首套房贷款利率都降了，市场为何迟迟不反弹？

　　序言
　　当各城市房地产放松政策开始内卷的时候，虽然市场迟迟不见反弹，但购房者心理已经悄然开始了变化，从无动于衷到默默关注楼市走向，而产品的消费一定是始于关注，陷于产品、忠于需求，当然，后者才是王道！对比2015年楼市去库存时间线，在目前悲观情绪之下，市场信心恢复依旧需要一段时间。
　　Part 1
　　内卷之路：各城楼市放松政策拼力度
　　2022年以来，受疫情反复、国际政局动荡、美联储加息周期等内外部环境影响，我国经济下行压力不断加大。
　　房地产，作为国家经济的稳定器和压舱石，再次走入人们视野。
　　1月，青岛、宁波、济南等地开始放松公积金政策。
　　2月，菏泽、重庆、广州、佛山等地开始针对限贷等政策做出调整。
　　3月1日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，该通知包含19条有关房地产的新政策，被称为郑州楼市新政19条，同时也被称为楼市全面松绑第一枪。
　　接下来，政策放松似乎变成了楼市的主风向，令人隐隐约约感受到了前两年＂抢人大战＂的氛围，各城市房地产放松政策持续内卷。
　　前脚有城市发放购房补贴，后脚就有城市放松限售，再就有城市放松限购、限贷、限售等。
　　3月、4月各地出台房地产政策节奏不断加快，仅4月，就有超百次托底救市政策发布。房地产政策逐渐从低能级城市向高能级城市蔓延，政策类型逐渐从引进人才等鼓励性政策向优化限购、限贷、限售等强力支持性政策延伸。
　　4月29日，中央政治局会议定调，明确＂支持各地从当地实际出发完善房地产政策＂，新增＂优化商品房预售资金监管＂措辞，这是近年来对商品房预售资金监管最高级别定调。
　　接下来几天，央行、银保监会、证监会、深交所等部委频繁表态，维稳房地产市场。
　　尤其是，5月15日，央行官网发布了＂中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知＂。
　　通知重点是：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
　　这是一次从各地＂一城一策＂到全国范围内促进房地产消费需求的重要举措，虽然众多城市首套房贷款利率目前仍在5%以上，并未降到LPR基准利率，但首套房贷款利率可打折已经给市场发出了一个非常明确的信号。从当前综合行业现状来看，如果疫情影响尚未及时消除，后续央行降息或还有进一步下调的空间。
　　在此项政策发布后，各城市似乎又开始了新一轮的内卷……
　　杭州，外地户口满一年社保即可购房、落户就能买房、3孩家庭可购买三套住房。
　　现房销售的海口，在限购、限贷、限售等方面都有所放松，未落户人才具有一年社保即可购房。
　　相比于三四月份大家对楼市放松政策的无动于衷，首套房贷款利率下调的消息公布后，引起了较大范围的关注与讨论。
　　越来越多的潜在购房者开始关注此项政策的风向及影响，开始思考是否会引发房价的上涨及消费者购房意愿的提升，开始琢磨此刻是否是入局好时机。
　　而一个产品的购买，特别是不动产，一定是始于关注，其次才是陷于产品、忠于需求。
　　Part 2
　　内卷之源：各城经济发展难掩颓势
　　看到的是各城楼市放松政策不断内卷，看不见的是各地经济形势不断下滑。
　　5月15日，国家统计局发布4月全国经济指标数据：
　　生产端， 4月份，规模以上工业增加值比环比上月下降7.08%；
　　消费端，4月份，社会消费品零售总额29483亿元，同比下降11.1%；
　　投资端， 1—4月份，全国固定资产投资（不含农户）153544亿元，同比增长6.8%；
　　房地产开发投资端，1—4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；
　　进出口方面，按美元计价，4月我国出口2736.2亿美元，增长3.9%；按人民币计价，4月我国出口17425.6亿元，同比增长1.9%；
　　按美元计价，4月我国进口2225.0亿美元，与上年同期持平；按人民币计价，4月我国进口14174.8亿元，同比回落2.0%。
　　数据来源：国家统计局，奥维云网（AVC）整理
　　数据来源：国家统计局，奥维云网（AVC）整理
　　数据来源：海关总署，奥维云网（AVC）整理
　　从上面的经济指标我们能够看到，拉动经济增长的三驾马车投资、消费、出口均呈现下滑态势，投资下降、需求不足、进出口失速。
　　全国经济如此表现，各地经济、尤其是低能级城市经济衰退更加严重。
　　面对如此复杂严峻的市场形势，房地产在＂稳经济＂中的重要性更加突出。
　　因此，也就有了中央在不断放宽宏观政策调节力度，各城市积极落实＂因城施策＂。
　　当越来越多的城市出台楼市放松政策的时候，然而市场并未转好。
　　数据来源：国家统计局，奥维云网（AVC）整理
　　1—4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。
　　分析当前房地产市场下滑趋势，有以下几方面原因：
　　一是支付能力不足缩减消费人群。
　　前有教培行业解散，后有房地产裁员，再有高薪的互联网行业遇到困境，居民消费水平不断下降。尤其是疫情之下，居家管控导致不少人收入锐减，支付能力持续下降。
　　二是悲观心态压抑消费者需求。
　　面对反复无常的疫情，面对越来越严峻的就业形势，面对无形增长的通胀，躺平、焦虑成为现代人的日常，对生活的失望，对未来的悲观不断压抑消费者需求。
　　三是房企暴雷打击行业信心。
　　从泰禾到恒大到融创，房企暴雷不断刺激消费者神经，一旦房企暴雷、项目烂尾，会将一大批家庭拉入无法逃脱的困境。当暴雷成为行业常态，行业信心受到严重的打击。
　　当然，除此之外，城镇化速度放缓、人口逐步老龄化、居民杠杆处于高位、房价高企、供应结构失衡等也都是导致房地产市场萎靡不振的原因。
　　Part 3
　　内卷之用：给信心以时间，还市场以热度
　　面对目前不断下行的房地产市场形势，我们可以比较一下与目前情形较为类似的2015年，回顾当时楼市去库存时间轴。
　　2014年上半年，住建部提出千方百计去库存。
　　当年9月，实施首套贷款利率最低可7折，非限购城市首套贷款首付比例20%，二套30%。年底，除了一线四个城市及三亚外，均取消了限购。
　　2015年2月开始多次降准、降息。
　　3月底，中央接连放大招，助力市场回暖，简称＂3·30新政＂， 主要内容包括二套房商业贷款从此前的七成首付降低为四成首付、营业税免征5年改2年等。
　　一线城市及热点二线城市房市急速升温，此时三四线城市去库存依旧托举无力。
　　2016年2月，房贷利率在连续降准降息之后比2008年还要低。
　　2016年3月，在一二线频频刷新地王地块背景下，上海出台了＂史上最严＂新政＂沪九条＂。
　　而随着上海、深圳楼市调控后，大量资金转战二线及环一线城市，全国房价开启了一波从一线到二线到三四线的轮动上涨。
　　不可否认，目前的国际环境、经济环境、市场环境、社会环境等方面与2015年有很大的不同。
　　但我们从上一轮楼市去库存周期中也能看到，政策的出台并不能立刻刺激需求的快速增加，市场的热度也不是一点就着。
　　无论是需求的增加、消费意识的转变，还是市场热度的提升，都需要一个磨底的过程。
　　在这个过程中，只有逐步扫清市场低迷的障碍，比如支付能力不足、消费门槛过高、市场保障机制不健全、房企现金流周转不畅等原因，才能不断建立行业的信心、市场的信心、消费者的信心。
　　对比2015年楼市放松政策与目前楼市放松政策，真正重磅的楼市放松政策还没有发布，比如大范围降低首套、二套首付比例等。
　　Part 4
　　后记
　　《毛选》中有句话是＂矫枉必过正，不过正不能矫枉＂。
　　2015年楼市去库存引发了全国范围内的房地产热潮，2017年3月17日，北京出台史上最严政策，接下来地产调控以2021年不少房企暴雷为止，2022年再次开启新一轮的楼市放松政策密集发布期。
　　房地产市场围绕总的发展趋势不断进行扩张和收缩，往复循环，这应该就叫房地产周期。
　　因此，政策刺激需要时间，用信心打破悲观需要时间，市场反应更需要时间。
　　从对市场的影响来看，短期内效果有限，房地产市场仍处于深度调整期，目前市场恢复节奏仍有赖于疫情防控以及各地政策的执行力度。长期效果还要看政策的叠加效应，当前房地产市场信心的恢复需要更大的政策力度支撑。