年报观察雅居乐后千亿时代控费提效，区域深耕效应显现

　　作者：丁爽
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　　3月23日，雅居乐发布2020年度财务报告。
　　年报显示 ， 2020年，在做大地产主业的同时，雅居乐继续坚持多元化业务齐头并进的道路。后千亿路上，成本控制及财务健康度提升方面，可以看到雅居乐的努力。同时，随着完成阶段性城市布局，雅居乐的区域深耕效应正在显现。
　　整体来看，雅居乐交出了一张不错的成绩单。报告期内，其营收、利润均大幅增长。 2020年，集团 营收 为 802.45亿元 ，同比上升 33.2% ； 毛利 为 241.02亿元 ，同比上升 31.3% ； 核心净利润 为 111.2亿元 ，同比上升 31.2% ； 股东应占核心净利润 为 83.46亿元 ，同比上升 23.3% 。
　　同时，集团整体 毛利率 为 30% ，与去年基本持平。 核心净利润率 及 股东应占核心净利润率 分别为 13.9% 及 10.4% 。
　　成本控制：三费管控合理、薪酬投入增加
　　利润有所提升，主要得益于雅居乐的成本管控。
　　成本控制上，报告期内，雅居乐对营业费用、财务费用的管控情况良好，但2020年其员工薪酬投入有所增加，导致管理费用有所上升。
　　2020年，雅居乐 营业费用 为 23.85亿元 ，同比上升 17.7% ；与年内营业额增长趋势一致，但增幅低于营业额增幅； 集团财务费用净额 为 10.40亿元 ，同比减少 58.9% ，主要由于外币借款汇兑收益增加人民币35.38亿元，及抵销衍生金融工具公允值变动减少人民币18.49亿元所致。
　　截至2020年末，雅居乐共有 63275名 雇员，其中高级管理人员 510人 ，中层管理人员 1962人 。同期，总薪酬成本（包括董事酬金）为 76.79亿元 ，同比增加约 55.04% 。该数字的增加与企业规模扩张、员工人数增加、薪酬调涨有一定关联。
　　与此同时，2020年，雅居乐 管理费用 为 52.35亿元 ，同比上升 30.9% 。管理费用的上升一部分来自于企业2020年环保项目的商誉减值，一部分由2020年收购中民未来物业服务有限公司及其附属公司而相应增加雇员所致。据雅居乐表示，2020年集团的工资及福利费为16.11亿元，较2019年上升10.6%。
　　地产主业：销售稳增、多元扩储
　　分业务板块来看，地产主业上，年内雅居乐 销售额 达 1381.9亿元 ，同比上升 17.1% ； 累积销售建筑面积 为 1025万平方米 ，同比增加 15% ； 销售均价 为 13482元/平方米 ； 销售目标完成度 为 115.2% 。
　　多年来，雅居乐积累了丰厚的土储。截至2020年末，雅居乐于84个城市拥有预计总建筑面积为 5301万平方米 的土地储备，分布于华南区域、华东区域、西部区域、华中区域、海南及云南区域、东北区域、华北区域、香港及海外，对应楼面平均地价为 3627元/平方米 。
　　根据其2020年数据，以其土储布局城市数量计算，其 城均销售额 为 16.45亿元 ，根据2020年可研智库调研数据横向对比，雅居乐城效数据约在行业中位水平，当前其保持着行业中上水平的单城市产出。随着近年来迈入千亿，雅居乐完成了阶段性的城市布局、规模扩张，未来其将进一步发力区域深耕，期内其城均土储面积为 63.11万平方米 ，显示出较高的发展潜力。
　　报告期内，其继续开疆扩土，年内新进入 宝鸡、贵阳、启东、泰兴、太原及肇庆等6个城市 。坚持以多元化方式购地，使雅居乐在深耕大湾区及长三角的同时，保持了合理的拿地成本。
　　2020年，雅居乐通过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式，新增 40个项目 ，预计总建筑面积达 836.1万平方米 ，新项目的总土地金额为 357.01亿元 ，对应楼面地价为每平方米 4270元/平方米 。其中集团应占预计总建筑面积为 636.8万平方米 ，相关应付土地金额为 233.85亿元 。
　　多元化业务：多轮驱动、齐头并进
　　2020年，雅居乐坚持物业管理、环保、雅城集团、城市更新、房管及商业等业务板块多轮驱动的战略。多元化业务板块中， 物业管理、环保等板块，均于期内出现大幅收入增长 ，分别同比增长 119.5% 和 51.6% 。
　　于2020年12月31日，雅居乐旗下物业公司雅生活 在管面积 约为 3.75亿平方米 ， 合约面积 约为 5.23亿平方米 。在来自于雅居乐及绿地控股的合约面积继续上升的同时，2020年， 第三方项目面积占比大幅提升 ，来自第三方项目的合约面积达约 3.87亿平方米 ，新增合约面积超约 2.06亿平方米 ，同比上升 113.2% ，占总合约面积的 74.1% 。
　　年内集团环保业务择优布局能源发电、生态产业园、环保水务与生态修复。于2020年12月31日，环保业务共持有 48个项目 ，其中32个为危险废物处理项目、7个为生活垃圾焚烧发电项目、4个为综合工业园区项目及5个为水务处理项目。年内，环保业务的营业额为 22.89亿元 ，同比上升 51.6% 。
　　城市更新业务方面，报告期内，雅居乐成功将一个位于 山西省太原市 的城市更新项目转化为土地储备，预计总建筑面积约 34万平方米 。截至2020年末， 城市更新已签订18个合作协议，业务遍布中国5个省份，聚焦大湾区，深入华北地区及中原地区，已锁定预计建筑面积达1150万平方米，锁定货值达3600亿元。
　　财务债务：优化债务结构 ＂三道红线＂由橙转黄
　　2020年，雅居乐致力于快销售款项回笼，强化资金及 预算管理，优化成本及开支管理，并通过多渠道融资方式来优化境内及境外的债务结构。
　　报告期内， 集团总借款成本 为（不包括租赁负债的利息开支）为   73.36 亿元 ，同比增加 3.6% 。忽略汇兑差异，其实际借款利率有所下降，年内雅居乐 实际借贷利率 为 6.56% ，较2019年下降 0.54个 百分点。
　　截至2020年末， 集团现金及银行存款 总额为 508.65 亿元 ，其中 现金及现金等值项目 为 419.26 亿元 及 有限制现金 为 89.39 亿元 。
　　＂三道红线＂融资新规下， 雅居乐已由橙档进入黄档。 截至2020年末， 其剔除预收款之外的资产负债率为72%，尚未达标；但其净负债率为61%，现金短债比为1.09（不含受限制现金），均已达到＂三道红线＂融资新规要求。