10年后，多层住宅和高层住宅哪个更保值？现在终于有答案了

　　网红经济学家马光远曾在他发布的视频中，对未来房地产的走势做出了如下判断：房地产的财富风口基本结束了，房子作为中国最好投资品的年代一去不复返了，炒房客的时代基本结束了。不仅马光远持此观点，还有很多业内人士也认为，房地产已经由过去的大众化投资，变成了专业化投资，闭着眼买房就能赚钱已经不可能了。
　　这种观点虽然针对的是房产投资行为，而在笔者看来，刚需同样也应该引起足够的重视。因为在过去房价相对便宜、市场需求旺盛的时候，房子买进容易想转手也不难，几乎所有城市、城市任何位置的房子，其流动性、保值增值功能都很好，持有一套房子以5年为周期，基本上都会有一个比较可观的财富增值变化，刚需的确可以随心所欲地购买。
　　但是现在的楼市行情变了，最显著的特征就是房子的流动性变差。比如过去把房子挂出去，可能十天半月就能卖掉，但是现在把房子挂出去，一年半载卖不掉的情况非常普遍。而流动性变差的根本原因是房价太高、房子过剩、房价收入比不对称三个原因所致。如今全国的平均房价已经突破万元，买一套房子起步也要百万以上，但是大家的收入却跟不上房价上涨，导致绝大多数人买房都需要借助贷款。但是房价平稳、房贷利率上调至与房价涨幅基本持平的情况下，入手的房子就没有多少升值空间了。从供给侧来看，保本或亏本卖房的事情自然没人愿意干，而在房子过剩、刚需越来越少的情况下，需求侧的购房者数量则在大幅萎缩。
　　因此对于刚需购房者来说，现在买房不仅要考虑房子所在城市、所在城市具体位置、小区人文环境、物业管理水平、绿化覆盖率高低，以及楼层、房型等诸多因素，买高层住宅还是买多层住宅，同样会影响到房子保值或贬值的情况。为什么这么认为呢？首先，我们从过去大家买房为何要选择高层住宅找原因，再分析一下这些原因今后是否还能够支撑高层住宅持续发展就清楚了。笔者认为，过去大家买房之所以选择高层，主要有下面三个原因。
　　一是在城镇化建设的推动下，过去一二十年里，有大量的农民涌进城市，让住房需求短时间内集中爆发；而在棚改项目的推动下，大面积的低层自建住宅被拆除，无房可住的城市原住民需要买房，则进一步推高了住房需求。而在城市土地资源稀缺的情况下，只有通过建造大量的高层住宅，来满足这部分群体的住房需求，因此购房者除了买高层，别无选择。
　　二是高层住宅的确存在通风采光好、视野开阔、少蚊虫等优点，而低层住宅则存在房屋老旧落伍，房间阴暗潮湿，停车位不足、绿化覆盖率低等缺点，再叠加高层住宅自带电梯的优势，让住腻了低层住宅的人对高层住宅产生了新奇感，特别深受追求时尚、喜欢享受生活的年轻人的喜爱，因此改善性需求也成井喷状态，高层住宅的销量就上去了。
　　三是＂拆低、建高＂让开发商能够赚取更加丰厚的利润，自然没人再去建造多层，因此包括县城在内的所有城市，高层、超高层住宅越建越多，而可供选择的多层住宅，却基本上停留在房改之初建造的那些，因此包括投资需求也偏向于投资高层住宅，而不是多层住宅（毕竟多层住宅的拆迁成本太高，投资以后也没有拆迁的机会）。
　　而目前的情况是，城镇化建设已经达到63.89%的高度，继续推进虽然还有一定的空间，但是受制于高房价阻碍了低收入农民的进城脚步，后续的推进速度也将逐渐放缓；大面积的棚改则因为老城区的低矮自建房被基本拆光而不得不告一段落；旧改则是对原有的旧房子进行修修补补，客观上不会增加新的住房需求；而投资房产需要房价涨幅达到投资标准才能有钱可赚，但是平均房价涨幅已经不足以吸引投资者的眼光，因此这几个引导房价上涨、促使购房需求增加的要素不复存在。而从金融政策和楼市调控方面，过去对楼市进行大水漫灌式的资金注入，已经转向收缩信贷资金、防控金融风险、减少资金流入为主导；房住不炒的定位，则从融资端加强管控，让投资客无空可钻，不得不退出市场。
　　有人可能会说，以上分析只能说整体楼市进入了下滑通道，对高层住宅的需求减少了，但与选择高层或多层有什么关系呢？难道买房子的人减少了，就一定要去购买多层住宅？当然不是，而是高层住宅经过一段时间的使用以后，其诸多弊端已经逐渐显现，有些问题甚至是无解的＂硬伤＂：
　　第一，高层住宅老旧以后无人拆迁。房子老了以后，大多以拆除重建进行处理。但是如今很多30多层的高楼，拆除以后需要建造60层以上开发商才能盈利，那么在住房饱和、城镇化建设放缓的情况下，哪里还需要盖那么多的高层住宅？既然拆除高层无利可图，开发商自然不会去拆除。而多层最高为7层，按照住建部和发改委发布的＂限高令＂要求，中小城市今后新建住宅不得超过18层，多层拆除后有一定的加盖空间，那么房子老旧了开发商自然愿意去拆。
　　第二，高层住宅发生火灾无法救援。受制于救援设备性能上的瓶颈，目前消防部门救援用的高压水枪的有效喷射高度，最多只能达到50米左右，也就是17 18层之间，更高楼层发生火灾只能靠业主自救，而每年全国发生的住宅区火灾高达数十万起，那么从安全角度考虑，也没有人＂冒险＂购买高层住宅。而多层住宅即便发生火灾，由于整栋楼完全在消防救援的施救范围内，不仅居住的安全系数大大提高，居民的自救能力也大大增强。
　　第三，发生疫情的高层住宅小区不利于防控。类似于去年发生的新冠疫情，从目前的防疫情况看，还没有更好的药物可以根治，另据专家推测，随着病毒的不断变异，今后很可能会像流动性感冒一样，随时出现反弹。而高层住宅由于人口过于密集，场所太过封闭，就为病毒交叉感染提供了机会。但是多层住宅小区不仅容积率低，居住人口量少且松散，病毒传播的几率会大大降低，那么购买多层在疫情发生后，也没有长时间被禁足的煎熬。
　　第四，高层住宅对电梯的依赖性太强。居住高层上下楼全靠一二部电梯，不仅维修费用会增加生活成本，人多电梯不够用才是难以克服的大问题。特别是那些楼高40、50层的住宅，每天仅等电梯的时间就要耽搁很长时间。而且电梯还会经常出故障，如果只有一部电梯运行，效率会更低。而一梯二户的多层住宅，由于居住人员少，上下楼自然方便多了。特别是按照新的建筑规范，四层以上的住宅安装电梯以后，高层住宅的电梯优势将不复存在。
　　另外，高层住宅的公摊面积高达25%以上，多层住宅的公摊面积却只有10% 15%，因此多层住宅的得房率高，购房款花的物有所值；而且高层住宅的物业费、卫生费等也是按照建筑面积收取，增加了居民的居住成本；高层住宅由于居住人口多，因此居民能够享受到的公共服务设施的使用率也偏低，而多层住宅由于人口少，公共配套设施的使用率分摊到每户居民头上高了很多；高层住宅的容积率一般在2.4 4.5之间，而多层住宅的容积率一般在0.8 1.2之间，那么从居住舒适度上看，多层住宅也比高层住宅住得舒服。
　　为什么10年后多层住宅会比高层住宅更保值？因为从高层住宅的使用情况看，前面10 20年房子的质量还处于相对稳定的状态，而随着时间的推移，过了20年以后各种质量问题就会显现，比如电梯需要更换，各种长期运行的机械设备、供水供电设备、电机驱动装置都会出现这样那样的故障，另外管道锈蚀、线路老化等情况也会集中爆发，而目前最早一批高层住宅的房龄至少也有10多年了。那么多层住宅是不是就不存在这些问题呢？其实也不是。只是由于高层住宅的建筑工艺比多层住宅更复杂，辅助配套设施设备比多层住宅的投入更多，于是问题也更多、更严重。因此，从以上对比可以得出结论，10年后多层住宅的保值率会更高。对此你怎么看？