北京楼市房价上涨的明显特征

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　　Q:提问: 京总，您好。我的判断是房市ZC底已现，但市场效果并不明显。我相应的已经在做置换，要到了5个月的周期。手上的房子需要在2-3月份出售，位置比较好，是北二环的两居。现在有点两难：要么降价尽快出售，要么再坚持挂市场价等一等。请问您对春节后的成交量怎么判断呀？
　　A:回答: 您好,感谢信任!祝新年富贵! 目前的市场处于热市的前夜,因为没有实质性的ZC落地,所以成交量并不显著.
　　北京的市场上涨特征是:成交量不断上涨,成交价逐渐下跌;
　　比如某小区:有10套同户型的房子同时在卖,挂牌价是在1000到1050万之间,现在的市场正处于淡季.房子并不好卖;
　　所以第一套房子想要快速成交,最有效的方法就是降价,假设第一套房子的最终成交价是980万,那么在这个周期980万就是最新的成交参考价,第二套房子想要成交,必须降到980万以下的价格.紧接着第三套第四套以此类推;
　　此时在成交价逐渐下跌的过程中就会出现一个现象;就是成交量不断增高;在成交量达到一定量级后小区的价格就开始止跌回升,成交量可以说明一切,如果某一个楼盘的成交量突然增多,根据过往的实战经验,这个价格回升的周期比较热门的商圈不会超过半个月,一般的商圈会在一个月左右.
　　何时出手较为合适;楼市上涨周期:分为前期中期和后期; 前期是成交量上涨,成交价下跌.市场变化结果:可选择的房源比较多，这个时候属于买方市场。
　　中期是成交量上涨，市场变化结果:小区的优质房源会被逐渐消化，可选择的房源不多，剩下的大多是临街低楼层或者户型有硬伤。
　　后期可选择的房子更少价格更高,北京楼市的特征是:大涨必调;如果在市场最高点有ZC干预,楼市可能会进入下一个横盘期;
　　如果是刚需上车,那么在市场启动之前都属于淘笋的好时机,房源多,价格低,比较合适,没有必要卡在市场上涨前夜买入,这样风险性比较大
　　针对于你的情况,如果以利益最大化做安排:现在处于上涨的前夜,应该是先买后卖,北二环的两居室市场一旦热起来是不愁出货的,可以赶在成交量逐渐增多成交价反弹时出货,
　　这个期间建议在目标区域多看看意向房源,了解业主的心态变化
　　重点看看小区有几种户型，分别对应的价格段是多少，该价格段内价格有高有低，那么对应的楼栋、楼层、装修差别有哪些。要清楚小区内的这些差异。在一个小区情况摸清后，同样的方式再进行第二个，第三个。
　　正常情况下，一个版块可选小区十个左右，并不会浪费很多时间。 完成小区之间的纵向对比后。相同价格段的两个或几个小区，差距有哪些，哪些会对以后的升值更有益处，哪些因素可能会影响升值等等。
　　通过以上的步骤您会发现，其实最后可以选择的小区非常少，基本也就3—5个小区。 看房的过程中，可以选择不同的中介，这样在看房的同时，就可以顺便筛选出靠谱中介，找到可以合作的中介，他们可以帮你区重点监控这几个小区，一旦出现合适房源，只要中介稍做描述，你就可以立刻判断出这套房市场价大概在多少，是不是笋盘，是否值得立刻去看房谈判签约。这样你就有了对市场绝对的判断能力;
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利,有问题再向我提问
　　Q:提问： 京总好，北京一套价值800的住宅，石家庄有合计价值300 的住宅，不算自住，无贷款。北京还有房票，请问目前如何合理配置，以及投资方向，多谢！
　　A:回答： 你好，感谢信任！第一:首先要抓杠杆，杠杆非常重要，如果你完全没有贷款，回报率很低，有了杠杆回报率可以FB，对于你的情况，我建议你抛售石家庄住宅，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。因为石家庄的流动性没有北京好，你变现之后获得的现金以杠杆的方式操作在北京继续买入。
　　建议认真阅读星球置顶的文章《不懂杠杆原理,就无法进阶》 祝一切顺利！
　　Q：提问： 京总您好，感谢你的分享,一直在阅读你的文章,想请教京总,高层住宅未来的行情会以悲剧收场吗?因为在网上看了很多关于老破小,高层住宅的言论,很多人都不是特别看好,请问京总怎么看待这个问题呢?
　　A：回答： 你好，感谢信任！首先任何观点不能以点概面,这样的言论及其不负责任.关于高层住宅未来会不会以悲剧收场,会不会像网上所说沦为贫民窟,我们可以把这个问题转移到高层住宅未来会不会拆迁?
　　目前旧城的改造逻辑是把原本只有容积率1-2左右的城中村拆迁后,盖为容积率3到4的高层住宅,这是开发商目前拆迁的主要盈利模式,稀缺的是土地资源,开发商可以盖成高层住宅以实现建筑面积的增加追求利润.这是一个三赢的模式,开发有利可图，地方财政有土地收入,而城中村的居民住上了新房。
　　而相反现在的高层住宅,容积率多为3以上，30层以上的住宅拆完之后还盖成30层住宅的话,根据目前国内的融资成本,如果没有ZC给予支持,十有八九是亏损的.
　　关于老城区的高层住宅未来还有没有价值,主要还是看城市的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,这是背后的核心逻辑
　　所以一线城市、强二线城市中心的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.
　　二三线、能量比较低的市中心老旧小区，尤其是人口流出比较大的城市和区域,可能会以悲剧收场。这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会发生迁移，所有企业全部往新区迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;而市中心不会大范围迁移的城市，老旧小区还有价值.
　　建议把星球置顶的文章《北京楼市十年主流预判》 认真阅读一遍,祝一切顺利!以上问答来自公众号 京房会
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