今年以来，珠三角的房地产市场迅速由热转冷，作为环深的惠州市，亦是寒意逼人。 11月初，惠州市住建局公开通报了11家违法违规房地产企业及项目，其中，两个位于惠州博罗县的楼盘被暂停网签，原因是＂销售价格明显低于备案价，未按政府备案价格要求销售商品房。＂惠州对降价楼盘进行处罚，是地方政府防止房价过快下降的一个缩影。 据中新经纬不完全统计，截至目前，已有长春、沈阳、昆明、江阴、张家口、扬州等21个城市出台＂限跌＂相关政策，其中，既有公开处罚开发商的行政手段，也有以正式文件的方式明令不允许低价倾销的具体政策。 ＂限跌＂政策增多的背后，是房地产市场的整体趋冷。根据国家统计局发布的最新数据，2021年10月份，在70个大中城市中，新房、二手房销售价格环比下跌的城市数量进一步增加，分别达到52个、64个。房价过快上涨时＂限涨＂，下降又发布＂限跌令＂，从＂限涨＂到＂限跌＂，该如何看待这种现象呢？ 成交价至多下浮15% 今年8月初，沈阳市沈北新区某知名开发商推出特价房源，之前11000元/平方米的住宅，特价房降至8000元/平方米，3000元/平方米的降幅迅速吸引不少人连夜排队看房。降价引发了该项目老业主的不满，有业主在政府热线平台上称，他们一夜损失几十万元。于女士是沈北新区某楼盘的销售经理，她近日向中新经纬透露，沈北新区的楼盘比较集中，且以刚需盘为主，上述项目的降价对其他楼盘的销售产生了负面影响，加上老业主投诉，政府部门就限制了楼盘的打折力度。8月6日，沈北新区房产局联合多部门对房企进行约谈，要求企业在考虑自身利益同时也要遵循房地产市场发展规律，尽量避免以价格优势吸引购房者达到销售目的。 不止沈北新区，多地都以座谈会或约谈方式干预开发商的降价行为。 8月11日，昆明市房协组织30家头部房企及大型经纪公司召开＂稳房价，稳地价，稳预期＂座谈会，要求严格控制恶意降价行为，予以＂严重者将被停止网签＂的警告。同时，也有类似惠州的方式，通过公开暂停降价楼盘网签的形式，透露稳房价的目的。不过，大多数城市的＂限跌令＂仍是以行政文件的形式发布的。 例如，岳阳市住建局于8月9日出台《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》称，市中心（包括岳阳楼区、岳阳经开区、南湖新区、城陵矶新港区）商品住房销售的实际价格不得高于备案价，也不得低于备案价格的85%，备案后6个月方可申请调整备案价。 张家口9月14日发文要求，所有项目不得超出备案价格对外销售，已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售。中新经纬注意到，出台具体文件的城市，基本都以不得低于备案价10%或15%作为控价底线，成交价低于这一红线的，要么需要重新备案，要么无法通过网签。 为何争议不断？ 过去的几年间，由于房价上涨过快，不少地方政府都出台了各类＂限涨＂措施，例如，限定房源最高网签价，土地出让时设定房源的最高售价等。 在近期出台＂限跌令＂的地方中，湖南岳阳、河北张家口、湖北孝感等不少城市依旧要求商品住房的实际售价不得超过备案价。但是，不管是之前的＂限涨＂还是如今的＂限跌＂，这类通过行政处罚或政府文件形式干预市场价格的方式，一直以来都争议不断。 华夏新供给经济学研究院院长贾康就曾多次发表有关＂限价＂的观点，他认为，＂限价＂会使开发商失去积极性，导致经济学上的供给不足，背离了市场经济优化资源配置、满足人民需要的初衷。 中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬分析称，稳房价的责任主要在地方政府，而为了不被问责，使价格指标显得相对平稳，＂限涨＂＂限跌＂的行政干预措施应运而生。 但是，这种措施会使得价格信号失灵，市场参与者无法准确了解市场变化，进而可能出现形势误判。不过，在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，各地都对商品住房的价格实施备案制，开发商在销售商品房之前均需要将价格信息报备给当地的住建部门，因此，住建部门对备案价的涨跌幅度进行一定控制，从合规性上看并无不妥。 广州市政府办公厅印发的《广州市房屋交易监督管理办法》就规定，房地产开发企业应当按照相关规定合理确定商品房销售价格，并接受住房城乡建设主管部门的指导。房地产开发企业及其委托的代理销售企业销售商品房，销售价格不得超过销售价目表价格，不得以装修款等其他名义变相涨价。 但李宇嘉也指出，虽然各地都允许开发商根据市场变化申报新的备案价，但在实际操作过程中，变更备案价并不容易。比如，市场火热时调高备案价、市场冷却时调低备案价，都不符合稳房价的要求，主管部门并不想看到这些情况的出现。对于是否要用行政方式干预房价，各地的态度也不太相同。 今年11月初，太原市政府办公室在回复网友＂太原市什么时候下发楼市‘限跌令’＂的提问时称，房价涨跌因市场供需等多方因素决定，每个城市的情况不一样，每个购房人的需求不同，因此，无论是＂限跌＂或是＂限涨＂都必须遵循市场趋势的客观规律，行政手段不适宜过分干预。 控价效果不佳 今年7月，长春市住管局发布通告称，要求各房企合理确定商品住房预售申报价格并对外公示，不得低于九折销售。近日，长春市的一位房产经纪人向中新经纬介绍，往年这个时候，都是各大房企冲击销售业绩和工程结款的节点，楼盘优惠力度给得足，房价整体也便宜。 但受到＂限跌令＂的影响，今年有的楼盘对位置和楼层不好的房源也只敢打到8.5折，各方面指标较好的则打九折或正常出售。李宇嘉认为，房地产市场中存在明显的＂买涨不买跌＂的心理，＂限跌令＂的出台，对市场不太好的地区会有一定的托底作用，减缓过于激烈的价格战对市场的冲击。 但是，一纸＂限跌令＂并不能完全改变市场预期。 沈阳市沈北新区的上述销售经理于女士称，从今年7月份开始，沈阳房价已经出现疲软的苗头，9、10月份的表现更为明显，每个项目都不是很乐观。虽有政府不允许大幅降价，但开发商明里暗里还是会有一些补救的办法，比如以＂工抵房＂、特价房的名义变相降价，以达到规避老业主的不满情绪并实现销售的目的。 中原地产首席分析师张大伟对中新经纬称，开发商规避＂限跌令＂的做法有很多，比如最近多地都出现了开发商给中介高比例佣金的做法，这部分佣金是可以变相赠送给买房人的，这就容易出现网签价虚高、成交价较低的情况。＂网签价比较高，购房人实际又能获得开发商的返利，相当于给了一个低首付，却从银行贷了更多房贷，这种现象过多的话，容易堆积市场风险。＂ 张大伟认为，当前市场骤然变冷，更多的是因为开发商在资金链上承受巨大的压力，为了实现销售而集体打折，最终出现价格踩踏。维护市场稳定，需要对开发商的合理信贷需求给予一定支持。 谢逸枫也指出，如果市场预期不改变，＂限跌令＂在抑制房价下跌方面的作用并不大。从已经出台有上述措施的20余个城市看，除东北（沈阳、长春、哈尔滨）、西南（昆明）外，多数都是三四线及以下城市，这类城市的基本面并不好，在楼市调控政策没有重大转向的情况下，未来一段时间或仍会保持低迷状态。