2022年将首迎房子贬值潮？懂行人预测2类房子或率先降价

　　值得肯定的是，就目前的房价来看，大多数家庭买房的难度都是非常大的，特别是年轻人，如果没有父母的支持，完全靠自己，买房难度堪比登天，即便是有父母的支持，每个月的月供压力对于大多数年轻人来说也是一笔不小的负担。
　　以普通二线城市济南为例，一套100平左右的小三居，售价基本都在150万左右，首付30%，也就是45万元，举全家之力，首付或许不是问题，但每个月5500元左右的月供压力，相信大多数年轻人都是比较头疼的，而且，还需要还30年，仅贷款利息就高达90多万元。
　　不过，由于过去多年房价的高速增长，就算是买房会有月供压力，会产生高额利息，对于很多人来说也是无所谓的，因为房价的涨幅可以将其覆盖，买房仍然是可以获利的。然而，随着近年来楼市调控的持续收紧，特别是房地产金融调控的日渐趋严，房价增幅开始收窄，楼市逐渐失去赚钱效应，人们对于买房预期也开始信心不足，不着急出手更是成为越来越多人的普遍共识，甚至有内行人预测：2022年将首迎＂房子贬值潮＂，那么，事实真的如此吗？
　　不可否认的是，判断楼市走向，只看楼市供需是没有任何意义的，得出的结论也是站不住脚的，而是应该重点关注土地成本以及政策变化（尤其是金融政策）才可以，就像经济学家任泽平说的那样，研究房地产周期变化，长期应该看人口，中期应该看土地，短期应该看金融。人口我们暂且不谈，因为结果大家应该都很清楚了，本文我们主要来探讨一下土地成本以及政策变化两个方面对于接下来楼市的一系列影响。
　　首先是土地成本。 我们都知道，过去20年，我国房价的持续增长主要来源于地价的推动，但进入2021年以来，国家开始实行集中供地新规，对房企拿地资金有了更高的要求，同时也对土地溢价有了新的限制，最高不超过15%，所以，我们可以看到，截止到2021年10月17日，第二轮土地集中供应的挂牌地块累计822宗，但流拍地块却高达266宗，流拍率达到了32.4%，连一向土拍火热的北京、广州等城市，流拍率都超过了50%。
　　与此同时，土地溢价率也在持续走低，有数据显示，2021年1~9月份，全国300城的住宅用地平均溢价率达到了14.8%，较去年同期下降了1.3个百分点，其中，9月份的平均溢价率达到了4.1%，较去年同期下降了10.8个百分点，其中，长沙、重庆等多个城市更是出现了以底价成交的现象，溢价率为0，有专家预测，2021年土地市场的遇冷，基本上为未来2~3年的房价下行埋下了伏笔。
　　再者是政策变化。 近年来，影响楼市走向的最关键政策当属房企＂三道红线＂的问世，2020年8月底，住建部、银保监会等房地产主管部门确定了房企＂三道红线＂新规，分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。简单来说，就是强制要求各试点房企进行降负债、去杠杆。2021年初，房企＂三道红线＂新规的试点范围再次扩大，基本涵盖所有房企，而且，房企＂三道红线＂新规还显示，到2023年6月30日，所有试点房企都要实现降档达标，也就是说，2022年将是不达标房企的决定之年，在这样的背景下，各房企为了回笼资金，以价换量或许是大概率事件，如此一来，2022年，房价上涨动力自然不足。
　　综上所述，2022年，房价继续增长的可能性不算大，但首迎＂房子贬值潮＂也不可一概而论。不过，值得肯定的是，以上种种对于楼市的影响是不可避免的，不过，只是对不同城市，不同区域的房子影响大小而已，比如那些经济发达的一、二线大城市，影响可能并不会很大，但对于那些人口流失严重、产业结构单一、经济实力有限的三、四线城市来说，影响或许不容忽视，并且，开发商以价换量的重点区域也会是在这些城市，事实上，无论什么样的城市，有懂行人预测：2类房子或率先降价。
　　第一类是＂老破大＂。 随着人们住房需求的升级，对于居住环境要求的提高是无法避免的，因此＂老破大＂的地位就会越来越尴尬，一方面，有钱人看不上，而另一方面，刚需可能还买不起，如此一来，＂老破大＂的降价自然是无法回避的。 第二类是城市远郊的房子。 城市远郊的房子，通常缺少各项配套设施，生活条件极度不便利，而且，在楼市调控持续收紧的前提下，房价涨幅也开始收窄，因为，无论是从居住体验来看，还是从增值空间来看，城市远郊的房子都不具备任何优势，在楼市整体降温的时候，这类房子首先会降价或许也是无法避免的。 对此，你怎么看？
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