楼市调控，为何突然全面加码？

　　作者：刘晓博
　　这个周末，楼市有几个消息值得关注：
　　1、央行、银保监会、住建部联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》， 这意味着楼市清查＂经营贷＂的行动从几个主要大城市，推向了全国。
　　通知要求，对＂对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人＂加大审核力度。
　　其中比较＂硬＂的措施还包括：银行业金融机构应 书面 向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时 签订资金用途承诺函 ，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度， 并追究相应法律责任。
　　2、作为22个＂两集中供地＂的城市之一，广州发布了＂超级土拍公告＂，将在4月底一次性推出48宗含有住宅用途的土地，集中出让。这48宗土地的总＂挂牌起始价＂达到了创纪录的901亿元，相当于广州去年卖地总收入的三分之一左右。此外，天津、沈阳也都发布了类似广告，意味着22个主要城市的＂楼市规则＂将发生重大变化。
　　所谓＂两集中供地＂，就是说每个城市每年最多只能卖三次住宅用地，以前绵延不断的卖地方式，将集中在2到3个时间点。 其目的，是为了分散房企的资金，遏制地价。同时，把热钱向22个热点城市以外挤压。
　　这22个城市是：北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
　　3、为遏制使用住房公积金投机炒房，云南省大理州住房公积金管理中心日前印发《关于调整部分住房公积金管理使用政策的意见》 ，明确申请住房公积金贷款额度调整为：单职工缴存最高贷款额度为50万元（以前为60万元），双职工缴存最高贷款额度为60万元（以前为70万元）。＂新政＂自2021年4月1日起施行。
　　4、浙江湖州发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知。要求加强金融监管等措施，抑制非理性拿地，打击投机炒房。 对购地资金来源进行穿透式审查，严禁非自有资金购地。切实加强房屋贷款管理，防止消费贷款、经营性贷款用于购房。此外，还提高商品房预售条件，规定＂在售项目不予上调备案价格，续批预售备案价格不高于前批次＂。
　　大理、湖州都只是普通地级市，现在也都收紧了楼市调控。再加上＂清查经营贷流入楼市＂在全国铺开， 2021年楼市的调控格局发生了重大变化——调控不再仅限于中心城市，而是全面开花，哪里过热抑制哪里。
　　为什么会出现这种变化？这会影响＂板块轮动、轮流吃饭＂的基本走势吗？
　　说到底，还是因为1到2月的楼市太火爆了。
　　或许有人会说：1到2月楼市火爆，这不是很自然的吗？因为去年同期楼市比较冷，疫情的原因呀。
　　但这只是表象。
　　如果我们把几个关键数据跟2019年1到2月进行比较，然后计算出两年的平均增长率，就可以看出问题来了（下图）。这样计算，可以过滤掉疫情带来的波动。
　　从上图可以看出，2021年1到2月全国新建商品房销售额突破了1.9万亿，比2019年同期大增了接近50%，相当于过去两年每年都增长22.3%。 这样的增速，堪称狂飙突进。
　　类似的增速，还出现在卖地收入、契税、新增住户贷款等方面。就连新建商品住宅销售面积，每年增速也超过了10%。
　　毫无疑问，当前楼市出现了全面过热的迹象。
　　这种趋势如果不加遏制，房地产在2021年占用的金融资源、社会资源、居民家庭资源会加速上升，最终带动中国整体杠杆率的上升，让稳杠杆成为一句空话。
　　正因为如此，住建部才会叫停南昌都市圈的＂购房同权＂。南昌的做法，站在当地的立场上有其合理性，但可能引发大范围的＂抄作业＂，给已经过热的楼市＂火上浇油＂。
　　所以，楼市的刹车必须踩下去。
　　更何况，2021年是全球货币退潮之年，可能还将是资产泡沫全面破裂之年。中国要提前着手，主动＂泻火＂防止硬着陆。
　　更何况A股开始进入＂垃圾时间＂，赚钱效应逐步消失，资金从股市涌入楼市的可能性大增。这也给楼市调控增加了紧迫感。
　　那么楼市＂板块轮动、轮流吃饭＂的走势还能延续吗？
　　我觉得这个趋势不会变，只是各地回暖的速度会有所变化，尤其是出台比较严格调控措施的地方。
　　去年全国卖地收入是8.4万亿，今年应该达到9.2万亿以上，才能有效支撑经济回暖。官方显然不想今年飙升太多，比如卖到10万亿以上。但也绝对不会希望通过调控，最终收入反而下降，低于8.4万亿。
　　所以2021年楼市整体不悲观，也不可能整体入冬，现在调控只是为了防止过热。
　　重要的事情需要再重复一遍： 高层正在为货币退潮做准备，所以最近股市和楼市都承受了显著的压力。楼市是官方主动调控，防过热；股市是自己调整，但官方似乎乐见其成。
　　今天还看到一个有趣的观点： 一家券商研报认为，周末出台的全国清查经营贷流入楼市，对股市的影响反而会更大一些。
　　我比较认同这种观点。原因是：第一，楼市价格波动周期比较长，对这类事件的反应相对迟钝，而股市反应比较敏感，有时候还会做出过激反应；第二，市场里的钱是流动的，当一个人被催着归还经营贷，或者借不到经营贷的时候，他可能会卖股票筹集资金。
　　所以明天的股市我们要观察两件事：一是清查经营贷对股市的影响；二是水泥全面涨价的影响。当然还有棉花事件对纺织板块的影响。