旧，以折旧状态为平衡。原因有四方面：
　　一是房地产是支柱性产业。房地产大概占GDP的5%-10%。其增长可以带动经济增长，负增长也会给经济拉后腿，因此要保持稳定。
　　二是房地产也是民生企业，中国老百姓的财富60%以上是房产，也需要稳定。
　　三是房地产是半金融产业。房地产市场包括大量的按揭贷款，如果崩盘的话也会对金融机构造成破坏。
　　四是房地产上下游连接着大量的企业。
　　而关于困难的房地产商，黄奇帆认为不应该让其简单的破产。而是应该让房地产市场软着陆，其中重组是一个重要的方法，重组包括五种：
　　一是自救。出了问题的房企，可以通过壮士断臂保存最核心的机体，不至于整体瘫痪。
　　二是没出问题的房产商可以去收购、兼并重组出问题的房产商。
　　三是国有资本运营公司可以作为战略投资者入股到优势房地产商。
　　四是地方政府可以回购之前房企购买的土地，当然是按照市场行情再打个折收购。
　　五是房企去库存。政府可以回购一些中低端的房子作为保障房，一些中高端的房子成为人才房。
　　五管齐下，稳住局面。五个渠道进行重组需要用到的资金，国家可以设立专项债或专项贷款，这种债务不算在三条红线里面，使得房地产软着陆。
　　以上内容均来自《财经老炮王波明与黄奇帆》的对话视频，文字系作者自己整理。