楼市量价齐跌，轮到上海了

　　作者：公子不悔
　　当前的楼市，量价齐跌已经见怪不怪了。深圳早就量价齐跌了，合肥、杭州、成都、西安，也均遭遇了量价齐跌。
　　如今轮到上海了。
　　数据显示，8月上海二手房成交环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度，当月成交绝对值1.8万套，已跌至疫情前的月均成交水平。
　　价格方面，根据上海本地的克而瑞数据研究中心披露，上海开启价格核验前后，16个区有11个区的成交价下跌，只有奉贤区、青浦区、静安区、普陀区、杨浦区、虹口区还在涨。
　　上海全市平均成交价从之前的41582元/平方米下跌至39631元/平方米，跌幅为4.7%。
　　＂价格核验＂前各区成交均价与一个月后对比
　　来源：克而瑞
　　此外，根据同策好房数据显示，8月2日－29日的四周内，上海二手房成交均价分别为39119元/平方米、38586元/平方米、38051元/平方米、37201元/平方米，整体呈下行态势。
　　上海的量价齐跌，主要是两个因素导致的。
　　第一，价格核验和三价就低新政。
　　所谓二手房价格核验，就是业主想要挂牌二手房的时候，价格必须经过上海官方核验，核验之后才能挂牌，没有通过核验的不能挂牌。
　　之所以核验，其实是为后面的＂三价就低＂新政做铺垫。所谓三价就低，就是在二手房买卖过程中，存在三个价格，合同网签价、涉税评估价、银行评估价。
　　合同网签价是真实的成交价，但是银行给予贷款是根据自己的评估价而定，现在上海规定，银行贷款根据三个价格中最低的来定。
　　由于银行评估价一般都要比合同网签价和涉税评估价低很多，因此这招＂三价就低＂，实质是起到了降杠杆，提升首付比例的作用。
　　比如根据报道显示，有人买一套总价在420万元左右，但涉税评估价只有260万元。这意味着，原本他可以向银行贷款65%，273万元，首付只有35%，也即147万元。
　　而按照＂三价就低＂的新政，银行只会根据最低的涉税评估价260万元来给予贷款，也即银行最多只能批169万元的贷款，购买人需要自掏腰包251万元。
　　这种背景下，最终导致的结果就是首套3.5成变6成，二套首付7成变成8成甚至9成。
　　其实三价就低的政策，早就在深圳、东莞实行。深圳东莞早就将三种价格合一，也就是几年前网上热议的＂三价合一＂。
　　深圳、东莞规定，二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再＂各自为战＂，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。
　　其实和上海的＂三价就低＂并无二致，都是根据最低的价格来给予贷款。但这一招，当时并未引发深圳和东莞量价齐跌，甚至没有引起一丝波澜。
　　由此可见，三价就低新政，只能算让上海量价齐跌的诱因，而非根本因素。根本因素是什么，正是接下来要说的第二点。
　　第二，购房贷款放款周期延长。
　　相比于降杠杆，这一招更狠。因为降杠杆，至少还能贷到款，但放贷周期延长，动辄半年，这让很多购房人有心无力。
　　目前上海的购房贷款，放款周期一般都是半年起步，也就是说现在提交申请，最快半年后才能放款。
　　其实不光上海，现阶段，广州二手房贷款也是半年起步，北京需要4至6个月，有的银行甚至直接叫客户明年再来。
　　深圳贷款一些银行需要6至8个月。
　　此外，根据克而瑞调研结果显示，追踪的30个重点城市半数以上城市新房房贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调，二手房贷款更是＂难上加难＂，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎＂停贷＂。
　　购房贷款放款周期延长，这才是当下主要城市二手房量价齐跌，开始转向的主要原因。
　　因为上海的三价就低，以及深圳、成都、西安的二手房官方指导价，只是降杠杆了，虽然威力也很大，但放款周期延长，基本可以认为是在短期内直接撤销了杠杆。
　　除非你全款买，如果要贷款，就得耐心排半年的队伍再说。