3年原地不动，首创前路很长

　　编者按：本文来自微信公众号＂未来可栖＂（ID:hifuturecity），作者：未来可栖，36氪经授权发布。
　　2020年，房地产市场销售环境并不非常乐观，新冠疫情、三道红线、房地产调控等多种挑战下，利润、负债、规模几乎成为每家房企的＂生存线＂。
　　不同的目标，也反映出每家房企的自身状况。
　　3月29日晚间，首创置业对外披露2020年度业绩报告。数据显示，2020年该公司实现全口径销售额708.6亿元，其中操盘项目签约销售额564.3亿元，占比近80%。
　　其中首创置业的三大核心城市圈（即京津冀、长三角和粤港澳大湾区）实现签约额563.4亿元，占比约80%，其中长三角、粤港澳区域签约额分别同比增长约12%、21%；武汉、昆明、厦门、郑州北新乡等其他潜力型、强二线单核城市实现签约额145.1亿元，占比约20%，较2019年同期提升近10个百分点。
　　从这份业绩报告来看，首创置业的销售数据并不理想，并且并未完成2020年全年的销售目标。
　　01
　　业绩3年原地不动
　　2020年初，首创置业调低了全年销售目标，设为800亿元，这也是它2018年的销售目标。
　　根据媒体报道，时任首创置业总裁的唐军提出，2018年首创置业的签约销售目标为750亿元，争取实现800亿元；2019年争取实现1000亿元；2020年争取实现1400亿元。
　　这样看起来，首创的销售额处于3年原地不动的状态。
　　另外对比全国房企销售，近年来首创置业的销售排名一直在下滑状态。
　　据克尔瑞房企销售金额排行榜显示，2015—2017年，首创置业的排名分别为第23名、第30名和第38名，2019年更是跌至第43名。
　　在2020年的业绩报告中，值得关注的是，首创在利润方面下滑严重。
　　2020年，首创实现营业收入212.47亿元，同比增长约2%；营业利润18.01亿元，同比减少约49%；净利润12.72亿元，归属股东净利润9.81亿元，同比减少约54%，资产负债率77.5%。
　　房企的发展早已经从过去的百米冲刺到马拉松式阶段，近年来房企的精细化发展声音在业内一直不断。
　　曾经某TOP20房企高管提出，2020年，无论大小房企，都不要太多地追求规模成长，而是保持适度增长即可。＂譬如5%-10%，同时要苦练内功，推行精细化管理，向大运营管理要效益。
　　与其他房企不同的是，2021年首创并没有定下销售业绩目标。在规模与质量发展之间，首创置业选择了后者。
　　首创置业董事长李松平表示，首创不会片面追求经营规模的增长，更加注重稳健安全，追求高质量的发展。
　　02
　　争取＂三道红线＂ 尽快达标
　　从今年的年报披露情况看，截至目前，龙头上市房企报告期内在控杠杆、降负债方面大部分＂降档＂成功。
　　而首创的＂三道红线＂ 仍然有两项超阈值，保持＂橙档＂。
　　根据贝壳研究院统计，依照＂三道红线＂融资新规，首创置业剔除预收款后的资产负债率为74.3%，较上年同期下降约0.3个百分点，但仍超阈值；净负债率为136.0%，较2019年末下降约31.6个百分点，但仍超阈值；非受限现金短债比为1.08，较上年同期提升约0.06。
　　对于负债方面，首创给出了这样的解释：负债总额的增长主要由于去年加快了销售回款，这对企业来说是一个正向的促进因素。
　　同时，首创置业副总裁兼财务总监范书斌在业绩会上表示，公司目前与主要银行维持非常良好的合作关系，同时已经启动的减债计划，全力降低杠杆水平，严格控制债务微末。下一步公司会继续把控负债，降杠杆，确保现金流的稳健，安全作为公司的一个重点工作。未来公司持续改善＂三道红线＂指标，争取尽快达标。
　　并且提出了具体举措：第一，增回款，持续加强销售回款的力度，盘活存量资产，回款比例在去年已经接近了85%，新的一年也会采取各种举措，进一步稳定和提升回款率；第二，继续稳投资，坚持稳健安全的投资策略，坚持差异化的拿地，土地投资额度主要由经营回款来覆盖，量入为出，减少招牌挂拿地的占比；第三，也是严控成本费用，新增的融资原则上用来偿还存量的债务，债务规模只减不增，同时不断优化公司债务的期限结构和渠道结构，保持融资成本的相对的稳定。
　　事实上，早在2019年，首创置业就＂降负债＂作为重要任务之一，在2019年年末实现资产负债率下降0.18个百分点至77.3%，净资产负债率下降15个百分点至154%。
　　在首创业绩会上，首创董事长李松平也提出了融资举措：融资方面凭借稳健良好的信用背景，精准分析，通过合理统筹债券、保险资金、资产证券化、供应链融资等融资方式，保持多元融资渠道畅通。
　　但值得一提的是，首创在回款方面达到86%。2020年，首创置业实现并表销售回款294.6亿元，同比增长12%，销售回款率86%，年末现金余额372亿，较年初增长百亿。
　　从近三年回款走势来看，首创回款持续走高，这也离不开首创动态强监控、实时跟踪去化和回款、考核强挂钩的强抓回款的经营策略。
　　03
　　拿地保守，溢价率走低
　　根据业绩报告，截至2020年末，首创置业拥有土地储备总建筑面积1683.2万平方米（公司权益面积1095.9万平方米），土地储备总地上建筑面积1302.3万平方米（公司权益面积844.5万平方米）。在土地储备总建筑面积中，约88%为发展物业，12%为投资性物业及其他。
　　但首创在拿地投资动作主要集中在上半年。
　　2020年上半年，首创置业集团土储总建面1789.9万平方米，89%为发展物业，11%为投资物业及其他，目前土储规模适中。
　　同样新增项目上也集中在上半年，2020年内，首创置业新获10个二级开发项目，土地投资总额189.9亿元，总建筑面积419.6万平方米，平均楼面地价6126元 平方米，同比下降9.5%，平均溢价率仅2.6 %，其中9个项目为底价获取。
　　而2020年上半年首创置业就投资了北京、郑州、南京、重庆等地6个二级开发项目，总建面307.6万平方米，总投资额125.8亿元，
　　从首创近几年来的拿地走势来看，从2017年到2020年，首创在土地投资上是368亿、409、356亿、190亿的金额投入。不难发现，首创近几年在拿地上越来越保守。
　　业绩会上，首创置业董事长李松平表示，首创拿地策略上继续践行安全稳健的投资策略，保障资金安全基础上，审慎投资，优中选优，充分发挥差异化拿地优势。
　　并且土地投资主要依托战略合作、并购、产业协同等差异化非竞争性方式，大幅降低招拍挂拿地比例，强化获取战略核心大资源项目，提升集团核心竞争力。
　　值得一提的是，在首创业绩发布的当天，首创置业、首创钜大联合发布有关奥莱业务重组意向书。意向书内容有关由首创置业集团向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务（包括从事综合奥特莱斯物业项目的首创钜大及首创置业集团其他奥特莱斯项目）。
　　不过该事项对于首创置业自身的发展方向和首创钜大的发展方向目前没有变化。首创置业公司管理层于业绩会上表示，奥莱业务还处于培育期，公司将资产包出售给首创集团，可以有效盘活资产，优化资产结构，提升资产质量。增强抗风险能力，保障业务的稳健运营。
　　未来首创置业还是经营土地开发，房地产开发为重心。不过从实际行动中看出，首创置业一直在做着改变。
　　近年来在多元化发展上，首创探索泛文创、高科技产业地产、租赁住房等创新业务，并且取得一定成就；
　　战略层面上，2017年首创从原来的五大核心城市转型升级到三大城市群，即京津冀、长三角和粤港澳大湾区，同时进入有竞争力的单核二线城市。其中京津冀是绝对核心，占未来投资的50%以上；
　　在管理层面上，首创启动以＂3313＂管理体系的磐石计划，将管理理念，目标与科技化管理工具全面融合，以产品标准化、大运营和业财一体化为抓手，开展数字化转型、集约化管理和科技赋能主业。
　　对于2021年以及未来的几年，首创置业董事长李松平表示，未来几年公司都将保持签约规模集中稳定和适度投资规模的情况下，致力于投资资产结构和业务布局，探索新利润的增长点。