如何巧妙使用公积金余额？

　　公积金是政府给大家的福利, 大家买房贷款时, 很多人都是商贷和公积金的组合贷, 像我们这种老黄牛, 公积金中还有些余额, 都是血汗钱, 那这些余额是选择年冲还是月冲呢? 那种花算呢? 很多人肯定会先年冲, 把所有的余额冲进去, 相当于是提前还贷.
　　其实不然, 这种方法并不可取,年冲不如月冲.
　　一．贷款基本情况:
　　假设1: 公积金贷款60万, 贷款周期300个月, 等额本息, 年利率3.25%, 每月还款是2923.90元, 300个月公积金还款: 2923.90元*300个月=  877169.21元.
　　假设2: 商贷100万, 贷款周期是300个月, 等额本息, 年利率5.25%, 每月还款是5992.48元. 300个月商贷还款: 5992.48元*300个月= 1797743.15 元.
　　即贷款300个月总需还款：877169.21元+1797743.15 元=2674912.35元.
　　序号
　　贷款金额(元)
　　贷款周期(月)
　　每月还款(元)
　　利率
　　总还款额(元)
　　备注
　　1
　　1000000
　　300
　　5992.48
　　5.25%
　　1797743.15
　　商贷
　　2
　　600000
　　300
　　2923.90
　　3.25%
　　877169.21
　　公积金
　　汇总
　　1600000
　　8916.37
　　2674912.35
　　假设3:  公积金余额有15万, 每月公积金缴纳3000元(公司+个人), 即每月公积金进帐3000元.每月实际还款：8916.37元-3000元=5916.37元。
　　二． 选择年冲:
　　将公积金余额年冲， 提前还贷1次, 公积金贷款就是60万-15万=45万, 那么每月还款变成2192.92元。
　　300个月公积金还款变成: 2192.92元*300个月= 657876.90 元
　　商贷300个月还款不变，还是5992.48元*300个月= 1797743.15 元
　　贷款300个月总需还款：657876.90元+1797743.15 元+150000元=2605620.05 元. 序
　　号
　　贷款金额(元)
　　贷款周期(月)
　　每月还款(元)
　　利率
　　总还款额(元)
　　备注
　　1
　　1000000
　　300
　　5992.48
　　5.25%
　　1797743.15
　　商贷
　　2
　　450000
　　300
　　2192.92
　　3.25%
　　657876.90
　　公积金贷
　　3
　　150000
　　150000.00
　　提前归还的公积金
　　汇总
　　1600000
　　8185.40
　　2605620.05
　　由上表可得：每月还款为8185.40元，由于公积金还有3000元入帐，那么每月实际只需还款5185.40元。
　　三． 选择月冲:
　　公积金余额15万再加上每月3000元入帐，可以月冲多少个月呢？
　　列方程可得: 150000元(原有余额)+3000元(每月入帐公积金)*X个月=8916.37元*X个月
　　解方程: X=25个月(向下取整) , 即25个月都不用自已再出钱还款。
　　那可以用这25个月省下来的还款额5916.37元*25月=147909.36元用于提前还商贷(这部分钱还会产生利息，算法较为复杂，暂且不算).
　　另外这25个月，商贷本金已还42632.82元(可参见银行的还款计划表)
　　因此商贷本金是100万-147909.36元-42632.82元=809457.82  元, 贷款周期降为275个每月还款是5066.66元。
　　275个月商贷还款为:5066.66元*275月= 1393332.50元
　　前25个商贷还款为: 5992.48元*25月= 149811.93元
　　公积金贷300个月还款不变，还是2923.90元*300个月=  877169.21元
　　贷款300个月总需还款：1393332.50 元+149811.93 元+877169.21元+150000元=2570313.63 元. 序
　　号
　　贷款金额(元)
　　贷款周期(月)
　　每月还款(元)
　　利率总还
　　款额(元)
　　备注
　　1
　　809457.82
　　275
　　5066.66
　　5.25%
　　1393332.50
　　商贷
　　2
　　/
　　25
　　5992.48
　　5.25%
　　149811.93
　　商贷
　　3
　　600000
　　300
　　2923.90
　　3.25%
　　877169.21
　　公积金贷
　　4
　　150000
　　150000.00
　　提前归还的公积金
　　汇总
　　2570313.63
　　四． 总结:
　　选择年冲可节省：
　　2674912.35元-2605620.05元=69292.30元。
　　选择月冲可节省：
　　2674912.35元-2570313.63元=104598.72元。
　　月冲较年冲可节省:
　　104598.72元-69292.30元=35306.42 元
　　由上可得，选择月冲更花算, 这样使用公积金余额才更省钱。