央行提23条新举措最低购房首付比例再受关注

　　本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
　　继宣布全面降准后，金融部委又出台新举措以支持实体经济的恢复。
　　4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（以下简称＂《通知》＂），从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。
　　房地产政策方面，《通知》强调要坚持＂房住不炒＂定位，围绕＂稳地价、稳房价、稳预期＂目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。
　　多位专家向《中国经营报》记者表示，最低首付比例在2016年央行相关政策中曾有提及，此次《通知》再次关注，有利于更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展，预计将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率。
　　完善住房领域金融服务
　　今年以来，房地产市场延续低温态势，供求两端的支持政策也在持续发力，其中降低首付比例以及房贷利率等举措在多地相关政策中均有所体现。
　　在今年一季度金融数据统计新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜即指出，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。
　　据中指研究院监测，截至目前，今年全国已有超70城出台房地产政策百余条，主要涉及放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、取消限售、为房企提供资金支持等方面；另有多地下调房贷利率。
　　为完善住房领域金融服务，此次《通知》也指出，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。
　　＂《通知》中的相关表述是2016年以来央行首次对最低首付比例提出新要求，充分说明首付比例政策受到关注。＂易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，二季度各地降低首付比例、激活合理住房消费需求成为一项重要的工作。从实际过程看，降低首付比例比降低贷款利率的效果会更好，其有助于促进二季度住房交易市场的活跃。
　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，预计接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率，优化＂认房认贷＂标准，多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套降至5.2%，通过降利率实现降低购房者置业成本，释放购房需求，对房地产行业产生实质性利好。
　　此外，近期多地疫情反复，部分居民收入受到短期影响，《通知》还提出灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。陈文静认为，该措施是对居民的实质性纾困，有利于稳定当前市场预期。
　　保持房地产开发贷款平稳有序投放
　　除稳定需求端预期外，《通知》还从融资、流动性方面对企业纾困，提振供给端信心，防范和化解金融风险。
　　国家统计局数据显示，今年1~3月，房地产开发企业到位资金3.8万亿元，同比下降19.6%，其中，国内贷款5525亿元，下降23.5%。
　　资金面未获明显改善的同时，房企仍处偿债高峰期。根据中指监测，截至2022年3月31日，房企待偿债券余额共计26452.2亿元；一年内到期的债券合计6888.7亿元，其中信用债余额3305.7亿元，海外债余额3583.0亿元。
　　在此背景下，《通知》指出，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞＂一刀切＂，保持房地产开发贷款平稳有序投放。
　　陈文静认为，此次《通知》特别提出＂金融机构要区分项目风险与企业集团风险＂，有利于部分出险企业的优质项目得到合理资金支持。一般而言，优质的地产项目多分布在一二线和强三线等热点城市，债务结构清晰合理且具有良好的回款能力，此类项目未来资金支持力度或将加大，从而带动企业资金面得到改善。
　　《通知》还指出，商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。
　　＂未来加大并购债融资支持力度，有利于加快债务违约的房企风险出清。＂陈文静表示，但要注意的是，在行业调整阶段，房企对收并购整体持审慎态度，目前房企并购债资金也多用于合作项目。当下，房企对＂自身安全＂要求较高，对于标的物选择及出手时机更加谨慎。