恒大的自有资金只有几百亿，那么是怎样出现几万亿的负债的呢？ 恒大的这种操作在社会上并不鲜见。比如，自己只有五千万，先用这五千万买下一块地，然后将这块地作为抵押，向银行贷款，同时第一时间建好销售中心，房子没建，先卖楼，同时要求建筑企业垫资建设，允诺分阶段付款。 由于卖楼的钱不会统一到账，就逐渐用支付垫资建设的工程款。而土地抵押借来的钱，用来再买一块地。 再次重复同样的流程，就是金融界里的杠杆，本质上一块地的钱是你的自有资金作为准备金，你没了多少块地就是放大了多少倍的杠杆。这非常考验老板的人际关系和政府公关能力。 本来房地产本身就是拿地，盖房子，卖房子，还债。一套流程下来，大约两三年五千万的本金也就能拿到一千万左右的利润，合计年化收益率也就百分之十左右，和银行存款利率差不太多。 但是许老板把房地产做成了期货交易，保证金还是五千万，把土地滚动抵押，形成几十倍的杠杆。同时这也是在赌房价上涨的预期，只要房价上涨百分之十，几十倍杠杆就等于我的利润会达到本金的几倍。 同时房价上涨还会使得土地抵押借款与土地价值不符，许老板可以进行二次抵押，资金更充足了，就可以买下更多的土地，也就是期货里的滚动追加保证金。 这里有一个巨大的风险，由于全部满仓操作，房价一旦下跌百分之十，你的所有资金就到了强制平仓线，许老板就成了穷光蛋，说不定还得去坐牢。所以许老板也是战战兢兢，如临深渊。 很快到了2015年，房地产面临前所未有的困境，成交和价格处于低迷状态。许老板和其他很多采取同样策略的老板们一致反映房地产行业的困境，而还有更多没有采用这么大杠杆，资金相对不那么紧张的房地产老板们等着看他们的笑话。 结果涨价去库存，以及货币化安置的政策横空出世，许老板们赚的盆满钵满，而观望者们后悔不迭。 这一波房地产的大小老板们都赚了，只是赚的多少不同，杠杆越大，赚的越多。由此，这些老板们在后悔杠杆太少的时候，也产生了一个感觉，政府不会让房地产崩盘，所以涨价去库存政策，在解决了当前的房地产行业危机的同时也为下一次更大的危机买下了伏笔。 果然，2015年后，大小房地产老板彻底放飞自我，能贷到款就是王道，不就是一点利息吗？房价涨百分之十就全赚回来还有剩。 不仅如此，他们还被人吹捧成精英企业家，然后自我陶醉，觉得自己干什么都能成，纷纷将精力和资金从房地产主业上抽离，开展各种多元化经营，尤其是钟情汽车这种重资产行业。 之前说过，本来就是如同炒期货，滚动质押，全靠那点流动资金维持着紧张的资金链。 再抽出资金去造车，一直无产出，那边工程款又来催缴，于是一面给工程方发放无利息的商票，就是打白条，另一方面不得不向国外发行美元债。 所有的房地产都这么搞，银行的大部分资金就被房地产绑架了，没有资金支持科技企业和其他小微企业的发展，不能创造足够的就业率，中产都在偿还贷款，整天节衣缩食，刺激内需就无从谈起。 所以中央高瞻远瞩，提出房住不炒的国策，提出了房地产行业的三条红线，然后银行贷款被收紧。 但是这时恒大已经积重难返，欠债一点九万多亿。现在正在紧张的资产处置方案制定之中。 请相信我们的党和政府，我们的党和政府经过数不清的惊涛骇浪都屹立如山，一定能够给民众一个满意的处置方案。