2021中国酒店投资AC指数峰会，上百位投资人齐聚盛会

　　过去几年，总体市场政策调整和市场格局给中国酒店业带来了阵痛，这也让酒店投资人逐渐回归理性，以更加开放、专业、市场化的心态进行酒店投资。而如何拿到优质物业？投资人和品牌如何做好＂投、融、建、管、退＂关键环节的配合？如何降低投资风险？大部分投资人尚在摸索中。
　　3月31日， 由次方点评、增长会专为酒店投资人打造的＂中国酒店投资AC指数峰会（上海）＂在2020 Hotel Plus上海国际酒店及商业空间博览会同步举办。 峰会邀请数十位已投资/实操多家门店资深投资人、工程负责人、品牌主理人、运营负责人等关键环节专业人士进行投资实战经验与知识分享，帮助酒店投资人获取更多投资专业知识，提升投资技能，降低投资风险。
　　01
　　投资点评AC指数分析报告发布
　　据次方点评调查数据显示，投资方向与自身持有资产相关，约53%的投资人认为开发BD较专业；在筹建板块中，工程关键节点模糊是一大问题；在经营满意度上，大量投资人因品牌方运营不善，将自己逼成了＂店长＂，小细节也要亲自监督落地；在会员占比上，品牌对门店输出会员的占比量和区域有关，有的品牌在华东区域影响较大，会员占比率达70%-80%，对于薄弱的区域，门店数量少，会员占比也相对较少。在供应链环节上，71%左右的投资人认为供应链的价格偏高，原因由多种因素共同引导。
　　次方点评提出以下建议：1、 提高自身专业性，长期制胜 。2、 降维思路，跑赢同行 。酒店行业流量入口多，玩法、创新点多，已是全行业的趋势，跨界与思维创新需要被重点关注。3、 紧握逆势红利 。有眼光的朋友可以看看身边好的物业机会。4、 头部稳定，消费心态转变 。酒店行业头部品牌依旧稳定，值得投资。消费需求变化，一二线城市依旧是重中之重。
　　次方点评联合创始人刘艳
　　02
　　酒店投资风险把控
　　投资人联盟上海联席主理人叶菁认为，投资人的定义是指投资者当期投入一定数额的资金而期望在未来获得回报。投资不是投机，不是短期的行为，是为了在未来一定时间段内获得某种持续稳定的现金流收益，是未来收益的累积，这一点特别符合酒店行业。酒店行业投资则与选址、租金、年限、品牌选择、运营管理和外围关系，息息相关。
　　2021年是酒店投资人成熟的元年。之前酒店投资人拿物业靠关系、资源和优惠， 现在的投资靠专业、判断力和运营能力 ，这也是成立酒店投资人联盟的契机，在2021年成立投资人联盟恰逢其时。众人拾柴火焰高，整合每个地区最专业的人，项目共享、经验共享和资金共享。
　　未来，将和次方点评合作推出＂为投资人分散风险＂的酒店行业专项资金。就好比本来1000万只能投一家酒店，现在1000万能投10个酒店、20个酒店，成功概率将从1%变成了10%、20%，甚至更多。 对投资者而言，投资的关键点是低买高卖、看好并长期持有 。投资是逆向的，别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。对行业、对投资来说，时刻保持敬畏心，要终身学习。
　　投资人联盟上海联席主理人叶菁
　　03
　　跨界KTV，打造商业空间更大价值
　　魅KTV CEO汤红伟表示，酒店和KTV的商业本质是一模一样的，是空间的价值利用，就是把一个大空间改造成若干个小空间，每天售卖，治安及消防均是同一拨人，多一个娱乐经营许可证的生意。但是行业和行业也不一样，酒店行业探索会关注如何提升产品、技术和服务等问题，进入KTV行业的新赛道，则发现了一个全新且有趣的世界。
　　创新会带来可持续发展，也将带来商业价值 。他说，＂过去3年投资了近5000万进行基础技术研发，未来2年将投资1.5亿进行技术研发，魅KTV2020年6-12月营业额持续同比增长40%以上，迎来了春节的爆发。＂他鼓励酒店行业的同仁一起努力，多多互通，多多合作。
　　魅KTV CEO汤红伟
　　04
　　2021酒店投资人分享
　　投资人联盟深圳联席主理人朱新疆表示，作为酒店投资，从物业选址到筹建开业的全流程，其中有很多节点，每一个点都有很多＂坑＂，每一个＂坑＂都有可能让投资归零，这是酒店投资相对于其他投资的难度。
　　从投资的视角来看，他引用了 巴菲特的核心理论：1.投好公司；2.少即是多；3.护城河；4.长线是金。5.安全边际 。 适用于任何投资，包括酒店投资。 同时， 他认为作为个人投资，要有专业的团队和专业的知识 。次方点评通过已投资人的真实投资经历进行点评打分，是重要的投资数据分享。投资人可以从中了解品牌，了解投资人，了解酒店当中的＂投融建管退＂，避免投资风险，避免在投资过程中踩＂坑＂。
　　投资人联盟深圳联席主理人朱新疆
　　05
　　城市投资潜力探讨
　　在小旦旦科技总裁兼品牌中国战略规划院专家委员组委员丁晓宇的主持下，特邀锦江酒店（中国区）副总裁&维也纳多品牌总裁陈勇，凤悦酒店及度假村品牌总经理余俊、投资人联盟安徽联席主理人谢庆、投资人联盟上海联席主理人叶菁、投资人联盟佛山主理人覃汉录、投资人联盟深圳联席主理人朱新疆就城市投资潜力进行深度交流。
　　如今酒店行业的投资机会在哪些城市？利润趋势在哪里？
　　投资人联盟安徽联席主理人谢庆表示，对于其酒店投资强调三方面：第一，位置。第二，时机。第三，成本。相比较一二线城市，四五线城市人工成本相对较低，租金价格处于红利期，值得考虑。
　　凤悦酒店及度假村品牌总经理余俊认为城市周边的独家市场可以关注，目前这个市场不成熟，需求量大。如果在下沉市场，资产配置可以考虑商业综合，比如餐饮，目前增量快，对酒店帮助大。他说，＂可以关注国际酒店品牌在中国的发展，这是共生成长的。当国际品牌降价，中高端酒店也跟着降价。＂
　　锦江酒店（中国区）副总裁&维也纳多品牌总裁陈勇分享了维也纳酒店的数据，约40%的维也纳酒店酒店在一二线城市，60%在三-五线城市。一二线城市尚有酒店投资空间，主要是存量市场。下沉市场三-五线城市，以及比较发达县城，有些县城酒店的RevPAR可以做到300以上，这也是事实。下沉市场主要是做增量，考虑投资项目所处的地段，尽量避开不发达和需长期开发的项目。在二三线城市下属的乡镇，目前也有好的投资回报案例。
　　投资人联盟佛山主理人覃汉录比较看好下沉四五线城市，他认为，在四五线城市，当地只要没有连锁酒店，人口基数达到15万，都值得投一家连锁酒店。
　　投资人联盟深圳联席主理人朱新疆强调，投资人一定要清楚自己的＂护城河＂是什么，也就是要清楚自己的能力圈，自己熟悉的、有资源的区域开店，避免亏损。
　　疫情之后什么样的市场会快速恢复，会受到投资人以及消费者的青睐？
　　投资人联盟上海联席主理人叶菁认为，从资本的角度来说，现在还在看一线和强二线城市，不管是租金还是买卖，面临升级改造，找一个合适的品牌运营，可以将资产增值。
　　锦江酒店（中国区）副总裁&维也纳多品牌总裁陈勇表示，城市的发展类型，一二线城市，需三年左右，重点发展旗舰项目，钟点房在下沉市场，三-五线城市包括县级。华北、西部是未来重点的发展方向，会放重兵，也会有政策的支持。
　　投资人联盟佛山主理人覃汉录说：＂每个城市，每个区域有自己的强势品牌，所以在每个城市都会选择这座城市、乃至区域的强势品牌。＂
　　圆桌论坛1
　　06
　　酒店物业选址如何避坑
　　投资人联盟上海主理人林青表示，要把一家酒店开出来，要找对物业、店长和合伙人。如何行之有效的谈判，如何运营管理，若在任何一个环节上细致地做优化，则能够省出效益。她表示现在是比较好的抄底机会，提出如下建议：1.抄底选址，选傻瓜都能赚钱的项目。2.但凡要努力才能赚钱的项目，先放弃。因为所有品牌的发布会，只看入住率，并没有算每家店的利润率，这其中会有信息差。3.项目评估，需预留足够的现金备用金，给自己多上一道保险。
　　投资人联盟上海主理人林青
　　07
　　打造门店＂非客房＂收入
　　厚态科技联合创始人孙黎强表示，线下的社交型娱乐，由年轻人驱动的增长率每年递增15%。其中90后、00后占比83%。现在的年轻人对线下社交娱乐的体验感与以往有所不同，原来的＂娱乐三件套＂是：唱歌、逛街、看电影，而现在的新＂娱乐三件套＂是：狼人杀、剧本杀，密室逃脱。
　　酒店空间除了给消费者提供住宿、休闲外，还可以通过IP和用户间产生关联，而剧本杀的内容和酒店商业空间有着高匹配度， 做酒店投资要讲求长效，有靠谱、专业的IT团队及运营团队做支撑 ，有信心在酒店空间领域提供更多的新思路和新运营方法。
　　厚态科技/「SUPER光头」联合创始人孙黎强
　　08
　　如何降低酒店筹建环节的风险
　　在深圳万端酒店顾问CEO费国华的主持下，投资人联盟无锡主理人朱学锋、投资人联盟无锡联席主理人苗琦、 投资人联盟南宁联席主理人陈宇、投资人联盟上海主席林青、锦江酒店（中国区）副总裁&丽柏品牌总裁谌业伟、欧普照明&商业连锁行业负责人陆淳淳就＂如何降低酒店筹建环节的风险＂进行深度探讨。
　　如何把控酒店投资过程中的成本控制？
　　投资人联盟无锡主理人朱学锋表示，这是最重要的一个环节，有了设计的大致效果图，一般设计公司会提供许多细节方面的材料采购。现在的采购分两个环节做，有的业主经验不足，可以总包；有的业主喜欢自己参与，可以半包，甚至可以和装修方一起采购。
　　投资人联盟南宁联席主理人陈宇认为，筹建酒店主要是分两个方向，看得见的成本和看不见的成本。看得见的成本分可控成本、不可控成本。不可控的是时间成本，如果装修期超时，不仅影响进度，还要另付租金。若是融资方式，则要考虑利息成本。
　　锦江酒店（中国区）副总裁&丽柏品牌总裁谌业伟认为，在互联网高度透明的时代，货比三家非常重要，而每个酒店集团都有自己的核心物资和重点物资。核心物资是基于客户核心体验，基于品牌的辨识度，一旦动了，会影响品牌理念。重点物资大多数是提供了技术参数、品牌标准和参考价格，这部分可以货比三家。锦江全球采购平台，产品上线时需要通过五个环节的严格把关，价格可控，时间成本也绝对可控，因为品牌方愿意帮助投资人兜底。
　　圆桌论坛2
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　　投资人、品牌、店长如何更好地协同
　　在次方点评创始人&增长会创始人老管的主持下，投资人联盟苏州联席主理人戴高乐 、投资人联盟深圳联席主理人李红、投资人联盟苏州联席主理人袁永、锦江酒店（中国区）&欧暇.地中海品牌总裁古志坚、投资人联盟中山主理人金新明就＂投资人、品牌、店长如何更好地协同＂做现场交流。
　　目前在酒店投资加盟，甚至经营板块中，大概占据了多少工作精力？品牌方代表所接触的投资人大概是怎样的状态，是否都进入到门店的管理？
　　投资人联盟苏州联席主理人戴高乐表示，加盟商和品牌的关系，应该是都要参与其中，不能完全依赖。任何一个物业拿到手都要负责任，要尊重品牌。但是在保证品牌正常机制和运营管理的情况下，要和管理团队相互促进物业的成长，也要思考如何拓宽途径等等。
　　投资人联盟深圳联席主理人李红认为，作为酒店职业经理人，专业的人做专业的事情。
　　锦江酒店（中国区）&欧暇.地中海品牌总裁古志坚表示，充分授权，让专业的人做专业的事。在协同方面主要抓好两件事，一是管好人事，选合适的店总。二是团队管理，做好店总部门经理以及整个酒店员工的凝聚力；三是做好财务管理的风险管控。将人管好、财务管好，两个都抓好，就不用太担心失控。
　　同时，他认为无论是品牌方，还是投资人，或者店长，大家的目标是一致的，都希望把品牌的每一家店，无论是经营上、口碑上、服务上都能够做得更好，而当中任何的沟通不是对立的博弈，而是如何去解决问题。在良好沟通的基础上，共同客观理性地看待问题、解决问题，相信任何问题都能迎刃而解。他说，＂成功的投资人都有着‘格局高’的共同特点，能够把店长作为一个合伙人的心态去看待，帮助店长成长，成就他人，势必能成就自己。＂
　　圆桌论坛3
　　此次峰会，上百位酒店投资人、投资机构、行业专家及品牌方莅临现场，国内酒店业领军人物以专业的视野和全新的视角，复盘酒店投资逻辑，共享行业经验，架构多业态的鹝合与互联，共同助推酒店行业新发展！