保持绿挡，金地集团要加强一线城市拿地力度

　　记者 | 孙梅欣
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　　在房地产市场整体调整的背景下，金地集团保持了规模增长，未来将加强在上海、北京、深圳的投资力度。
　　金地集团4月2日公布的2021全年业绩显示，2021年，公司全年实现签约金额2867.1亿元，同比增长18.15%；累计签约面积1377万平方米，同比增长15.25%。公司营收992.23亿元，同比上升18.16%；总资产4628.09亿元，同比增长15.23%。
　　从销售、营收和企业规模来看，金地仍在上行通道。从利润表现看也面临压力，净利润出现小幅下滑。但同期横向对比其他房企，已经算优等。
　　年报显示，金地集团去年归属于上市公司股东净利润94.09亿元，同比下滑9.5%；归属上市公司股东扣非后净利润86.15亿元，同比下滑11.87%；基本每股收益2.08元，同比减少9.57%；加权平均净资产收益率15.69%，同比下降2.89个百分点。
　　金地年报显示，房地产业务结算毛利率为19.65%，这比去年33.6%的毛利率水平，下降了13.95个百分点。
　　在4月25日的业绩交流会上，金地集团财务负责人韦传军表示，利润下滑主要有三点因素。首先，政策调控市场下行，金地和房地产行业毛利率持续下滑的大趋势一致；其次，受去年下半年部分同行降价促销影响，金地对目前可能出现亏损的项目进行了计提减值，影响了利润，对归属母公司净利润减少了15.8亿元；再次，去年下半年长三角地区疫情多点散发，使得部分项目工程和交付结转进度都造成影响。
　　韦传军表示，去年下半年公司加快结转速度，结转较上年增长了18%，部分对冲了减值计提和毛利率下降。
　　从土地储备来看，去年金地较为谨慎，总投资额1309亿元，投资地块111宗地块，权益金额约为523亿元。新增土地储备1636万平方米，其中权益储备约648万平方米。在一、二线城市投资占比65%，一线城市投资占比提升34%，能够支持未来三年以上的开发。
　　金地称，未来将加强在上海、北京、深圳的投资力度，并进一步控制到三四线城市的投资下沉。截止期末，金地在全国78个城市中，总土地储备约6398万平方米，比去年增加362万平方米，但权益土地储备约2923万平方米，比去年减少280万平方米。
　　金地集团总裁黄俊灿表示，公司将进一步调整销售结构，2022年一季度在一线城市销售占比达到44%，二线城市占比32%，三四线城市销售占比只有24%。并且三、四线城市也以长三角、珠三角城市群为主。值得注意的是，2021年金地在在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位，整体市占率有提升。
　　债务方面，截至期末，金地集团的债务融资余额为1256亿元，债务融资加权平均成本进一步下降为4.56%，资产负债率为76.19%，剔除不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为67.6%，净负债率为55.2%，较上年下降7.33个百分点，整体财务状况维持在＂绿档＂。
　　同时，期内经营性现金净流入94亿元，至期末公司持有648.06亿元，包含预售监管资金88.2亿元，剔除受限资金后，对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.4倍。
　　截止期末，公司一年期以上中长期负债占总有息负债的68.25%，短期债务比为31.7%；其中境内负债占比92.3%，境外负债占比7.7%。
　　金地管理层表示，2022年全年到期债务399亿元，其中一季度到期为96亿元，新增融资108亿元，剩余三个季度到期约300亿元，公司授信额度到期末有1598亿元，资金较为充裕。
　　值得注意的是，金地集团并表的金地商置，收入和利润也出现下滑。其中，营收141.85亿元，同比下滑16%；毛利为28.84亿元，同比下降57%。
　　金地商置在年报中表示，业绩减少，主要由于销售物业交付面积减少，以及毛利下降所致。同时，物业投资及管理部分获得的收入为86.86亿元，同比增加9.25%，在总收入占比仅为6%，比上年增加一个百分点。
　　金地集团董事、高级副总裁徐家俊在业绩会上表示，过去房企依赖＂三高＂的发展未来难以维持，房地产企业要从增量向存量转变，进一步从增量变为向管理要效益，金地会探索住宅开发之外的其他发展模式。
　　截止期内，金地集团持有型物业共有56个，总建筑面积近500万平方米，产业项目19个，管理面积210万平方米，其余为商业和写字楼项目，已经开业的是250万平方米，2021年的租金收入为21亿元，其中产业项目在运营16个，运营面积120万平方米，租金收入4.7亿元；商业在运营11个；租金收入5.2亿元；写字楼项目在运营7个，租金收入12.6亿元。
　　负责产业运营和开发的金地威新，目前已实现全国化布局，累计开发和运营项目24个，管理面积225万平方米，期内在运营项目16个，运营面积120万平方米，租金收入4.7亿元。
　　房地产行业已经进入＂能力驱动＂的管理红利期，即郁亮口中的＂向管理要红利＂，金地着重在产品提升上下功夫，建立了产品系列标准化体系及常态化产品创新机制，以保持产品在市场的领先性。
　　对于房地产行业趋势的看法，金地集团董事长凌克表示，去年下半年以来，房地产市场出现明显下行，当前行业政策已由适度纠偏逐步转向放松，基于促进房地产行业良性循环的需要，预计政策将继续渐进式宽松以稳定房地产市场，当前销售市场需求低迷，需要需求端政策的实质性放松以对冲市场下行，预计在政策支持下，行业整体仍将保持健康发展的态势。