投资房产是普通人唯一应对通胀的方法吗？

　　在过去20年，投资房产是普通人唯一应对通胀的方法。
　　能够容纳民间海量资金的蓄水池，目前一般只有三个：银行存款，购买房产，投资股市。
　　不管是现在，还是过去，银行存款显然是没有办法抵抗通胀的。简单地说，福建厦门一个人，40年前在银行存款1200元，在2018年取出来，本息只有2600多元。显然，存款是一种最笨也最无奈的理财方式。
　　1998年，中国的广义货币M2刚刚跨入10万亿。2018年6月底，广义货币供应已经高达177万亿！20年的时间，增加了17倍之多！
　　在此期间，只有房地产投资才能跟的上这个速度，因为在过去20年，中国房价上涨了20倍。
　　但在未来，房地产可能不是普通人唯一应对通胀的方式，或者说，如果货币增长速度，还是像之前20年一样，那么几乎找不到能够实现应对通胀的工具。唯一的可能，就是在股市。
　　因为房地产经过20年20倍的增长，泡沫已经很大了，空置率21.4%，空置房高达6500万套，总体来看，全国范围内，房价总体上涨的空间非常有限。
　　那么要实现资本的回报增值，必须要有新的渠道。存款显然不行，房地产泡沫已经出现，那么最大的资本通道，就是股市。
　　股市经过20多年的发展，制度建设日趋完善，而且国际资本开始进入，这样中国股市未来将越来越有价值。因为乱搞不行啊，再乱搞的话，海外资本就要跑路了。
　　所以在未来，股市可能成为新的应对通胀工具。
　　这个问题很悲观，但是事实普通人选择对抗通胀的方式真的不多！因为对于目前中国的通货膨胀率来看是长期保持着7%以上的数字，所以对于目前的保本性和无风险型理财来看是很难达到每年7%的收益！也就是说普通人想要对抗通胀的话就必须做一些投资，或者价值收藏，才能有效的对抗通胀！
　　从目前市面上来看，能够对抗通胀的投资方式只有房地产，股票、期货和外汇等，而其中股票，期货、外汇都是处于高风险的投资，对于90%以上的普通人来说十有八九是亏钱的结果！不但不能跑赢通货膨胀，甚至还不如买一些保本理财来的更实际、安全一些！
　　对于房地产来说，可能未来几年里赶不上高收益和大涨幅，但是10年20年后好的房产，甚至是一二线的房产依然是一个对抗通胀最好的方式！世界的经济支柱无非就是金融和地产，所以普通人如果是以长期投资为理念的话是可以考虑继续买入一二线的地产进行一个长期对抗通胀的办法！许多人害怕房价大跌，我就问一句：＂你付30%，银行付70%，你怕什么？＂所以房地产虽然短期几年内不会大涨，但是绝对不会大跌，就算发生了金融海啸，等待结束之后也是一个V型反转，历史上多次经验已经证实了！所以如果你没有其他方法，还是乖乖买房做投资吧！
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　　现在人们的认识：通胀是理所当然的事，没有任何人会置疑这是不该发生的事。
　　造成通胀有主动和无奈两种。通胀是经济有了病变，应该想办法治愈病根达到全愈，对社会对人民有利。
　　由此可知主动故意造成通胀，是认识错误所致，误认为这样对经济对国家有好处，是一种原来没病故意折腾到有病的过程。
　　另一种是己生病无奈通胀，这时不能听之任之，任其长期发展下去，不知是害反以为利。要及时对症下药早日康复。千万不能把病当成常态化正常经济现象，只要每年控制在一个物价上涨率上就是取得了成绩，经济没问题不应该物价上涨不应该通胀，保持物价长期稳定。
　　而现在把通胀当不可解决的正常现象，反过来却让人们投资什么来抵销通胀。这样会使经济进一步恶化，好象人生了病不是治疗而是叫人适应病状，本末倒置，所以我们急迫要建立一支马克思主义经济学队伍。
　　投资房产严格来说是一种投资行为，而投资房产可以对抗通胀，重点是房产带有投资属性。那么还有那些投资可以对抗通胀呢？
　　首先，投资创业，创业其实是最高效的投资，但是对于创业者的知识，和创业项目的潜力等诸多因素要求较高。我们在选择创业项目的时候一定要选择自己擅长的行业，并且这个行业景气度要高。
　　其次，投资地方债和专项债，由于基建方面的发展还有很大空间，所以地方债的前景也很高。并且地方债属于直接融资，所以收益也很高。投资地方债实际上也是一种投资基建的形式，收益的话目前年化在7%-8%之间。
　　最后，投资银行股权，由于银行股的分红较高，平均的达到5%，此外叠加股价上涨带来的红利，收益方面是完全可以对抗通胀的。
　　综合来说：随着房地产调控的进行，房地产已经渐渐失去了金融属性。对抗通胀的话不建议选择房地产，而且房地产变现较难，租售比也较差。
　　在过去的20年时间里，投资房地产的人跑赢了通胀，这是不争的事实。拿上海的房价来说2001年时只有三四千元/平方米，而现在都达到了五六万/平方米，这样的涨幅完全可以战胜通胀。而投资其他品种就没这么幸运了，股市在2001年时是2200多点，现阶段还是在2800多点，上市公司的规模和市值扩容不少，但是A股市场还是在原地踏步，这已经不是资产缩水的问题，而是财富蒸发的痛苦了。
　　但是，过去形成的房产上涨对抗通胀的思维，在后面还能一直持续下去吗？我们认为这种可能并不大，未来房价已不具备对抗通胀的能力。首先，中央政府三令五申强调＂住房不炒＂，还提出＂遏制房价上涨＂。未来推进房产税已经没有悬念，对于炒房者来说，买房是有成本的，现在的炒房贷款利率在6%以上，这要求未来中国各城市的房价每年要涨20-30%。即使房价停留在原地不涨，对于投资房产的人也是亏损，所以，未来房价不会上涨空间，而下跌空间却悄然打开。
　　再者，中国居民的杠杆率已经拉到了极限。多数城市家庭，房产占家庭总资产的70%，而其他金融资产只有30%。显然，居民负债率已经触顶，继续上升空间不大，而在日本房地产占家庭总资产的40%，其他金融资产占有60%，这个比例才算合理。
　　最后，中国人口已经进入到老龄化社会，主要是70、80、90、00后群体人口是逐次递减，未来90后、00后家庭可能根本就不缺房，因为房子由上一代人传下来，处于饱和状态。而且我们老龄化人口达到2.1亿，但是新生儿出生率近年来即使在放开二孩后，也屡创新低，未来的人们购房热情远不及现在。而且大家都已经认识到，房产作为商品关乎民生，是不能够投机炒作的。同时，我国的租赁房、保障房市场的发展，将会分流掉更多购房需求。
　　过去房价狂涨二十年，主要是群众有改善居住条件的需求，中国经济增长需要房地产助力，以及投资炒房者对房价的推波助澜，而未来人们的自住购房需求减少，中国经济结构转型，投机炒房需求的退出，都说明了形势不一样了，未来抗通胀肯定不能再靠房地产了。而过去二十年通胀居高不下的情况，在未来我们给房地产和基建投资降温、外资的大肆流入中国会有所收敛。也就是说，未来通胀速度将会控制在3%左右，居民也不用太担心人民币购买力大幅贬值。
　　或许有人会问，未来我们对抗通胀的方法有哪些呢？第一，国内经济适度通胀肯定无法避免，只是不会像过去那么可怕了。投资者可以购买一些风险不大的银行理财、货币基金、大额存款等低风险理财产品，虽然未必能完全跑赢通胀，但是资金安全很重要，如果一味追求P2P、股票等高收益品种，弄不好不是对抗通胀，而是要亏掉本金的危险。
　　第二，不要刻意的省吃俭用把钱存银行，因为以后国内的通胀水平究竟怎样，谁也不好预测。既然物价都在年年上涨，那么该享受的东西还是要买的，没必要对自己过于节俭，只要做到量入为出就可以了。其实，把钱存银行都不算是你自己的钱，而是把真正消费掉，那才是谁也抢不走的。
　　第三，对抗通胀应该多学习一些生存技能，如果有了多技之长，通胀来了，你的收入也会跟着提高，所以，学习赚钱的技能和本事，这也是最重要的。当然，你也可以选择创业，自己当老板，这样物价涨了，你的服务和商品的价格也可以同步提高。所以，对于那些创业者来说，自从下海之后，就不太愁物价上涨，工资不涨的问题了。因为，物价上涨，你可以把成本上升包含在商品和服务里面。其实，物价上涨最苦的是工资涨幅缓慢的工薪阶层。
　　到目前为止看投资房产的确是过去二十年最好的投资渠道，而且是最有效的应对通胀的方法，虽然不是唯一但是的确是稳健的一种投资方法。如果你在股市懂投资而且有行之有效的方法不断赚大概率的钱，也是不错的抵御通货膨胀的方法，但股市波动较大，但一般人又操之过急喜欢频繁操作，看的短无法与优秀的公司共同成长，很难享受到企业持续的红利。
　　随着近两年对P2P的彻底整顿，资金回笼无处可去，而且现在房产的无法复制过去十多年的辉煌，如果你略知一二也就不用讲太清楚，当然一线城市的核心地段的应该还是没有太大问题，虽然不如以前但还是可以保值增值，但买的起的人少之又少。
　　这样的情况下各种投资渠道基本都很难取得超额收益，所以目前最鼓励的就是资本市场，而且大盘整体估值较低，估值大约就是18倍左右，所以对一些有持续大额分红的绩优股和业绩反转的低估值股票可以加大布局，进而进行抵御通胀保值增值。
　　在2015年之前，投资房产是普通人应对通胀风险最低、门槛最低的方法。到了今天，房产已经没有投资价值了，将面临极大的投资风险。
　　按照当下的收入水平，房价回归2015年之前是相对合理的，虽然还是偏高，但是泡沫能小一点，普通家庭买完房还有能力养育子女，还可以努力存下治病救命和养老的钱。
　　就房价上涨幅度而言，近20年来全国各地房价普遍上涨五倍以上，一线城市更是有十倍以上的涨幅。从平均上涨幅度来讲，房价年均涨幅稳稳超出了GDP增速，也超出了真实通货膨胀率。正是由于货币源源不断流入房地产市场，催生了长期稳定的房地产大牛市，使得房产在2015年之前成为安全性最高的投资选择。
　　此一时彼一时，房地产可以在一段时间内拉动经济发展，但是也会埋下诸多隐患。资金大量进入房地产市场，推高房价的同时也会让实体经济失血，长此以往实体经济发展将举步维艰。随着房价上涨，居民家庭负债率也会一路攀升，中低收入人群消费能力将持续下降，这将使得国内产能过剩问题日益严重，中小企业市场萎缩，企业破产倒闭增多，失业率将稳步攀升。
　　正是上述原因，到了2019年，国际形势发生变化，如果让房价继续上涨，后果不可估量，限制资金流入房地产市场成为必然选择，房地产黄金时代已经彻底结束。
　　在今后十年，房价将逐步回归理性，大概率能回到2015年之前的价格，多数城市房价有望接近腰斩。在这样的大环境下，投资房产不仅不能应对通胀，财富缩水反而更加容易。
　　对于普通人来说，2019年之后跑赢通胀的唯一选择就是努力增加收入，尤其是找到一份工资不错，工作又非常稳定的工作，比如当央企职员、教师、医生、以及其他公职。收入能够跑赢当地人均工资，公积金和养老金更高，如果有工作外的收入自然更是锦上添花。
　　增加收入的方式有多种，比如通过努力成为行业精英，获得升职加薪的机会，比如资源积累到位后去创业，一年赚到工作十年才能赚到的钱，比如投资当前处于历史低位的优质股票长期持有。毫无疑问，通过工作和个人能力获得的收入是最稳定靠谱的。
　　就目前的环境而言，创业风险极高，如果没有靠谱的项目，没有足够的人脉和能力，不要盲目尝试。至于股市，缺乏业绩支撑的股票占了绝对多数，请量力而行，未来一定是跑赢通胀的重要投资方式，但是多数人投资依然会亏本。
　　毓美美作答:自1998年中国开始有了真正意义上房地产市场后，房价有了数倍攀升，但即便这样，房产的升值速度依然远低于货币的增长速度。广义货币从2000年到现在已经增长了15倍之多，而全国的房价仅仅涨了四倍。房价在相对稳定的经济体中通常会呈现长牛的态势，美国房价以每年高于通胀率0.45%的涨幅持续增长已有百年。
　　国内房子虽然在一定程度上起到抵御通胀的作用，但也仅仅是抵御，而且还要看所购房子的城市是否优质，房价的涨幅各个城市完全不一样，一线城市的房子能保值增值。在房住不炒政策的不断推进下，房价横盘的概率较大。
　　当下仅靠房地产增值来实现财富保值将变得越来越难，还要承担未来不确定的政策风险，未来二手房限售政策会不会调整，房地产相关税收不收等，要想有效抗通胀，还要想其他投资方法。
　　大印钞时代，优质资产为王！具备价值增值空间大，流动性好，低风险的资产堪称优质资产。符合未来发展方向的朝阳行业的龙头公司的股票是可以持有的，手工费只有几元钱的金条和金砖是可以储备的等。
　　当我们把资金投资到股票、股权、黄金等领域时，我们的资产就成了社会化大生产的一部分，享受的是社会进步带来的福利。只要杠杆可控不会被清盘，那么理论上就已经实现了对抗通货膨胀稳定增长的效果。
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　　过去的20年可能是投资房产可能是普通人对抗通胀的有效办法，但往后，投资房产可能风险较大了。
　　我们回首2018年，发现了很多令人疑惑的＂预期反转＂，其中关于CPI的预测分歧尤其大。三季度初，市场上还在担心＂滞胀风险＂；到了四季度，随着CPI的下行，大家突然开始集体关心＂债务-通缩＂陷阱。有分析师在社交网络上嘲讽同行：＂滞胀迅速变通缩了？＂
　　实际上，不论是滞胀还是通缩，都是通胀范畴内的问题。为什么分析师们今年会出现这种预期？还要从今年CPI前高后低的走势说起。
　　2018年二季度开始，随着CPI触底回升，一路上行，引发了市场对于通胀预期的强化，进而引发＂滞胀＂的担忧。
　　这段时间，分析师们非常集中地讨论了滞胀：
　　＂滞胀＂这个经济学名词诞生于1970年代西方国家的经济困局，所描述的是经济增长停滞、高失业率和高通胀并存的一种经济现象。失业率一般不作为国内的宏观经济分析师框架，所以我们可以叠加GDP增速来看下所谓的＂滞胀＂。
　　上图可以看出，2000年以来我国经历了两段明显的滞胀（07-08年和10-11年）。但这个就是滞胀吗？我认为这个并非是经济学意义上的＂滞胀＂，而是一种＂类滞胀＂。所谓真正的滞胀，是需要GDP增速几乎不动甚至负增长，而CPI远超5%甚至到10%，这才是典型的＂滞胀＂，但我们看此前两次＂滞胀＂，仅仅是GDP增速从高位回落，仍然保持在6%多的高位，而CPI也没有高到离谱（2008年最高是8.7%，2011年最高点为6.45%），但由于2008年这次GDP下得很快，所以姑且认为这一次就是＂滞胀＂。现在去年二三季度呢？CPI冲上2.5%，但GDP增速当季同比仍然保持6.9%的高位。不说别的，GDP实际增速远大于CPI，怎么可能是滞胀呢？只能说，在GDP快速向下叠加CPI快速上行的基础上，＂类滞胀＂确实有些端倪。
　　＂类滞胀＂并不是真正的＂滞胀＂，而是一种＂GDP向下、CPI向上＂的趋势，国内券商关于＂类滞胀＂的最早公开可查讨论始于2010年渤海证券宏观团队房振明撰写的《＂类滞胀＂显现，财政和货币政策松动程度不同》。
　　考察我国最近三次通胀周期却发现，在影响通胀的两大基础性因素：经济真实需求和货币供应量中，经济真实需求对通胀走势的影响更具决定意义；经济持续过热辅之以较高的货币供应量才会导致通胀持续、快速走高。这和弗里德曼货币主义所说的＂通胀是一个货币现象＂看起来有点矛盾。
　　这个问题我将从两方面来说明：
　　1.为什么货币供应量无法影响通胀？很多人都认为，大量投放货币会造成通胀上行。包括这次地产调控中，楼市流动性基本上被冻结，有经济学家称，房价冻结之后，通胀再无栖身之地。意思是，房地产长期作为货币蓄水池，在这个蓄水池不在蓄水之后，外溢的大量货币将会推高物价上涨、通胀上行。
　　但实际上，中国并未在技术上超发货币，在很长一段时间内，所有投放的基础货币均来自于外汇占款。而在楼市流动性动冻结后，M1M2增速纷纷下滑，M1差点跌到历史新低。
　　2.真实需求基本决定未来很长时间的通胀走势。这其中原因又有两点，在＂类滞胀＂的分项来看，＂滞＂是由于人口红利下滑（劳动生产率低，拖累经济增速）、金融周期带来供给约束（土地、投资、分配等不均衡）；＂胀＂则是由于汇率贬值（对外）、价格对需求刺激的弹性增加。
　　西方在上世纪70年代对付＂类滞胀＂就很有经验了，人口老龄化、金融自由化、贫富分化，都是＂类滞胀＂的压力所在，对付起来并不容易，需要紧货币、减税和定向拆除风险点。
　　问题在于，目前看来通缩风险远大于滞胀风险。看上文的分析你就明白：通胀起不来，因为缺乏真实需求。首先在人口红利逐步结束的过程中，全社会的需求都是萎缩的，没有需求，再多的供给也消化不了；而中国又是制造业大国，一旦有物品需求量很大，我们马上能加快生产促进供给平衡需求。这就是为什么中国通胀起不来的原因。我们也看到，大概14年之后，CPI基本上没有摸到过3.1%，而2014年正是刘易斯拐点之年，所以一切都能说清楚。
　　在通缩中，资产价格是下跌的，这意味着，债务将被放大（与通胀恰恰相反，债务被稀释，人们倾向于多借钱加杠杆），去杠杆是最明智的做法。这也是辜朝明在《大衰退》一书中讲得很清楚的＂资产负债表衰退＂。即在通缩中，即使银行愿意借贷，即使信贷利率非常低廉，企业还是不愿意借钱还贷，其经营目标也从常规的＂利润最大化＂变为＂负债最小化＂。而在通缩中，最佳的资产就是现金。这并不是说让你留现金，而是保持资产的高流动性。
　　目前来看，以后投资房产或许并不能应对通胀，但如果你买房买得早，那还是有很大概率跑赢市场。本文不作为投资建议。
　　过去跑得赢通胀的资产不只是房地产，还有股权类投资，但是股权类投资风险大，损失本金的可能性比较大，而房地产虽然属于不动产，流动性差了很多，但是风险比较小，即使无法出售也可以通过出租获得租金收益。
　　投资房产能跑得赢通货膨胀吗？
　　国家统计局公布的数据显示，全国住宅商品房销售均价为从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36%，如果使用3倍的杠杆，年复合增长率为24%左右，年化收益率70%左右，可以解释为1999年用1万元投资1套住宅，2018年卖掉后的收益为13.3万元，这是全国的平均水平，一线、二线城市的涨幅不止这么多。
　　而我国过去的真实通货膨胀率，在6%~8%之间，我们按照最大的8%计算，1999年1万元相当于2018年4.31万，远远低于房子的收益13.3万元，投资房产是能够否定通货膨胀。
　　未来房价虽然不会像过去增长那么快，但是我国城镇化率只有60%不到，离发达国家还有20%的差距，相当于未来约2.8亿的农村人口会转化成城市人口，这部分人口对房产的强大需求会推动房价继续上涨，而我们的货币贬值也在减慢，2018年m2增长率只有8%左右，远远低于过去20年的平均增速，货币贬值在减弱，房价上涨在减弱，两者相互抵消，我认为未来投资房地产依然可以跑赢通货膨胀。