2022年房产行业前路拥挤，凭票通行

　　回望2021年，房地产企业真实的验证了＂没有大而不倒,只有如履薄冰＂。
　　2021年房地产行业政策密集出台，从1月截止到目前共计出台570多项调控政策，什么＂三线四档两观察＂、＂五级分类两道红＂、土地＂两集中＂、加快发展保障性租赁住房、城市更新防止大拆大建、城乡建设加强历史文化保护传承等政策纷纷出台，让各大房地产企业们目不暇接，疲于应付。如恒大、华夏幸福、蓝光、泰禾、花样年等企业连气都没来得及喘上一口，就走到了爆雷的路上，＂爆雷＂一词突然一下就成了房地产行业的标配。
　　在2020年9月提出房企＂三道红线＂及2021年1月银行＂两道红线＂的双重紧箍咒约束下，各大房地产企业们在融销两端不断受限，加之2021年10月全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，进一步打击广大购房者的市场预期，各房地产企业销售端扩大下滑。据克而瑞数据显示，百强房企在2021年11月份的销售规模进一步萎缩，11月TOP100房企实现销售操盘金额约7507.8亿元，单月业绩规模较10月环比回落3.4%，同比降幅则扩大至37.6%。
　　2021年2月自然资源部发文，要求22个重点城市住宅用地实现＂两集中 ＂，截止11月底，22城全部完成了第2次集中供地，如深圳、无锡等部分城市已完成3次集中供地。3次供地，一次一个样，第一次的全国一片火热；第二批次的流拍、国企、央企城拿地主力；再从第三次集中供地中已完成供地的城市来看，预计央企、国企仍将是拿地主力，并大概率涌现出更多地方城投平台公司托底土地市场。
　　房地产行业在极端的调控政策下，市场不断下滑。2021年9月迎来了曙光，中央和地方开始对调控政策纠偏。金融监管部门鼓励银行业金融机构加快个人住房贷款审批进度，加大对优质房企贷款发放力度，房企关紧已久的融资阀门终于有了松开的迹象，保利发展、招商蛇口等国企央企和多家城投公司在银行间债券市场进行融资；也有银行总行直接发令分行支行充分开发国有房地产企业资源，开放国有房地产企业授信，给予专项政策支持，并为国有房地产企业开出融资白名单。再如广州、成都等部分城市也从当地市场情况出发，发布相关的＂稳定市场＂政策，从公积金贷款额度、房贷利率、人才购房补贴、预售条件等方面给市场信心。
　　展望2022年，房地产行业将是在政策指导和市场化并行，以政策指导为基本准绳，市场化保持活力。受政策倾向的央企、国企取得政策＂票＂，高质量、优质民企品牌取得市场＂票＂。
　　1、政策方面：＂房住不炒＂作为长效机制不会改变，＂稳地价、稳房价、稳预期＂的基础上，各城市将实施分类调控，因城施策，确保房地产健发展，维持房地产的稳定性。
　　2、房企方面：2021年拿地较多的央企、国企进一步发挥优势，做大做强，行业集中度进一步提高，行业格局和龙头地位将在2022年基本成型，不会在出现＂黑马＂。
　　3、市场方面：房地产行业仍将在宏观经济运行中起着举足轻重的作用， 仍是大产业，随着政策纠偏，市场预期将在政策的指导下逐步修复，一二线城市仍然具有机会，三四线城市由于传导效应迟缓性，预计回暖将滞后。