作者：研房君#房价# ＂房价趋势，从来都是不以人的意志为转移的＂。 很多人在分析楼市、判断房价趋势的时候，其实是想当然，都是从站在自己的角度来分析，而没有从综合性因素，或者全局性视角来看，得出的结果自然是非黑即白。 关注楼市的人应该听说过经济学家任泽平对房地产的总结看法：房地产＂长期看人口，中期看土地、短期看金融＂。这句话，说实在的，总结得很精辟，也看似滴水不漏： 你看，人口就代表需求，对吧？当供大于求，房价自然上涨。土地也是，土地供应多，商品房量大，供过于求，房价自然下跌，而金融呢？比如提高房贷利率，购房成本就提高，房价岂能上涨，反之亦然，还有货币放水多少，也关系到房价涨跌。 有没有道理呢？我觉得很有道理，这些因素确确实实是影响房价的因子之一，但通过研究发现，还应加上与经济有关的两个重要因子： 第一，经济发展水平。很明显的例子，东南沿海的经济发展水平高，居民的收入高，购买力强，所以房价也是最高的，反观中西部大多数城市的房价只有人家的一个零头，说到底，虽然人口很多，但经济发展水平不济，收入有限，如何买得起高价房？所以，在研究房价趋势时，我们千万不能忽略这个问题。说到底，经济水平高，说明高收入的产业多，购买力强盛，反之也是这个道理。 第二，经济发展策略。这个需要从全局性角度考虑，我们很多人研究房地产，只看眼前，听到风就是雨，大可不必，如果我们把整个房地产发展放到一个国家经济发展的大战略中来看，就能给你一个清晰的视野，如何理解？ 谁都知道，西方发达国家之所以能快速发展起来，主要靠早期侵略和掠夺，取得了第一桶金，有了工业革命的资本，经济科技得以飞速发展。对比我们呢，这个条件显然不具备，只能靠勤劳的双手埋头苦干。但我们也知道，这谈何容易？关起门发展显然不行，所以才有了1978年的改革开放，通过利用外面资金和技术发展我们的经济，同时把我们的东西卖出去获得资金发展自己。 但，这还不够，所谓发展到一定阶段就需要更多资金，特别是我们这样一个14亿人口大国，按照进入发达国家的历程，城市化是必由之路，通过城市化让经济发展再上一个台阶。可以看到，自1998年住房商品化改革以来，特别是土地招拍挂的推行，土地收入的增长不断为城市建设带来大笔的增量资金。 2018年东北财经大学周天勇教授统计过一个数据，从1998年至今，全国土地出让收入约50万亿，加上2019年的7.8万亿，2020年8.4万亿，2021年上半年的2.9万亿，合计是69.1万亿，这样一个数据每年为城市发展带来的增量资金是非常可观的。所以，我们可以看到一种现象，那些每年土地出让收入动辄几百亿，甚至一两千亿的城市，往往是城建发展最快、经济发展最好的城市，道理不难理解，城市建设如地铁、道路、医疗、教育、园林等公共配套都需要大量的资金投入，所谓＂有钱好办事＂，土地收入直接而量大是我们很多城市一直依赖的。 实际上，依靠土地收入来进行城市化，不是我们的新路子，像发达国家美、英等国即便有初期的原始掠夺积累，在进入发达国家之前同样也是有很大一部分土地收入作为发展资金，所以，我们也不例外，由土地成本传导房价的模式，都是不以人的意志为转移的。不过，在未来越来越行不通了。这也是本文的主旨：为什么说王健林的预言已应验？ 王健林曾说，没有哪一个国家房地产能够持续繁荣50年 。现在看来也基本应验：首先，像美国、德国、日本、澳大利亚等国的房地产繁荣基本就在20多年、30多年，最长时间的澳大利亚也有40多年的历史，现在房地产发展趋势已经趋缓。现在很多人关心我们的房地产还能繁荣发展多少年？ 我们的房地产发展起始发展时间是1978年以后，目前有43年历史，老实讲，谁也无法准确预知具体哪一年繁荣结束，不过，从以下2个方面可以看出端倪： 1.国家近年已开始扭转房地产快速发展势头，主要体现在＂不用房地产刺激短期经济发展＂。说白了，房地产长期在经济中的支柱地位发生动摇。现实也是这样做的，即便这两年受突发事件影响，我们的楼市调控仍旧严格。有人说，不是最近有的地方已经有所放松吗？大家不要误解，这不过是担心少部分房企暴雷，进而影响金融系统稳定和社会稳定进行的微调，且也仅是局部行为，整体调控目标没有任何改变。 2.土地财政完成城市化的使命已告一段落。至2020年底，我国城市化率已近64%，按照这个惯性，未来几年很快就到70%，达到初级发达国家城市化水平，所以，也不需要通过大量卖地（也没那么多地可卖），一个国家的经济发展最终还是依靠科技进步、实体企业推动，意味着土地收入对财政的贡献会逐步降低，今年上半年才不到3万亿，不仅远低于2020年全年的8.4万亿，也远低于2019年的7.8万亿，所以，2021年很可能就是土地收入的＂历史拐点＂。 当然，王健林还有另一个预言说，未来一二线城市房价还有一个缓慢上升过程，三四线城市，特别是县级城市就没什么空间了 。从现实来看也是如此，现在出＂限跌令＂的大多数就是三四线城市，说明市场处于弱势，购买力脱节，需求匮乏，长期来看更是如此，这些地方难有好的产业，吸引力不足，人口导入能力越来越弱，现在房子都足够多了，加上新建的，还有谁来接盘呢？当然，一二线城市在就业和资金吸附力方面要好很多，特别是城市群和都市圈建设，还会虹吸其他中小城市的资源和人口，房价上升动力还会持续，不过，在＂房住不炒＂的调控大原则下，加上房地产税试点和普及，涨幅会受到抑制，缓慢上行应该是大概率。 由此可见，房地产的繁荣时代正在过去，只是我们不少不易察觉而已，很显然，在这样的趋势下，我们家庭持有房产太多肯定不是什么好事情。那么，国内手握两套房的家庭，未来将面临什么答案呢？ 1.房地产税。 房地产税作为土地财政的替代或者补充，对于这个缘由，其实不用多解释了，国家已经明确将开展试点，不少专家认为的时间表很可能就是明年，至于哪些城市率先纳入，大家比较一致的看法是楼市比较热门的大城市，比如像今年5月份座谈房地产税参会城市上海、重庆、深圳、苏州、杭州、济南就是一个信号，或许还有更多城市，我们拭目以待。至于起征标准和税率，有专家说与套数有关，建议3套以上起征，也有人说建议按面积征，50-60平米/人作为一个免征面积，其实无论按哪个征，都与套数有关，套数越多面积越大嘛，大抵如此，而2套房基本上是要么不征，要么在第2套上交少许税，3套房或以上基本上是要交税了。 2.房东税。 其实，在房地产税信息出来以后，不少人说租金要涨了，因为房东会把房产税转嫁到租金上，殊不知，目前已有几个省已在开始试点房东税，比如根据国税总局发布的《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》，云南从2021年1月1日开始对个人出租房屋按照＂财产租赁所得＂缴纳个人所得税，减按比例为10%，比如一个月租金3000元，缴纳的税额就是300元，其实，在此之前，河北和湖南二省早在2019年就开始试点征收房东税，从云南开征来看，有扩大试点的趋势。 这里还要注意一个问题，这里提到的是＂减按＂，说明目前执行的是相对低的标准，未来会不会根据需要提升或者恢复缴纳比例只能交给时间了，此外，是不是为房地产税开征埋下伏笔不知道，但后面待试点成熟后全面推广应是水到渠成的事。 3.遗产税。 目前，＂共富＂是趋势，从各方声音来看，通过对现有家庭财富进行重新分配的可能性比较小，主要还是出于自愿，因为：一方面是大部分家庭的财富都集中在房产上，辛苦积累的财富不易，另一方面，央媒等权威媒体多次表态，＂共富＂不是杀富济贫。不过，从长期来看，我们曾在04年起草过遗产税征收草案，发达国家遗产税征收也比较普遍，所以，为避免财富阶层固化和代际传递，征收遗产税也是趋势。比如，全国人大财经委委员、中国税务学会会长汪康今年3月份就建议，为缩小贫富差距可考虑征收遗产税等措施。 当然，这些都不可能一蹴而就，需要时日。但不管怎么说，房子少的家庭，普通家庭一般不会有什么顾虑，有两套自住和改善的房子也正常，而持有房子过多的炒房客，无论是企业还是个人，他们都会面对这样一个长期趋势，在房住不炒的大背景下，及时收手才是正途。 学习更多房产知识，欢迎关注本号。