房地产的康养，自然生态的哭泣贵州习水泰达谷调查

　　泰达谷一期的施工现场。贾俊杰/摄
　　房地产下乡式的＂康养＂开发，千万不能变成一场对自然生态不友好的＂战争＂。
　　贾俊杰/发自贵州习水
　　截断河流，围堰成＂湖＂，植被遭变，7年之间，33栋楼房拔地而起的背后，是逾500亩山、林、田的消失。
　　随着后续的后续开发，总规划占地面积6000亩的泰达谷国际康养度假区项目，在其80万平方米总体量完工后，青山绿水的自然生态原貌将被漫山的楼阁庭御、水泥路、人工花草、网管铺设等设施所覆盖，鸟语花香也变成市井喧嚣。
　　5月25日，记者在前往习水县仙源镇大獐村电厂组的路上，时而小雨，时而云散，凉爽舒适的气候让人顿感到了一个避暑胜地。不出所料，＂康养宜居＂＂避暑胜地＂＂度假小镇＂等标语，布满在路边林立的条幅广告牌上。康养概念大盘泰达谷国际康养度假区一期工程正在如火如荼地施工建设中。
　　这个几经转手＂洗白＂的房地产项目，从开发到预售都闪现违法行为。
　　变了味的＂康养＂
　　公开资料显示，该项目总占地面积 6000亩，建设用地1127亩，建筑体量 80万平方米，由习水于前泰达置业有限公司（以下简称＂于前泰达＂）开发建设。
　　仙源镇，地处习水县东南部，地势高低不平，山峦叠嶂，地形复杂，典型的喀斯特地貌和亚热带高原气候。泰达谷项目所在的仙源镇大獐村，海拔1400米-1460米，全年平均温度14摄氏度，夏季平均温度22摄氏度，最高不超过 30 度。森林覆盖率90%，负氧离子含量每立方厘米达50000个。夏季气候凉爽宜人，正是这样得天独厚的自然条件，泰达谷＂康养＂项目应运而生。
　　泰达谷一期规划建设43栋，已建好33栋，剩余10栋也在积极建设中，套房面积从 32 平方米至55平方米不等，户型以单间配套、一室一厅为主，均价约5000元每平方米。
　　根据记者了解，于前泰达置业公司已售和在售的33栋房屋没有取得＂商品房预售许可证＂，但多半房源已销售出去。知情人透露，项目证件正在办理中，在习水县开发房地产基本上都是边建、边售、边办证，＂于前泰达置业公司与购房者先期签订《房屋认购协议书》，等预售证拿到后再办网签手续，房子是70年大产权，不限购不按揭，全额付款＂。
　　泰达谷一期宣传鸟瞰图。贾俊杰/摄
　　在习水县政务大厅，记者查询该楼盘信息，确实未取得预售许可证。一位工作人员明确表示，没有预售许可得房屋是严禁销售的，对于已购买的业主来说，风险很大，最好不要购买，避免人财两空，对无证销售者，监管部门会依法查处。
　　泰达谷国际康养度假区，原案名为＂仙源·仙湖堤香＂。2014年1月，项目通过鰼部生态文化旅游园区招商引资，由贵州习水骅舸投资开发有限公司（以下简称＂骅舸投资公司＂）与贵州习水芮彤房地产投资开发有限公司（以下简称＂芮彤房地产公司＂）共同取得了金佛森林公园度假区＂仙源·仙湖堤香＂项目开发权。
　　相关资料显示，原＂仙源·仙湖堤香＂项目土地总规划3050亩，总投资约30亿元，一期建设约280亩，建筑面积约17万平方米，总居住户数3740户，容积率为1。2014年7月，开工建设不久，在＂五证＂全无的情况下，房屋以均价2988元/平方米公开＂预售＂。
　　2015年11月，开发商芮彤房地产公司内部人事突发变故，以及资金链断裂等问题，致使项目全部停工，随之涉及建设工程、购房、借贷、劳务等各种纠纷纷至沓来，群体上访、投诉接连不断。为了挽回影响和损失，鰼创区与骅舸投资公司、芮彤房地产公司分别解除协议。
　　2017年年底，鰼部生态文化旅游园区重新引进南充市川北水泥有限责任公司（以下简称＂川北水泥公司＂）接盘该项目，双方签订《仙源镇泰达谷休闲度假区招商引资合同书》，自此项目更名为泰达谷。
　　2018年2月13日，贵州习水于前泰达农业发展有限公司（以下简称＂于前泰达农业公司＂）与芮彤房地产公司双方签订了《仙湖提香项目资产补偿协议》，约定于前泰达农业公司对芮彤房地产公司开发的＂仙湖堤香＂项目的所有投资给予一次性补偿6200万元，及其他事项。
　　泰达谷沙盘模型。总规划6000亩，分四期建设。贾俊杰/摄
　　值得一提的是，川北水泥公司接盘后，杨剑楠以大股东、法定代表人身份，于2018年1月25日注册设立了于前泰达农业公司；2018年4月27日，于前泰达农业公司设立了全资子公司——于前泰达置业公司。这就是川北水泥公司、于前泰达农业公司、于前泰达置业公司对泰达谷项目开发更迭的逻辑关系。
　　芮彤房地产公司虽然悄然退场，但是坏消息依然不断。2019年3月15日，习水县综合执法局以芮彤房地产公司未办理相关用地手续为由依法对芮彤房地产公司作出行政处罚决定（【2019】习综执行罚决01字第18号），责令退还违法占地165145.759平方米，没收违法占用土地上修建的32000平方米地面建筑物。
　　＂仙源·仙湖堤香＂于2014年1月开工建设，2018年年初转手于前泰达农业公司，至2019年3月，习水县综合执法局对芮彤房地产公司予以行政处罚。
　　确切地说，这份迟来的处罚决定，对于早已＂破产＂退场的芮彤房地产公司来说，也只能是不了了之；对于最终接盘者于前泰达置业公司来说，这份处罚决定书虽然与之没有直接利害关系，但是，于前泰达置业公司成为最终受益者已无可置否。
　　由于芮彤房地产公司转让给于前泰达农业公司的房屋主体所使用的土地未经有关部门依法审批，且在修建房屋时亦未办理相关建房手续，违反土地管理法和建筑法的有关强制性规定，导致所转让的房屋被行政机关予以没收。
　　另外法院判令确认，于前泰达农业公司与芮彤房地产公司在2018年2月13日签订的《仙湖提香项目资产补偿协议》第一条第二款所确认的＂已完成主体房屋计9幢，共计32000平方米，共计造价2600万元＂转让给于前泰达农业公司，由于前泰达农业公司补偿给芮彤房地产公司2600万元的条款无效。该条款约定的2600万元补偿款额，于前泰达农业公司也就不再承担支付义务。
　　漠视生态围堰造＂湖＂
　　康养类房地产开发，房地产商往往为了营销，提前＂奔现＂，在卖点上会竭力打出概念以及打造环境＂配套＂设施。
　　泰达谷也不例外。在项目一期区域内，一条拾阶而上的景观大道，长260米，宽50米，入口处种植桂花、金丝楠木、红豆杉等名贵大树，两旁是高大的香樟和银杏树，景观大道中间建有水体，顺着景观大道往上走，直通200多亩水域面积的人工湖，环湖四周栈道基本完工。
　　据大獐村民一位王姓村民介绍，泰达谷项目所占280多亩（不含人工湖）山地，原本和周边青山绿水自然环境没有任何区别，现在呈现出来的是开膛破肚，削山造地，林木遭砍伐，河流被改道，聚流成湖，渣土遍地堆积，＂看着心痛啊，真该管管了＂。
　　占地200亩的人工湖。贾俊杰/摄
　　在项目南边的山坳里，一条蜿蜒的溪流被筑坝围拦，形成200多亩的水域。一条曾经川流不息的河流被拦腰截断，成为小区的＂观山湖＂风景。
　　有人士指称，围堰堵河聚水成湖，对水文系统的影响不可忽视。一是相对静止的湖泊会逐步取代本来处于动态状态的河流，水流的方向以及速度都受到了影响。围堰堵河也致大量的绿化资源如树林、草地等在建设过程中被砍伐或被高水位所淹没，直接威胁到原本的陆生动植物。再者，水温变化、河流变化、河流生态系统被破坏等一连串的改变也让一部分的生物变得无从适应，最终消失殆尽，生物的种类会因此而减少。＂房地产开发不能一味以利益为主，不能抱着不惜破坏环境都要创造利益的心态，而是应该对自然保持着敬畏的态度。＂
　　对于毁林造湖的情况，记者查阅资料发现，《贵州省第七生态环境保护督察组督察遵义市群众信访举报地方查处情况》（第六批）通报中显示，自＂仙源·仙湖堤香＂项目中途停工后，鰼部生态园区重新引进开发商川北水泥公司接盘，并更名为泰达谷项目。
　　据核查，该项目于2015年8月19日获得贵州省林业厅《使用林地审核同意书》，2015年8月21日获得贵州省林木砍伐许可证。2014年，芮彤房地产公司动工建设人工湖，至2018年由泰达谷修建完善；2020年11月，习水县林业局发现泰达谷项目修建人工湖存在超审批范围使用林地情况，初步勘验非法占用林地2.0848公顷，遂将该案件移交习水县公安局。
　　2020年12月，习水县公安局聘请第三方机构鉴定，该案件非法占用林地32.59亩，随后对该非法占用林地进行立案调查；目前习水县公安局已经完成案件的调查取证并移交习水县检察院提请公诉，对该违法行为追究刑事责任。
　　泰达谷一期项目布局方位卫星截图。贾俊杰/制作
　　执法部门同时要求处理和整改，一是鳛创区敦促相关主管部门对该项目违法占用林地修建人工湖问题进行依法查处，跟踪公检法等部门依法办理该案件的情况；二是习水县自然资源局对泰达谷项目建湖占用的土地进行依法查处；三是习水县林业局督促和帮助该项目依法办理占用林地相关手续。
　　＂仙源·仙湖堤香＂开发建设时没有合法土地审批手续，至＂泰达谷＂接棒开发时同样没有合法土地审批手续。2019年3月15日，习水县综合行政执法局作出处罚认定，习水于前泰达置业有限公司未办理相关用地手续修建贵州习水仙源泰达谷休闲度假区项目。没收违法占用1037.86平方米土地修建的4638.56平方米地面建筑物；处罚款人民币20757元。
　　项目如何被＂洗白＂？
　　处理和整改之后，泰达谷到底如何了？记者在项目一期西侧紧邻的河道旁，看到十余亩的山谷地带，数百万平方米石渣废土堆积如山，裸露的表层，泥水横溢，阻塞河流，没有任何遮盖与围挡，加重了水土流失，其施工现场道路泥泞，内外渣石随处可见。
　　渣土堆积如山，阻塞河流。 贾俊杰/摄
　　习水县环保局一位工作人员表示，房地产开发建设项目，应填报环境影响登记表备案。泰达谷项目环境影响有报备，网上都有公示，但是，房地产开发绝不允许渣土随便堆放，必须符合环保要求，应按指定的场所填埋贮存，保护水土流失和防止污染。
　　有当地人士称，原＂仙源·仙湖堤香＂在没有任何国土、规划、消防等行政部门许可的前提下，就施工建设，本身就是一个彻头彻尾的违法开发项目；因故停工3年后，在仙源镇政府的协调下，该项目又转手给没有房地产开发资质的川北水泥公司，后再转至于前泰达农业公司名下，即便再接手的于前泰达置业公司也是2018年4月27日成立，虽然登记经营范围有房地产开发及销售，但其开发资质仅为＂暂定资质证书＂，其核发时间为2018年6月14日。可是在此之前，上述公司均已实质介入了开发建设。
　　习水县发改局审核的＂投资项目备案证明＂显示，仙源泰达谷休闲度假区（一期）总占地面积约17万平方米，总建筑面积约18万平方米等，备案时间为2020年8月24日，建设工期则为2018年——2022年。
　　2018年4月26日，习水县人民政府关于《仙源泰达谷休闲度假区一期（原仙湖堤香）》的批复习府函（2018）132号，原则同意泰达谷开发建设项目。此时，于前泰达置业公司尚未取得开发资质证书。
　　2021年3月18日，习水县自然资源局核发《建设工程规划许可证》建字第520330202100014号，核准审批该项目一期只有15#一栋楼房，建设规模4147.43平方米。同时该规划许可证备注提示，＂未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设。＂就目前而言，该项目已建设完工33栋楼（含15#楼房），建筑面积达10余万平方米，均是未取得《建设工程规划许可证》前完工，并已预售多半。
　　发展如何做好与自然和谐，依然是一个大问题。 贾俊杰/摄
　　究竟泰达谷项目一期建设用地审批多少？实际开发多少？人工湖所占面积是否经过审批？对违法占用土地如何处理？记者致电习水县自然局相关主管领导，截至发稿，对上述疑问对方没有给出任何答复。
　　有业内人士称，这是＂超前＂开发，审批＂殿后＂，监管失控。习水县方面在泰达谷项目一期批复中称：地块内部及周边植被丰富，风景秀丽，区位条件优越。随后，项目规划总占地面积3000多亩的仙湖堤香，在更名为＂泰达谷＂项目后，开发总占地面积增至6000亩，＂这是不是随心所欲了呢？一个初始完全违法的房地产开发项目，几经层层‘洗白’，违法开发、预售，还削山导致数百亩植被林木毁损无存，这样的只为＂康养＂开发，对生态环境实在太不友好，也太毫无敬畏了＂。