海南欲去地产化，但地产商愿意退地吗？

　　2019年1月11日，海南琼海一个正在施工中的大型楼盘。 （视觉中国/图）
　　2019年3月25日，海南省政府官网发文，宣布准备依法有偿向房企回收存量商品住宅用地，此举被视为海南省正式＂去地产化＂的决心。
　　根据官网发布的《关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》，对不同情形的存量商品住宅用地，提出了四类处置措施。除了依法有偿收回土地，补偿金额不低于拿地成本以外，另外三项也在鼓励房企通过置换、转让，或改变土地用途的方式，将存量商品住宅用地用于产业项目建设。
　　据南方周末记者不完全统计，2018年起，海南省陆续出台了涉及房地产调控的政策约23次。海南省省长沈晓明在2018年曾用＂壮士断腕＂来表达调控房地产的决心。背后都源于海南经济对房地产行业的高度依赖性。
　　国家统计局数据显示，2018年海南省房地产投资额占GDP比重为35.49%，全国排名第一，遥遥领先第二名重庆的20.86%。而这一数字已经是海南过去一年来不断加强房地产调控的结果。2017年海南房地产投资额占GDP的比重更高，为46.01%。
　　2018年4月22日，海南省出台了堪称史上最严的楼市调控政策，进行全岛全域限购。按照政策，五指山、保亭、琼中、白沙4个市县住房只能向本地居民销售；海口、三亚、琼海三地，买房要有本地户籍或者五年个税、社保记录；其他区域要两年个税和社保记录。
　　同时，非海南本省户籍居民家庭，在海南省范围内只能购买1套住房，首付不低于七成；在2018年3月30日之后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。
　　调控带来的结果是海南楼市迅速萎缩，甚至迎来了＂短暂休克＂的时刻。海南省国民经济和社会发展统计公报显示，2018年，海南房地产业总投资下降16.5%，增加值下降12.0%，竣工面积下降6.3%，销售面积下降37.5%，销售额下降23.2%。
　　海南一家大型房企的工作人员对南方周末记者透露，2018年海南的大部分房产项目由于规划调整或融资困难等多种原因推进迟缓，该房企海南项目的员工近一半已被调动到了两广区域。
　　地产专家邓浩志在其个人公众号上撰文表示：＂房子卖不动，新项目不敢动工的情况，在海南非常普遍。＂
　　此次政府宣布有偿退地，为的是解决房企此前在海南大量跑马圈地的后遗症。
　　据网易房产在2018年初统计的数据显示，中国恒大（03333.HK）在海南共有16个项目，总占地面积高达1709.1万平方米；雅居乐（03383.HK）在海南有4个项目，总占地面积为1163万平方米；碧桂园（02007.HK）、融创中国（01918.HK）和富力地产（02777.HK）的总可售建筑面积分别为512万平方米、401.66万平方米和305.6万平方米。
　　以一直重仓海南市场的雅居乐为例，链家研究院统计称，2018年雅居乐在海南的销售额为129亿元，较2017年的186亿元下跌近30%，直接拖累了全年业绩。在2018克而瑞房企销量排行榜中，雅居乐跌至29位，倒退了5名。
　　雅居乐位于三亚的清水湾项目一直是其明星项目。该项目知情人对南方周末记者表示，2018年该项目不仅未能完成原定销售额120亿元的目标，连100亿元都没有达到。该盘曾连续八年位列雅居乐的单盘销售冠军，2017年的销售额为170亿元。
　　不过，据邓浩志分析，由于海南在其他产业上发展落后，房企开发商未必愿意退地或转型为其他产业用地。政府暂时没有提出具体的补偿措施，房企很大可能继续耗着，保持观望。
　　事实上，诸多房企仍旧看好海南市场。2019年3月20日，富力董事长李思廉在业绩发布会上表示：＂海南岛今年肯定会有放松的消息，这是100%的。＂雅居乐主席兼总裁陈卓林在同日举行的业绩发布会上称：＂海南在未来绝对是个宝贝。＂
　　2019年3月29日，在有偿退地的文件已经出台后的第四天，融创中国CEO汪孟德在业绩会上仍然持乐观态度：＂海南有独特的优势，融创在海南的项目还是很优质的，虽然海南在新政策下是处于起步阶段，但我们会持续看好，而且我们是看得很长。＂
　　即使在购房门槛不断攀高的2018年，海南依旧吸引了不少外来人口。根据国家统计局的数据，2018年三亚户籍人口增加总数超过前五年人数增加的总和，达到22411人，其中有一半是通过人才落户政策完成落户的。
　　2019年开始，全国多地依旧陆续放宽户籍政策以吸引人才落地。而实施＂全国最严＂楼市政策的海南，也为了招揽人才对楼市进行了定向松绑——放宽引进人才在海南购房资格和信贷要求，没有海南户口也可买房。
　　据财新网报道，有熟悉海南房地产市场的房企人士透露，部分房企已在考虑是否能设置一些企业，并让外地投资客成为其员工，从而获得购房资格。
　　南方周末记者以购房者身份向海南多位中介了解得知，目前即便是外省人士，没有达到社保门槛也可在海南买房。如目前最受外地人欢迎的亚龙湾和海棠湾区域都有小幅的价格上涨，平均房价为6万元/平方米。该区域中的部分楼盘可以先签购房协议，后由中介帮忙缴纳个税和社保再完成网申。