债务逾期，曾经的环京霸主走到生死边缘，拿什么拯救华夏幸福？

　　复盘
　　债务危机已经拖垮了曾经的＂环京霸主＂
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　　编辑：黄治军
　　来源：综合虎嗅、棱镜
　　高杠杆和高负债，曾经是房企迅速膨胀的法宝，如今，成为了捅破气球的凶器。＂三条红线＂后，一些高杠杆房企，为了符合监管要求，不得不承受巨大还债压力，其中，又以持有大量非住宅地产的房企为甚。这些曾经的明星房企，能否化险为夷、穿越周期？
　　因为债务逾期，曾经的环京霸主华夏幸福已经走到生死边缘。
　　2月26日，华夏幸福发布公告，称截至目前，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计110.54亿元，目前公司正在与逾期涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。
　　＂今天我干到这，愿赌服输。＂2月2日早上九点半，在华夏幸福廊坊事业部，华夏幸福董事长王文学对着一千名核心员工发表了一番讲话。＂公司确确实实发生了流动性的问题，这个问题我们不能再回避了。＂
　　在2月1日发布的公告中，华夏幸福表示，自2020年第四季度至公告日，公司到期需偿还融资本息金额559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元，公司流动性出现阶段性紧张，导致出现部分债务未能如期偿还的情况。
　　而截至2021年1月31日，华夏幸福可动用资金仅为8亿元，与债务相比，显然是杯水车薪。
　　债务危机已经拖垮了曾经的＂环京霸主＂。在二级市场，华夏幸福的股价跌到冰点。截至2月26日收盘，华夏幸福报收8.48元/股，与最高点的33.88元/股相比，已经不可同日而语，12万股东困于其中。
　　来源：平安证券
　　被华夏幸福沉重的债务所困的，不仅仅是A股市场的12万股东，还有无法统计的、受到波及的一大批债权人。调查发现，1月8日起，华夏幸福不再给供应商兑付到期商票，许多小企业主焦头烂额，春节期间，农民工工资、进货借款、银行贷款都无法还上。
　　1月下旬，商票持有人陆陆续续地去了华夏幸福河北、北京公司讨要说法，＂房地产集团的一位总裁告诉我们，这批商票最快也要到5月份才能兑付。＂某机械租赁公司老板余嘉表示，他有80万元商票被拒付，＂之前是听说华夏幸福信誉挺好，到期当天就会兑付，年底要结账，我有设备要还贷款，原本做好预算的，我着急啊。＂
　　同样在2月1日，华夏幸福召开金融机构债权人委员会第一次会议。会上，王文学对此次危机进行总结：错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，影响公司回款达千亿量级；新拓展区域的效果不及预期；扩张激进，管理不精细；疫情影响。
　　投资人、看懂研究院高级研究员程宇表示，＂华夏幸福手上都是三四线甚至五线城市的项目，碰上固定资产投资的下行周期，企业不进去，产业园只是荒草，更不会有人去买房，如今又遇上房地产调控的‘五道红线’，才会出现流动性危机。＂
　　面对沉重的债务，华夏幸福也曾试图自救，并在2018年引入平安系，试图解脱资金流动性问题。
　　除此之外，华夏幸福也开启了卖卖卖模式。就在2月23日，据界面新闻报道，近期有消息称，华夏幸福将嘉兴南湖的一宗地块出售给融创。
　　据悉，地块是华夏幸福在2020年11月以10.6亿元竞得，楼面价1万元/平方米，溢价率47%。＂未来为了缓解债务压力，华夏幸福仍旧可能将旗下地块摆上货架。＂
　　但自救能否成功，仍是未知，至少在短期内，华夏幸福生死未卜，幸福不再。
　　环京霸主坠落
　　曾经，趴在华夏幸福账面上的资金多达千亿，意气风发的王文学，更是在资本市场上纵横捭阖，除地产外，还控制了黑牛食品（即维信诺）等多家上市公司，并成立知合资本，大把撒钱，投资新能源汽车、智能出行、OLED等多个行业。
　　而今，根据华夏幸福在节前公告中披露，其到期需偿还融资本息金额559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元；公司货币资金余额236亿元，其中各类受限资金228亿元，可动用资金仅有8亿元。
　　＂他们说2020年底这段时间太折磨人了，每天都为资金头寸的调度搞得焦头烂额，要跟底下各个园区、项目的财务对接，跟上百家的金融机构解释，跟政府和金融监管相关部门汇报，千头万绪，经常是通宵加班。＂ 春节前，李刚的几个在华夏幸福总部财务部门工作的老同事，因为＂无法完成的工作＂终于辞了职。
　　王文学在施工现场
　　钱，是华夏幸福如今的最大命门，不光是财务部门员工撑不住，财务老总也忙到＂崩溃＂，在应付债主的道路上疲于奔命。
　　在2月2日的公司会上，王文学坦言，一开始开会他拉着华夏幸福分管财务的副总裁吴中兵，后来拉着融资中心专业副总经理姜伟，姜伟后来也开不了了，又给派了融资中心高级经理范峥，到最后，范也开不了了。
　　华夏幸福的债务十分庞大。根据2020年中报，其融资总额为 2035.91 亿元，其中银行贷款余额为 465.60 亿元、债券及债务融资工具期末余额为 889.90 亿元、信托资管等其他融资余额为 680.41 亿元；此外，其期末公司对外担保金额为 1558.37 亿元，其中1552.38亿元为对控股子公司担保。
　　巨大债务下还有巨大的利息支出。财报显示，华夏幸福融资加权平均成本为7.96%，其中银行贷款的平均利息成本 6.12%、债券及债务融资工具平均成本为 7.38%、信托资管等其他融资的平均利息成本10.15%。
　　作为最重要还款来源和现金奶牛的住宅地产销售，已是连年一蹶不振，屡创新低，去年全年华夏幸福的房地产销售额仅为963亿，同比下降33.68%，在房企全年销售额排名中已落在40名之外。
　　实际上，相比其他房企，华夏幸福住宅外还拥有大量产业园区，可以通过对政府的应收账款来进行融资，比一般房企的融资渠道更广，但由于疫情和宏观的原因，一些园区的回款发生问题。
　　2020年三季度末，华夏幸福应收账款达547.74亿元，而2017-2019年末应收账款分别为189、344和468亿元，华夏幸福的应收账款主要为各地产业园区所在政府须支付的费用。
　　1月11和12日，华夏幸福的数只美元债和境内债大跌；1月13日，穆迪将华夏幸福的Ba3企业家族评级和华夏幸福 （开曼）投资有限公司支持的高级无担保评级下调至B2，由此，华夏幸福的债务危机彻底引爆。
　　一位信托业人士告诉作者，当日，华夏幸福海外融资部负责人王鹤鸣跟金融机构作了一次说明，但会上没有问答环节，＂王就说了请投资人放心，一切以公告为准。等于什么也没说＂。
　　这场＂什么也没说＂的电话会议让债权人陷入更大的恐慌，于是，更加催生出了华夏幸福在2月1日召开的债委会。
　　膨胀的代价
　　＂今天干到这，我愿赌服输＂，这是王文学2月2日在核心员工大会上讲的话。
　　像许多房企一样，华夏幸福也流行跑步文化，王文学更是个深度长跑爱好者，他每天五点多起床跑步，几乎雷打不动，这一个多小时的跑步时间他也不浪费，要么戴着耳机听知识付费的课程，要么在跑步前设定一个问题，边跑边想，跑完后问题也就想通了。
　　高铁上的华夏幸福广告
　　然而，华夏幸福何以走到今天这个局面，恐怕不是王文学跑一次步就能想通的。
　　2月2日的公司会上，王文学在自我批评中总结了华夏幸福发展中的几个主要问题：
　　首先是误判环京形势，投资过于集中，环京楼市量价齐跌后，初步测算，四年累积影响公司销售回款超过一千亿元，同时还严重影响产业新城回款和应收存货的价值；
　　其次是新拓区域尚在培育，对公司业绩贡献有限；
　　第三是前期扩张激进，管理不够精细，过分强调规模，忽视效益；最后是多轮疫情冲击，雪上加霜。
　　对于老板王文学的总结，除了第四点疫情之外，前三点问题得到了华夏幸福员工的普遍认同。
　　2016年和2017年左右，华夏幸福环京楼盘大卖，企业年销售额迅速迈入房企前十地位，在那段最风光的时候，华夏幸福高薪从万科等头部房企、以及一些国际咨询公司处挖来大量高管，其产业园区也从环京大肆扩张到环南京、环郑州等区域。
　　＂当时华夏幸福和泰禾是地产界最高调和膨胀得最厉害的，挖人开出的薪酬比行业平均水平高出好几倍。＂华夏幸福一位浙江区域员工对作者表示，彼时，公司新开拓一个地区，业务都还没有，就会招纳一大波投拓和招商的人，这些人到后来精简的时候，90%都没留。
　　华夏幸福规划的产业园区
　　华夏幸福的招商队伍堪称豪华。＂公司总部还从一些政府部门挖了司局级的官员过来，在地方区域和园区，也挖了当地政府的一些官员，待遇都非常之高。＂
　　该浙江区域员工表示，当时王文学的视野开阔到要进军世界，在新加坡成立国际总部，任务是推进海外业务发展，重点发展亚洲、欧洲、北美及非洲等区域市场，此外，华夏幸福在印尼、印度、泰国、缅甸和埃及等国都设有常驻机构。
　　爆雷后，华夏幸福也表示将切实地履行责任，坚决不逃废债。和泰禾一样，我们当然也希望华夏幸福能够快速的走出经营困境。毕竟，这背后有太多太多的公司、员工以及背后一个个鲜活的家庭。
　　华夏幸福的自救从春节前就已经迅速开始。
　　比如管理上优化管理和营销费用，开源节流；迅速开展大规模住宅促销活动；变现部分地块；王文学本人作为大股东以拆借担保等多种方式投入资金93亿，同时积极协调政府支持。相关金融机构也表示拥护配合政府、共同推进债务风险化解工作、不抽贷、不断贷，努力实现共赢。
　　＂大家需要‘勒紧腰带过苦日子’，我们不得不刮骨疗毒、向死而生，重走一遍艰苦创业路。＂王文学的决心很大，但几千亿债务，清偿谈何容易，华夏幸福能否走出阴霾，得看王文学和各方的共同努力。
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