失落千亿后，越秀地产最新年报增与降的秘密

　　摘要：增与降（欢迎关注杠杆地产）
　　撰文|杆姐&编辑|雯雯
　　2020年，越秀地产与千亿失之交臂。
　　如果不是那场肆虐全球的黑天鹅，这个＂梦＂本来应该可以实现。
　　前几天的业绩会上，越秀地产的高层欣然公布了自己2020年的成绩单：
　　合同销售金额约为957.6亿元，同比上升32.8%。距离千亿差了40多亿，完成了年度目标。不过更早之前的2018年前后，越秀地产是有更大野心的：2020年冲击千亿。
　　1、增与降
　　其他数据方面，越秀地产总体比较不错。比如：
　　实现营业收入约462.3亿元，同比上升20.6%；
　　核心净利润约为40.2亿元，同比上升14.6%；
　　这里请注意一点，越秀地产2020年的核心净利润增速没有跑赢营收增速，落下了6个百分点。
　　作为传统稳健型房企，越秀地产的＂三道红线＂指标零踩线，杠杆地产注意到，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍。
　　值得注意的还有毛利，2020年，越秀地产的毛利为116.26亿元，比2019年的131.17亿元下降了接近15亿元。
　　毛利率也同比下降9.1个百分点，约为25.1%。
　　导致毛利率下跌的是销售成本，杠杆地产还发现，越秀地产2020年的销售成本增速，比营收增速要高不少。
　　销售成本2020年同比增速为37.2%，比20.6%的营收增速高了接近17个百分点。也难怪有人质疑增收不增利。
　　年内盈利方面，2020年越秀地产为46.84亿元，2019年这一数据为47.31亿元,也略有降低。
　　2、短债翻倍，区域的双刃剑
　　资产负债方面，如上面杠杆地产提到的，越秀地产比较安全。只需要注意一个指标的增速较快：1年内到期的借款。
　　如上面财报截图所示，2020年越秀地产的1年内到期借款增加了1倍多，从2019年的71.38亿元增长至2020年的165.76亿元。这两年房企偿债高峰，越秀地产不是个例。
　　现金流还是不错的，截至2020年底，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为373.1亿元，较年初上升23.6%。
　　土储方面，截至2020年底，越秀总土地储备约2454万平米，分布全国21个城。但以广东居多。
　　在粤港澳大湾区和广州，越秀分别拥有土地储备1353万平米和1143万平米，约占其总土地储备的55.1%和46.6%。
　　华东地区、华中地区、北方地区和西南地区这一数据分别为303万平米，380万平米、321万平米和97万平米，约占总土地储备的12.3%、15.5%、13.1% 和4.0%。
　　越秀强烈的区域色彩，从其2020年的销售数据中更为显著。2020全年合同销售额中，大湾区约占 66.5%，为636.6亿元；
　　华东地区约占20.8%，为199.2亿元；
　　华中地区约占7.1%，为68.4亿元；
　　北方地区约占4.5%，为42.8亿元；
　　西南地区约占1.1%，为10.6亿元。
　　深耕区域是一把双刃剑。好处是风起时可以收获更多利好，坏处则是风没那么大了之后，或者这一区域被调控盯上后，将面临更大的风险。倒在这一＂软肋＂上的先例亦有不少。
　　将时间线拉长，纵向对比来看，杠杆地产发现，越秀地产似乎已经过了成长的高光时刻。这其中大环境的影响也是外因。从2012年至2020年，其营业收入同比增速起伏不定、毛利润同比增速2017-2019年还不错，其他年份……
　　归母净利润算是好点的，此前经常为负，终于在2016年逆袭，但2018年起有走下坡路的趋势。
　　毛利率和净利率的走势也基本相差无几。
　　3、千亿的未来
　　总而言之，种种迹象表明，房地产赚大钱的时代，似乎真的过去了。虽然现在赚的钱也不少，但相比前几年，确实没那么容易了。
　　根据官网介绍，越秀地产成立于1983年，1992年于香港上市。头上也是光环无数：
　　中国跨国公司20强企业越秀集团旗下地产业务旗舰、全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一、中国第一代商品房的缔造者，目前中国唯一拥有香港房地产投资信托基金的香港内房企……
　　董事长林昭远先生非常低调，2018年8月走马上任，从公开报道来看，八卦几乎没有，新闻也都很＂正＂。
　　在杠杆地产的印象里，越秀地产正如他的名字一样，是一家地域属性极强的房企。上文的数据也说明了一切。
　　但房企寡头时代到来，偏居一隅似乎不再安全，某种程度上，越秀地产压力山大。所以，越秀必须大干一场。千亿虽会迟到，但不会缺席。
　　对于2021年， 如越秀地产董事长林昭远先生在业绩发布会上透露的，＂今年的销售目标是1122亿元，按照可供货值60%的去化来铺排，达成目标后将维持千亿企业的销售规模。此外，今年的回款率将达到70%，较去年有所回升。＂
　　看来2021年的千亿，应该是稳稳的了。祝福！
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