#2022房企财报季#【央行降息！大家为何突然不愿买房了？ 这次房贷＂降息＂只是针对房贷新人，＂老人＂是无份的。最低只有4.4%的利率，让人眼红！也让＂老人＂们心理不平衡！ 之前已经贷款购房的，尤其2018-2020年购房的，不少人房贷利率超过了5.5%，甚至超过了6%，连7%的也有，这些人非常悲催，高位站岗了。 这就难怪很多人生出了提前还贷的想法，不过，想归想，大家还是有点纠结提前还房贷是否划算的，难做决断。 其实，无论等额本息还是等额本金，两者共同点是，你用了多少本金，就要还多少本金的利息。 所以，没有什么划算不划算的，是不是提前还房贷，我们只需考虑房贷利率和流动性就可以了。那么，大家的贷款情况怎样？有提前还贷的想法吗？ 另外都在强调＂房住不炒＂，那投资需求大部分被浇灭了，买房的更少了。所以虽然去年初至今，各地刺激政策不断，从松绑限价限售，到放开限价限贷，但对于市场的作用微乎其微。 现在楼市，开始变相降息了。日前，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房商贷利率下限调整为不低于LPR基准利率（贷款市场报价利率）减20个基点，二套房按现行规定执行。 目前，楼市参考的5年期LPR基准利率为4.6%。这意味着，首套房贷利率最低可降到4.4%。这一举动，之所以备受关注，在于其突破了两个底线。 一个是，打破了此前金融部门关于房贷利率不得低于LPR利率的规定，给托底房地产开了更大的口子。另一个是，在基准利率已经连续几个月按兵不动，5年期LPR利率未做任何调整，而楼市却先行一步，赋予定向降息的空间。 虽然央行不是直接降息，只是赋予地方以降息的巨大空间，但背后的呵护之意可见一斑。这与一年前对房地产喊打喊杀的局面可谓180度大转弯。 为什么会这样？ —————— 核心原因是，房地产市场跌入谷底，无论怎么刺激，大家突然都不买房了。虽然去年初至今，各地刺激政策不断，从松绑限价限售，到放开限价限贷，但对于市场的作用微乎其微。 今年1-4月，百强房企销售额均值同比下降50.3%，百强房企拿地金额同样腰斩。而一季度房地产业GDP更是负增长，从刺激经济沦为拖累经济。 最新发布的金融数据，更是加剧了市场的担忧。根据央行发布的数据，4月份，M2同比增长10.5%，但人民币贷款同比少增8231亿元。其中住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。在住户贷款中，住房贷款减少605亿元，消费贷款减少1044亿元。 为什么要托底房地产？ ———————————— 房地产之所以被重新摆上台面，还不乏稳经济和稳增长的需要。2022年我国GDP增速目标为5.5%，然而在地缘冲突、经贸冲突以及疫情冲击之下，经济复苏面临着前所未有的巨大压力。 如深圳市财政局披露数据显示，今年1~4月深圳市一般公共预算收入实现1309.8亿元，下降12.6%。其中，4月份单月收入下滑约44%。 从基建到内需，从房地产到平台经济，再次被推向台前，承担起刺激经济的重任。 政策大转弯，房地产为何仍旧未能逆转？ ———————————— 这一切的核心，还是预期。当对疫情迟迟难以终结的预期，对经济未来增速放缓的预期，对各种黑天鹅事件的担忧，深入心底，自然就难以刺激需求扩张和信用扩张。 这种局面下，即使二线省会放开限购，即使连最热门的城市给了二孩家庭3套购房资格，即使各地都在想方设法降低房贷利率，但市场仍旧不为所动。 显然，在刺激政策之外，扭转当下的预期才是关键。在短期预期之外，对经济和房地产市场的长期预期同样重要。 虽然这一轮因为经济压力而不得不松绑对房地产的限制，甚至连箭在弦上的房地产税试点也被迫推迟，整个政策对于房地产的宽松力度，刷新了2016年以来的新纪录。 然而，几乎所有人都担心，当短期的经济压力过去之后，未来会否再次将房地产软着陆作为政策选项，房地产税会不会再次加速推进？ 更关键的是，当城镇化率开始逼近70%的高速增长上限，当全国人口大盘趋于见顶之际，当诸多城市的经济增长开始放缓之时…… 未来房地产又靠什么支撑？ 1，几千万股民很悲观，担心大盘再次跌破3000点， 2，房企老板，中介很悲观，担心房子没成交量，他们赚不到钱 3，上半年即将毕业的1076万大学生很悲观，担心找不到好工作。 4，部分中老年人很悲观，担心自己的养老，子女的事业 但是，想想25年前，我国的下岗潮， 7000万人从国企下岗，当时的我国，都熬过来了， 现在的情况，根本算不了什么 1，股民没有必要悲观，2007年牛市结束到2015年的大牛市，中间间隔了8年， 2015年牛市结束到今年已经7年了， 大盘虽然跌破了3000点，但迅速反弹了，说明了很多机构，很多老股民，还是信心十足的， 国内的核心企业，股价并不高，熬下去，收益超过银行定存还是很容易的。 2，房企，中介也没必要悲观，因为已经出了救市方案。 利率已经下调了20个基点， 说明什么问题？ 我国的城市化行程还要继续， 房地产还要发展， 还没有到放弃地产行业的时候， 未来如果杭州，武汉，西安，长沙这些城市人口都超过1500万的时候， 那时候，我们才要警惕，房地产真正结束了。 去年下半年到今年的全国层面的楼市下跌 其实说明了一个问题 在房产是老百姓家庭资产大头的阶段 适度上涨的房价会扩张消费 下跌的房价反而会收缩消费 房奴的消费力远大于无房户 而房价上涨和下跌 已经成了大多数有消费力人群判断经济晴雨的准则了 实际上体现了人们对未来收入的预期 房价温和上涨，经济形势好，敢于消费 房价跌跌不休，经济形势差，谨慎消费 什么时候老百姓家庭资产大头是股权类资产了 房价走势和消费的关联才会脱钩 现阶段，温和上涨的房价才会刺激消费。 所以房价走势是百业之母 房住不炒，可不等于房住要跌。 政府等着卖地收钱，所以地价不能跌。 税务等着交易收税，所以房价不能跌。 银行等着按揭利息，所以利率不能跌。 刚需等着买房，希望房价能跌，最好是暴跌。 改善型用户希望房价能跌，但不要暴跌。 有多套房的人希望房价继续上涨。 炒房客希望房价越涨越好。 材料商希望房子好卖，好回款。 建筑商希望房子大卖，好回款。 农民工希望房子好卖，好拿工钱。 开发商左右为难。 降价卖，贴本。 不卖，回不了本。 这就是一种消耗。 如何解决这个经济难题？