楼市松绑，房价下降？现在还能买房吗？

　　最近，后台有很多朋友留言想要让我分析一下房地产，因为现在关于房地产的消息比较多，有人说是大力救楼市，房地产的春天回来了，有人说是信号大于实践。
　　今天这篇文章我从理性、客观的角度，分析一下房地产的这波操作有什么原因和影响，从底层逻辑出发推演一下房地产短期和长期是否还值得投资？当然大家可以看我个人号上，早在三年前我就提醒中国地产商和个人投资者要从房地产全面撤退，甚至用了胜利大逃亡这个词。
　　第一个问题关于房地产松绑的原因。
　　不仅仅是中国，房地产在全球各个国家的经济市场中都有着举足轻重的地位。因为房地产事关国计民生，在整个国民经济体系中具有先导性、基础性、支柱性的特点，也是大类资产配置的核心，经济周期之母，民生的保障，其货币资金池的属性也决定了它成为了金融危机的策源地。
　　由于房地产在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面有特别重要的作用，也就造成了房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辨证关系，房地产的平稳运行直接关系着居民能否安居乐业，房地产风险能否有效化解也就意味着经济周期是否可以安全过渡。
　　纵观全球，中美贸易战以来，全球的资本市场波动加大，全球化割裂带来的不确定性、疫情频发带来的＂防控考验＂、金融环境带来的财富分化，都不同程度地制约着全球经济发展。
　　尤其今年，俄乌冲突、美联储加息、疫情反复、金融数据回落等等集中爆发，全球经济下行一地鸡毛，西方国家根本不管民计民生，以美国为首不断通过超发货币的方式刺激经济恢复，通胀的风险开始传导进入我们今年年初预测的滞胀周期，我们所面对的内外部环境变得更加复杂，＂需求收缩、供给冲击、预期转弱＂三重压力集中爆发，我们想要实现国内经济＂稳增长＂的目标，就必须要有的放矢，有所取舍，取的是＂稳＂，放的是＂涨＂，有步骤有控制的允许一定范围的＂松＂。在这个大前提下，我们再来具体的看房地产。
　　虽然这些年，房地产在发生内在逻辑变化，也在寻求逐步摆脱对房地产过度依赖的新路，比如房子是用来住的不是用来炒的这个定位决定了房地产要回归居住属性，但根本上来说，房地产的支柱地位并没有改变。房地产产业链太长了，影响太广了，除了住房消费，上下游产业链上钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费，更重要的是影响到就业。所以，房地产业依然是拉动国民经济增长的重要因素，是中国经济的重要支柱产业之一。
　　经济增长下行和监管收紧的双重驱动之下，存量资产的风险加速暴露，房地产领域当然就会首当其冲，成为＂重灾区＂，成为争议最大、最难决策、影响最广泛的行业，在过往分析中我们说过一个框架，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
　　在信托年报中，年内房地产信托违约数量至少为99只，涉违约金额917.12亿元，占比61.1%，尤其去年下半年以来，恒大暴雷拉开了风险蔓延的序幕，地产信托违约状况频发，规模急剧攀升。
　　这可不是我们想要的结果，说个跟普通人有直接关系的，根据数据统计，中国房地产业从业人数超过一亿，这还没有算背后的家庭成员，这要是大量房地产业硬着陆，可不是留流泪闹着玩这么简单的。
　　更何况在全球经济大震荡下，叠加疫情原因，对于高净值财富人群而言，一方面，股市表现动荡，股指持续下跌；另一方面，能源危机引起的全球通胀形势愈发明显，大水漫灌之下，物价上涨财富不断缩水。在全球黑天鹅与灰犀牛叠加的背景下，寻找具有避险价值的安全资产成为了全球资产的共同需求。
　　这时候，作为全球第二大经济体的中国最佳机会就是成为全球资金的避风港、安全岛，不管是两会、316会议、430会议都强调了＂稳＂，只有我们完成既要也要还要的目标，让中国成为核心优质资产，才能破这一局，让很多问题迎刃而解，拉开差距。5月14号，清华五道口首席经济学家论坛上，林毅夫教授说当中国经济总量是美国的两倍时，全球新秩序有望和平树立，而这个结论的前提就是稳，为了这个目标，我们允许工具使用的微调。
　　除了这些大的因素，还有一系列小的因素，比如银行和地方政府的财务问题，2021年，地方卖地收入达到了87051亿，占整个地方财政收入45.12%。2022年1-4月的数据，全国土地出让金收入同比下降50%，共计9772亿元。其中4月全国主要地级市土地成交586宗，成交规划建筑面积为4186.88万平方米，同比下跌49.82%。
　　其实真实降幅更可怕，因为今年地方城投公司和关联企业拍下的地块很多时候都打的是白条，是政府拉来撑场面的，随着楼市的持续下行，实际到账预期是比较悲观的。如果全年保持这个降幅，地方土地出让金收入相比去年估摸会减少超过4万亿元。
　　所以，就能理解，为何今年以来，各种地方放松楼市的政策层出不穷，而中央也睁一只眼闭一只眼了吧？
　　总之，不管是博弈进程、周期调整还是国计民生，利用基建和房地产的大力投资来刺激经济，确保就业是最好用的方法，同时基建和房地产两大蓄水池还能把超发货币吸收一下，避免民生日常生活消费品飞涨，对房地产泡沫的适当宽容是可以的。
　　第二个问题现在是不是要再抄底房地产？
　　今年以来，房地产市场政策暖风频吹，中央层面，密集发声维稳房地产；地方层面，政府因城施策，积极松绑房地产调控措施；第一季度数据出来后，国内出现了两个特别重要的＂稳增长＂信号：
　　一是，上海从5月16日起分阶段推动复商复市，预计6月全面恢复正常生产生活秩序；
　　二是，15日，银行和银保监会出台了差别化住房信贷政策，规定首套住房商贷利率不低于LPR基准利率减20个基点。
　　从政策面到市场面的传导还在持续，按照最新政策，全国范围内首套房的商业贷款利率不低于4.40%，二套房不低于5.20%；在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照＂因城施策＂的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
　　消息一出，以郑州、苏州、天津、济南等二线城市为首的全国范围内多地当即宣布降贷，事实上，这是央行今年第二次为房贷＂降息＂，早在今年1月20日，央行就宣布五年期LPR下调5个基点，降至4.6%。
　　公开资料显示，2022年4月份，全国人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元；住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。
　　专家和机构给出的研报是市场信心处于筑底回升阶段，预计后续市场总体热度会进一步提升。但是根据我的判断，当前房地产形势的不景气程度超过2008年，至少是过去10年之最，所谓的＂回暖＂和春天来了，在我看来有点牵强。
　　首先，数据上很明显，1-2月土地购置面积和土地成交价款同比分别为-42.3%和-26.7%，分别较2021年全年下滑26.8和29.5个百分点；1-2月百强房企拿地金额较去年同比下降62.7%，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%；3月30大中城市商品房销售套数和面积同比均为-48.5%，腰斩式下滑。
　　根据与大型中介机构的了解，即使国企房地产公司，面对销售大幅下滑，销售回款也是大幅下降，主要靠借新还旧债务滚动维持现金流，所以，客观讲，当前房地产市场的严峻形势，有政策因素，也有企业自身因素，部分房企过度举债、高杠杆扩张，存在冲规模饥渴症，没有认识到房地产市场正在发生的历史性拐点变化，战略误判，未能及时调整，导致在长短期因素叠加之下，遭遇现金流危机。
　　如果只靠目前的政策手段刺激，还是有一定的困难，5月18日，国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格月度报告显示，2022年4月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。
　　但是就只看这个数据就说要抄底，我并不同意，尤其有些人还会借钱投房产，无形之中加了杠杆，这风险就更大了，最后你想抄底，但最后却反被抄家。
　　我们来做一笔账，你知道为什么大家都很关心房地产吗？从资本思维的角度，优质的固定资产，永远是底层的投资逻辑。
　　首先，财富的增长，源于货币的增发，M2从2000年的13.4万亿元，到2021年底的时候，这个数字就达到了238万亿，也就是说20多年的时间，M2的总量就翻了17多倍，什么概念呢，之前一块钱就能买一斤猪肉，现在要17块钱才能买到一斤猪肉，这样粗略的比方不是很精准，你就先感受下我们说的财富增长，当然这也就代表着GDP等等这些增长，而这个相当于泉眼，不能没有节制无限增发，想要旱涝保收，那就需要水库也就是蓄水池。
　　国外的蓄水池相对比较好找，就是股市、虚拟货币、房地产等等投资，可以分流一部分，再用国家的脸面发行债务，逐渐地就将印出去的钱慢慢回笼，避免出现太多钱回流到国内，导致自己国人遭遇通货膨胀，这个就是全球发钞权，大家都很熟悉了，就不讲了。
　　我们来看国内，普通老百姓的人民币的蓄水池是什么呢？因为人民币不是国际货币，很难走出去，大部分只能在国内流通。也就是这么几个，银行，房地产，股票。而至于其他的什么矿产，资源，普通人接触少，我们忽略，而这几个池子里，2021年，A股总市值91.88万亿元，银行居民存款总额超过了100万亿，而房地产的总蓄水池会是多少呢？中国14亿多的人口，大概7亿左右的家庭，一套房子如果价值50万，就是350万亿的规模，实际上有关统计显示，容量已经达到了450万亿元，回到最初的问题，哪个蓄水池大哪个就相对安全，也就是我们说的优质固定资产。
　　哪怕我们不考虑买房投资，就单纯地买房居住，当货币超发，手上钱更多的时候，改善型的住房需求一定是存在的，优质的房产至少还是保值的，结论就是普通人能够解决自己优质住房的问题，其实已经算是掌握一部分财富底层基石，不可否认，当你遇到特别大的问题时，一套优质的房产，是解决问题的底气之一。
　　当然，还是最开始那句话，别指望买房致富了，因为好的房产早已限购，而那些不限购的地方，买多了肯定会吃亏，如果你有能力和实力在优质城市的核心圈里配置房产的可以另当别论，我这里说的是普通人。
　　时间是动态的，一切也都是动态发展的，只有用更加开阔的全球视野、更加深入的历史维度和更加扎实的数据逻辑来观察当下，才能在众说纷纭中拨云见日。
　　在未来20年甚至50年，中国的投资机会，一定会越来越多，越来越优质，不管是在人生路上，还是在投资路上，务必以稳健为基石，坚定的向前迈进，我们现在要做的是准备好自己，投资自己，想办法让自己更值钱，正所谓留得青山在，不怕没柴烧，青山不是财富资本，而是装在你脑袋里的认知。
　　当然，相比于房产投资，当下的资本市场也有很多不错的机会。像是REITS、相关基金、优秀企业等，也会出现更多更好投资机会。
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