财报有料丨碧桂园服务剑指千亿，物企龙头凭何底气十足？

　　3月25日，碧桂园集团（02007.HK）发布2020年度全年业绩报告。数据显示在2020年，碧桂园实现总收入4628.6亿元、权益销售5706.6亿元，手握现金1836亿，合同销售面积6733万平方米，再创历史新高。2016-2020年期间，碧桂园权益合同销售金额年复合增长率达到25%，连续多年位居行业龙头地位。
　　而在此前不久，背靠碧桂园集团，作为上市物管企业龙头的碧桂园服务（06098.HK）也提交了自己2020年业绩报告。
　　报告显示碧桂园服务在2020年总营业收入高达156亿元， 居物业板块总营收第一位 ，同比上涨61.7%；净利润高达27.8亿元，同样位居物业板块第一，调整后净利润同比增速高达85%，净利率与2019年持平，为17.8%。年末除＂三供一业＂外在管面积为3.77亿平方米， 合约管理面积更是高达8.2亿平方米 。碧桂园服务以亮眼的收入与管理规模展现出企业高质量的发展趋势。
　　在22日的业绩发布会上，执行董事、总裁李长江表示：根据碧桂园服务的五年规划，2025年实现营收千亿的目标不会改变。首席财务官、联席公司秘书黄鹏也做出了回应，自信对＂1000亿非常有信心＂，并且预计2021年营收和利润均不会低于50%以上的增速，社区增值服务收入也将继续维持高增长。
　　气势如虹箭指千亿，碧桂园服务凭何底气十足？
　　＂大鱼吃大鱼＂：收购蓝光嘉宝，重回物管王座
　　碧桂园服务发布2020年业绩报告同日，蓝光嘉宝宣布从港交所摘牌，至此，这家砺行二十余载的西部龙头物企黯然退市。
　　在此前的2月23日，碧桂园服务以49.4亿元的高价将蓝光嘉宝服务64.6203%股份纳入麾下，创下物业行业收购金额最大的案例。得益于此，碧桂园服务以在管面积 5.3899 亿平方米的规模重新坐回物管一哥的王座。
　　其实在2021年以来，物管行业虽然已经出现多宗收购案，收购方涉及了永升生活服务、弘阳服务、金科智慧服务、第一服务、合景悠活等多家物企，但 上市物企被同行收购，让出控股权 ，这在业内还是第一次出现。
　　中指研究院直言，碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，拟成为其第一大股东， 开辟了上市物业公司之间收购先河，对物业管理行业而言具有里程碑意义 。
　　从账面看，碧桂园服务有较充足的资金实现本次交易。截至2020上半年，碧桂园服务拥有现金99亿元；去年12月，碧桂园服务配股融资77.85亿港元，加上其发行的38.75亿港元可换股债券，去年碧桂园服务融资金额达到116亿元。
　　碧桂园服务管理层曾公开表明，目前公司资金充足，但相比其他头部公司、行业中的机会以及公司想做的事情来说是少的。言谈之间，透露出大笔融资之后，扩张规模的野心。收购蓝光嘉宝，则成为其抢占市场的重要一步。
　　招银国际认为， 蓝光嘉宝在西南地区的强大资源 （占管理总面积的60%）， 能填补碧桂园服务地域布局的空白 （仅占公司3%）；后者现价为28倍2022年预测市盈率，而蓝光嘉宝为5.4倍，所以收购会带来价值提升。
　　中指研究院则表示，年初恒大物业斥资15亿全资收购浙江市亚太酒店物业，取得8000万平方米管理面积。在规模竞争越发激烈的背景下，碧桂园服务收购蓝光嘉宝，有助于快速提升前者的规模水平，巩固其行业地位。
　　该研究院还称， 蓝光嘉宝为西部物业龙头企业，资产较为优质 。截至2020年6月，蓝光嘉宝服务净利率为20.1%，与同期碧桂园服务净利率20.9%基本持平，盈利能力较高。通过此次并购，可提升收购方的综合实力。
　　在3月22日的业绩发布会上，碧桂园服务管理层透露， 集团接下来会采用更加激进的经营策略，以达成此前设定的目标 。
　　尽管策略稍显激进，但资本市场却很看好。包括大和、西南证券以及富瑞等多家调研机构都看好碧桂园服务，给出了买入评级。多家机构预计，未来碧桂园服务将能够在高基础上，实现强劲增长，并在中期维持高于同业的估值。 背靠大树好乘凉：碧桂园服务市值首超碧桂园
　　截至3月23日收盘，碧桂园服务涨 4.62%，股价为 72.4 港元，市值 2137 亿港元；超过了碧桂园的市值 2096 亿港元。由此， 碧桂园服务收盘市值首超碧桂园 。
　　近年来，物业公司在资本市场普遍获得了较高估值。相比于受政策影响较大的地产公司，投资者们更看好能带来稳定现金流的物业公司。这也驱使更多地产公司分割旗下的物业公司上市。
　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，物管板块的＂优秀＂表现一方面是因为其成长性被挖掘，疫情让更多人认识到物业管理的重要性；另一方面则是因为大多数物业公司都背靠母公司运营，这也给多数投资者以成长安全有保障的印象。
　　所以 碧桂园服务底气中很大一部分来自于碧桂园集团的支撑 。
　　根据财报数据显示，碧桂园服务在2020年物业管理服务收入中，由碧桂园集团开发的物业收入约为61.95亿元， 占整体物业管理服务收入的72% ，由独立第三方开发商开发的物业收入为24.12亿元，占整体物业管理服务收入的28%，较去年同期上升了3.7个百分点。
　　梳理过往财报，碧桂园服务2019年由独立第三方开发商开发的物业收入约为14亿元，占整体物业管理服务收入的24.3%。2018年，这一收入约为3.91亿元，仅占整体物业管理服务收入的11.4%。
　　从具体表现上看，碧桂园服务独立第三方的物业开发占比呈逐年递增趋势，但目前仍体量较小。
　　背靠母公司碧桂园集团资源输送，喊出五年营收超千亿的目标确实不是耸人听闻。 社区增值服务快速发展，成为企业第二大利润来源
　　在3月22日业绩发布会上，首席财政官黄鹏强调： 社区增值服务营收继续实现翻倍增长，是2020年重要的业绩亮点之一 。
　　的确如此，根据财报显示的数据可以看出，在2020年，碧桂园服务社区增值服务板块的营收为17.31亿元，同比增长100.1%，占集团总收入占比提高至11.1%，毛利润为11.28亿元，占集团毛利比例提升至21.3%，已成为第二大利润来源，且毛利率持续维持在较高水平，报告期内的毛利率为65.1%。
　　黄鹏介绍，围绕业主需求这一核心，碧桂园服务正在持续打造全链条式的社区增值服务，并不断创新，＂例如，我们在2020年收购了国内领先的电梯广告发布服务提供商 城市纵横 ，通过双方资源整合和团队融合，打造社区的整合营销方案。还收购了 文津保险 ，今年实现了1800万的营收，2021年要通过保险业务，做到1个亿收入。 ＂
　　目前社区增值服务已形成具规模的六大业务，包括到家服务、家装服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务及园区空间服务。数据显示： 社区传媒服务 、 增值创新服务 、 家装服务 是2020年增长最快的社区增值服务板块，营收分别为3.5亿元、5.3亿元、2.4亿元，增速分别为273.6%、268.6%和145%。
　　社区传媒业务收入较2019年同比增长约273.6%至约人民币3.5亿元。2020年碧桂园服务收购了 国内领先的电梯广告发布服务提供商——城市纵横 ，收购后推动双方资源整合及团队融合，打造社区整合营销方案，进一步加快落地社区媒体资源；
　　增值创新服务收入同比增长约268.6%至约人民币5.3亿元。基于＂服务+生态＂的发展模式，碧桂园服务充分发挥 社区＂最后100米＂的区位优势 ，连接超千个商家，打造＂凤凰会＂线上平台的业务运营，及线下社区生活驿站的展示及互动，形成完整的服务销售渠道，提升社区团购的消费体验，为业主提供物美价廉的产品和高品质服务；
　　家装服务收入实现同比增长约145.0%至约人民币2.4亿元，碧桂园服务发挥新房业户的触点优势，在案场节点 前置营销 ；同时开拓社区存量市场 ，通过对业主精准营销，开展整体家装、局部微装业务；
　　此外，2020年碧桂园服务 全面升级房地产经纪服务 ，推出全新租售业务品牌＂有瓦＂，搭建专业化团队并布局线下租售门店。
　　在社区增值服务业务开展逻辑上，碧桂园服务通过整合优质的供应链路，构建够划算、够保障、够方便的好物平台，打造 社区场景下的新零售生态 ，如，企业在2020年通过和汾酒集团、和其他的酒业品牌、电器集团、食品公司等，通过战略合作和自主研发，在平台接入业主对食物、家庭电器的刚需产品，通过该渠道辐射到有需要的业主的家里，连接企业供应商和业主。触达的途径包括社区团购、整合营销的服务、会员等等方式，2020年的取得不错的经营成果。
　　以碧桂园服务与竹叶青酒品牌的营销业务为例，企业通过线上下媒体资源结合、线下体验活动、社群+电商平台多形式购买，形成＂品牌传播-体验-销售＂一体化营销矩阵，通过线上销售+线下购买形式，2020年实现销售额高达1亿元。
　　三供一业方面，碧桂园服务表示，在2020年完成了对三供一业项目的全面接管，全年实现三供一业物业服务收费面积及合同管理面积约8520万平方米，营收15.4亿元，供热业务收费管理面积约4230万平方米，营收11.6亿元。
　　此外，非业主增值服务实现营收13.7亿元，城市服务实现营收8.84亿元。黄鹏预期在2021年社区增值服务收入还将继续维持高增长。
　　弱者更弱，强者恒强 。未来物业行业的竞争更加剧烈，马太效应愈发明显，上市物企之间的分化也将更加显著。可以预见，规模较小、想象空间狭窄的物企，与头部的分化将渐渐拉大。
　　作者：陈梦雪