正荣地产的滑铁卢
陷入债务风波之后,正荣地产又陷入利润下滑的困境。
3月8日,正荣地产发布公告,前两个月销售额下跌超五成,去年净利润下跌约七成。
年前,正荣地产还屹立在地产圈的"第一梯队"。年初的时候,他们还曾发布公告称,将于3月5日赎回其2亿美元规模的永续债。之后,他们还偿还了一笔境外债,形势大好。
很快,西安、广州的开发贷,泡汤了;股价暴跌了,美元债违约了。所以,在美元债到期兑付的时候,正荣地产选择不还钱,要求展期,继而"躺平"。
短短几月,为什么正荣地产从"形势大好"走向"滑铁卢?"
沉重的美元债
此时此刻,正荣地产面临前所未有之挑战,正荣地产欧宗荣也面临前所未有之挑战。
因为截止到现在,正荣地产目前有14笔未到期境外债券,存续规模约35.99亿美元。 其中有5笔债务,需要展期。目前,正荣地产发布公告,已经要求对这5笔2022年内到期的海外票据展期一年。
在电话会议上,正荣地产高管表示,虽然公司采取了各种措施减少开支,推进资产处置,然而未能止住经营现金流大幅衰减的趋势。
正荣地产要化解债务危机,就需要卖卖卖!
因为如果不能解决问题,优质抵押物没了,银行必然要求企业补充新的抵押物,或者借新续旧时借贷成数还得下降,到头来,企业的风险敞口只能增大。
千亿之变的"惑"
2017年到2018年,可谓是中国楼市最后一波加杠杆的年代。今日暴雷的正荣,在那两年进行了疯狂的扩张。
根据公开数据显示:2016年,正荣将总部搬至上海。此后,2018年,正荣地产拥有145个项目,比2017年增加了50多个,年增速超过50%。
这一波,加杠杆,让正荣地产享受到了"扩张的红利"。到了2019年,正荣地产实现合约销售1307.1亿元,实现营收325.58亿元,同比上升23.02%;归属母公司核心利润为23.1亿元,同比增长20.4%。
但是,到了2020年,与两件事迎头相撞。其一,全国性的限价;其二,住房按揭款的额度收紧。 这两件事情,尤其后者,打破了正荣地产的扩张模型,迫使它们在最近的一年多来,不得不面临一个极度陌生的局面:按揭款的回笼,变得越来越慢。
钱能载舟,也能颠舟。
在2017年到2018年的扩张过程中,正荣的负债率,也迅速飙升。根据正荣年报显示:2017年年中,正荣地产的资产负债率为81%,仅次于恒大集团的89%。像所有房企一样,按揭款的回笼,变得越来越慢,正荣的债务越来越多,资金链越来越紧张。
成也三四线,败也三四线
像很多中国第一代富豪,正荣地产创始人欧宗荣的财富王国是靠自己从三四线城市打拼而来。
他出生于1964年1月,生于福建省莆田市。16岁时,欧宗荣远赴江西,建筑工地打工学徒,此后成为施工队负责人,主要承接路桥工程。直到1996年,因为政府欠下工程款,用土地抵款,欧宗荣在江西省宜春市获取了人生第一块地皮,由此进入房地产领域。
两年后,正荣集团正式创立。
当时,沿海一线城市的房地产刚刚起步,欧宗荣投入1亿多元,在江西省宜春市的郊外筑路造地,建成至今一直被当地人民引以为豪的"赣西第一街"。紧接着,欧宗荣参与旧城改造,储备了1000多亩土地,兴建了2条街道,其中一条还被当地政府命名为"正荣街"。
就在那时,欧宗荣决定了后10年的战略大转变,正荣集团从过去单纯承建路桥、市政工程的企业,转变为一个以房地产开发和基础设施投资为主业的综合性企业。2013年,正荣地产开启全国化布局,2016年将总部搬至上海。此后,正荣地产进入了15个城市,在长江三角洲、中西部、环渤海、海峡西岸等地区的下沉市场拿地。
正荣为何选择下沉三四线城市?逻辑也容易理解。
同样10亿元,只能在一二线拿一块土地,但是却能在三四线城市拿三四块土地,货地比突出,天然适合加杠杆。
正荣地产下沉到三四线,它只看到了地价便宜,货值高,不限价,以及预售条件宽松,但是,它忘了一件事,银行的按揭额度随时会收紧。
最重要的是,在三四线城市房价下滑的时候,正荣地产创始人欧宗荣没有坚决断腕。
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