金九银十，房企风光不再，楼市出现抛售折价潮

　　高房价已经是老百姓心中的痛了，六个钱包不一定付得起一套房子的首付。虽然从2016年开始，房住不炒已经成为调控房地产的主要目标，但是从过去的5年时间来看，房价依然出现了上涨，据国家统计局数据，2016年末，全国房屋均价为7829元/平，截止到今年6月末，全国房屋均价为10782元/平，5年时间，均价的涨幅达到了40%，平均每年大约有8%的涨幅，个别地区，比如深圳、合肥、广州、上海、杭州等热点城市，房价直接翻倍，是不是调控没有起到作用？
　　首先这种担心是多余的，国家出台的房地产调控政策提出房住不炒的时候，真是房地产全国最疯狂的时候，2015年政府倡导去库存，引起全国房价的大幅度上涨，几乎2015到2016年房价已经翻了一倍，经过2016年的紧急刹车，提出房住不炒的概念，房价的上涨趋势得到有有效的遏制，但是由于前期上涨的动能过大，因此向上的动能依然存在，因此直到2021年，房价5年出现了40%的涨幅，但是如果出去部分人点城市，全国大部分城市价格几乎没有上涨，部分地区还出现下跌的局面。
　　今年的金九银十还存在吗？是不是房地产又要有一次蠢蠢欲动的涨价呢？这种担心是多余的，2021年已经是房地产行业的拐点，也是楼市的分水岭，金九银十或将不在。由于去年的疫情，导致了央行对于流通的货币采取了一定程度的宽松状态，尽管是定向投放，但是总有一些不法分子采取各种各样的变通的方式，悄悄地把资金流入楼市，但是今天的炒房客不会漫天开花，他们采取集中有效实力去炒作某一地区的房价，或者某个城市某个区域的楼盘，然后逐步抬升房价，引来跟风的炒房客。但是在2021年上半年，全国几乎都在审查经营贷流入楼市的情况，其中深圳最为严厉，房价在2021年终于出现了拐点向下。
　　今年的开发企业都不好过，大的房企恒大、融创、新城等等都出现不同程度的资金周转困难，全国房企出现倒闭的大约几百家，中介机构的门店已经出现整条街的关门，大部分中介从业人员已经开始接美团订单，送送外卖赚钱，维持生活开支，为何出现这么巨大的反差呢？因为国家一系列的政策已经让开发商能够活下去就成功了。从房企的三道红线开始，楼市的调控一共有350多次，主要的目的就是房企必须要除掉资金杠杆，从高周转变成低周转状态，企业的负债率必须达到70%以下，流动资金可以覆盖全部的负债。在国家层面，对全国的房地产贷款实行集中管理，不会让热线进入楼市，这样的结果导致全国大约有三分之一的房企受不了金融政策的监管，出现不同程度的违约，他们要脱困的唯一办法就是变卖资产，降低负债，保证流动资金不枯竭，一切为了生存，因此作为房地产最主要的源头来看，能销售的房子需要尽快地销售出去，回款才是硬道理，从这方面来看，全国至少有三分之一的楼盘在金九银十的过程中，疯狂的打折，回流资金，确保债务不产生违约现象。只要有打折促销的楼盘出现，整个楼市一定会出现另外一番景象，毕竟这个季节是销售的最好时候，错过了需要再等一年，有多少房企能够等一年的时间？因此抛售、打折会是今年金九银十的主旋律。
　　从国家的大形势上看，2021年的调控政策是连续不断的，先是从土地上面开始梳理，土地的集中挂牌，限价拍地，销售备案价的控制，在土地阶段已经开始严管，土地出让金收缴的主体已经发生改变，统一有国税局收缴。对房企是实行三道红线，不全部变成绿线的话，房企拿不到新地块，银行贷不到资金。对于二手房是逐步推行二手房成交指导价，打消卖房者对未来房价的预期。
　　另外一个主要的拓宽现有房地产市场的主要产品，让商品房占据绝对的市场，逐步变成商品房、社会保障性住房、租赁房三种产品不断完善的局面，2021年7月，国务院出台了加快推进社会保障性住房建设的速度等文件，提出了解决保障性租赁住房最根本的土地问题，社会保障性住房土地问题的解决，就让保障性住房的建设提升到了快车道，企业可以把闲置的工业用地、商业用地、集体用地多渠道的获取、改变成保障性租赁房用地，而且不需要缴纳土地出让金，从源头上已经让保障性住房比商品房价格低了7成，如果商品房在保障性住房还没有完全上市之前顺利脱手，那么最好只能是深套，成为解不开的死结。
　　从以上的分析来看，2021年金九银十必然不同往年，太多的政策和情况发生根本的改变，打折和抛售成为主旋律，毕竟留给开发商的时间已经不多了，开发商忙着甩货，打折销售才是最终最好的结局。