碧桂园等民营房企融资回暖行业信用加速恢复

　　作者 | 金煜/文 潘西/编辑
　　一度收紧的民营房企境内发债的融资渠道正在重新打开。近日，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企，并获准率先发行境内公司债。根据公告显示，3家房企合计发行公司债规模为20亿元，确定的票面利率或询价区间为4%－4.9%，低于去年5.32%的行业新增债券类融资成本。
　　值得一提的是，本次3家房企还将首次通过信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)等在内的信用保护工具发债。目前，首批信用保护工具已落地，碧桂园拟发行的5亿元公司债由证金公司等共同创设信用保护合约，除上述公司债外，龙湖同步发行的一笔规模为4.02亿元的供应链ABS也启用了信用保护凭证。
　　在业内人士看来，财务稳健、杠杆适当或是上述房企被选为示范房企的关键因素，并将带动其它房企以增信措施进行发债融资。同时，落地增信工具发债释放了监管层积极引导房企融资回归正常轨道的信号，将解决民营房企融资难等问题，重塑行业信用。在政策密集托底的背景下，稳健型龙头房企未来将获得更多资源和机会，估值也存提升空间。
　　融资成本降低 民营房企接连发信用债
　　继去年底银行间市场、交易商协会票据以及银行并购贷陆续开闸后，监管机构开始逐步恢复民营房企在公开市场的公司债等信用融资渠道。值得注意的是，碧桂园、龙湖、美的置业等房企被监管机构选为首批示范民企，获准率先发行境内公司债。
　　近日，龙湖、美的置业、碧桂园相继发布公告称，将在上交所或深交所发行一期公司债，龙湖和碧桂园发债规模均为5亿元，美的置业则为10亿元。虽然从发行规模来看并不大，但却释放了行业融资回暖、融资渠道恢复的积极信号，而且此轮公司债发行利率远低于行业平均融资成本水平。
　　5月20日晚，碧桂园宣布完成了上述公司债的簿记建档工作，票面利率确定为4.5%，低于该公司2021年5.2%的融资成本。同时，龙湖5亿元公司债票面利率定为4%，美的置业票面利率询价区间为4.1%-4.9%，3家示范房企本次公司债发行利率均低于去年5.32%的行业新增债券类融资成本。
　　为什么碧桂园、龙湖、美的置业3家会被选为首批示范房企？财务稳健、杠杆适当、＂投资级＂评级或是关键因素。作为民营企业的代表，碧桂园、龙湖、美的置业财务表现相对稳健，并且近期均有相关融资动作。根据财报显示，截至2021年底，碧桂园现金余额达1813亿元，连续六年回款率达到90%或以上，现金短债比为2.3倍，境内外成功发债融资的同时还在持续回购债券，获投资级信用评级。
　　从3家房企公告中涉及的发债用途来看，募集资金可置换高成本融资、补充现金流、偿还债务等。受上述消息影响，截至5月16日收盘，地产股迎来一波上涨行情，上述3家房企股价上涨显著，碧桂园涨幅达10.41%。
　　对此，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，3家示范房企发债有利于其降低其融资成本，并给资本市场注入更多信心，带动股价提升。另外，在克而瑞研究中心企业研究总监房玲看来，此次选定3家民企作为示范房企发行公司债，释放了监管层积极引导房企融资回归正常轨道的信号，也体现出监管层对优质民企的融资支持，将带动更多民企发债融资。
　　信用保护工具落地 降低系统风险打破融资困境
　　与以往不同，本次3家房企发行公司债的同时，首次采用了一系列增信工具，即创设机构要同时发行CDS（信用违约互换）或者CRMW（信用风险缓释凭证）。这意味着，当标的债券发生违约时，这类信用保护工具要为标的债券提供保险和担保。
　　目前，首批信用保护工具已落地。5月20日晚，碧桂园成功发行5亿元的公司债，中证金融、中信证券联合为该期债券创设了信用保护合约。此前5月17日，龙湖4.02亿元供应链ABS成功发行，其也由中证金融与中信证券联合创设了信用保护凭证，对应信用保护凭证名义本金4000万元。
　　＂此次通过信用保护工具发债融资，意味着政府支持民营房企融资措施正在加快落地。＂中指研究院企业事业部研究负责刘水表示，在当前市场环境下，通过市场化的信用保护工具增信有助于引导市场修复对房地产行业的投资信心，为投资者有效管控信用风险，进而快速打破民营房企融资的困境。
　　事实上，自去年下半年以来，部分房企流动性承压，债券展期及违约事件频发，部分民营房企融资通道被直接关闭。据中指院数据，今年前四个月，房企信用债发行规模为1532亿元，同比下降37.7%，其中民企仅发行8笔融资额为94.1亿元，占比6.1%，而其余发行人则以央企、地方国企为主。同期，海外债发行金额143亿元仅为去年同期的10.5%，民营房企融资占比不足五成。
　　民营房企融资难已引起有关监管机构重视。今年3月，证监会发文明确鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持，4月中旬，证监会、国资委及全国工商联发布通知提出，支持民营房企融资。进入5月，上交所、深交所均召开了专题会议称，要服务好民营房企合理融资需求，将协同有关各方多措并举完善民企债券融资支持机制。
　　克而瑞研报指出，对房企而言，CRMW与CDS的使用将有效扩大如碧桂园等优质房企直接融资规模以及融资信用水平，降低民营房企债券的发行成本，并利于供应链上游中小企业加快回收资金、拓宽融资渠道。此外，采取信用保护工具，能将信用风险与市场风险分离，达到风险分散的目的，从而降低市场系统性风险，重塑行业信用及信心。
　　政策托底提振市场信心 财务稳健估值空间有望提升
　　延续2020年末的热度，2021年上半年部分热点城市升温过快，然而进入下半年，楼市调控政策趋紧，叠加近期复杂国际环境以及国内疫情冲击，市场信心不足，行业进入深度调整期。据中指院数据显示，今年前四月，百强房企销售额均值同比下降50.2%，销售额超千亿房企仅有碧桂园、万科、保利3家，较去年同期减少6家，超百亿房企则减少了46家。
　　在此背景下，近期政策暖风频吹，中央政治局会议多次涉及房地产相关内容，为地产政策的宽松进行定调，支持刚性和改善性住房需求。粗略统计，今年以来全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，包括放宽限购、限售、限贷政策，降低首付比例、提高公积金额度，发放购房补贴等。
　　在各地因城施策持续推进的同时，央行也在积极推动房贷利率进一步下行。5月15日，央行、银保监会已发布通知，将首套房贷利率下限下调20个基点。同月20日，央行将5年期LPR下调15个基点至4.45%，创2019年LPR改革以来最大降幅。目前，超20城首套房贷款利率降至4.4%，如济南等部分城市首套房贷利率最低为4.25%。
　　除外部房地产市场迎来政策松绑外，不少房企还在内部进行了战略调整，向管理要效益。如万科取消集团合伙人层级，碧桂园提出归零思维，继续将固本强基、科技赋能作为穿越周期的根本。
　　＂过去一年房地产市场经历了十年来最大的波动。在市场下行时期，碧桂园以可动用资金作为考核的目标，采用开源节流，保现金流以及保‘三道红线’，做有现金流的利润，以及控支出、调结构、保资产。＂碧桂园总裁及执行董事莫斌在业绩会上表示，目前房地产调控政策已经筑底，市场信心也将逐渐恢复。
　　中指院研报指出，鉴于近期政府频繁发声维稳房地产，预计地产行业供需两端政策修复将加速推进。随着这一轮行业调整，一方面以碧桂园为代表的房企风险化解能力、稳健经营能力得以展现。另一方面，在经历了此前房企集中违约后，资金更多地向财务稳健、信用等级较高的优质企业聚集，未来龙头稳健房企会凭借更加稳健的财务状况稳步拓展融资空间，对应估值也存提升空间。