解码4月70城房价一线城市抗跌性较好，二三线城市下行压力犹存

　　21世纪经济报道记者 张敏 实习生 张雁楠 北京报道 5月18日，国家统计局发布4月70个大中城市房价数据，无论新房还是二手房价格，下降的现象仍较多。其中，4月有47个城市的新房价格出现环比下降，二手房价格下降的城市则达到50个，均比3月有所增多。
　　同比来看，新房和二手房价格下降城市分别有39个和56个，比3月分别增加10个和9个。
　　从城市能级来看，一线城市继续表现出较好的抗跌性，房价总体仍保持环比增长；二线城市有所分化，但也难阻房价下行大势；三线城市的市场下行预期更强，房价降幅最为明显。
　　考虑到4月的市场交易规模大幅下降，房价出现下行走势并不显得意外。市场的共识在于，尽管政策端不断有利好出台，但由于散发疫情及其他因素影响，房地产市场信心并未完全恢复。
　　这种情况有望在近期得到改善。5月15日，央行、银保监会发布通知，允许首套住房商业贷款利率比市场报价下调20个基点。在此之前，今年已有超过100个城市出台了各类稳楼市政策。
　　分析人士认为，未来需密切关注政策落地情况，以及市场交易是否改善。由于不确定因素仍然存在，恢复信心仍是房地产的头等大事。
　　交易下滑影响房价
　　由于市场交易降温，去年四季度，70城房价出现明显的下行。今年年初，随着市场的短暂升温和预期改善，70城房价一度有企稳改善的势头。3月，新房价格环比上涨的城市数量达到29个，二手房价格上涨的城市有21个，均创近7个月以来的新高。
　　但进入4月，市场交易降温，房价上涨的城市数量明显减少。当月，新房价格上涨的城市数量为18个，二手房价格上涨的城市为15个，分别比3月减少了11个和6个。
　　与此同时，新房和二手房价格环比下降的城市数量分别增加了9个和5个，达到47个和50个。
　　与过去几个月类似，房价走势的梯度分化特征仍然鲜明。4月，一线城市新房价格环比上涨0.2%，涨幅比上月有所收窄；二线城市由持平转为下降，降幅为0.1%；三线城市环比下降0.6%，降幅扩大。
　　具体来看，成都、贵阳、北京、杭州、乌鲁木齐等一二线城市的新房价格环比涨幅较高。降幅位列前五的城市均为三线城市，且下降幅度均超过1%。
　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，一二线城市的经济、人口等基本面向好，是房地产市场的长期利好因素。相比之下，三线城市基本面较弱，人口支撑不足，市场预期转弱的现象更显著。
　　房价下降的城市数量增加，4月楼市交易降温有密切的关系。
　　根据国家统计局此前发布的数据计算，4月单月，全国商品房销售面积为8722万平方米，销售金额8134亿元，环比分别下降43.1%和42.7%，同比分别下降40.0%和46.6%。这也创下了近5年同期的最低交易水平。
　　二手房方面，贝壳研究院数据显示，4月50个重点城市二手房成交套数环比下降超过20%。
　　＂市场交易下降会带来价格下跌压力。＂许小乐说，出现这种局面的根本原因是市场预期较弱。疫情因素、经济增速下行、收入预期下降等因素叠加，导致居民风险偏好降低，市场信心恢复受阻。
　　供应端的信心同样不足。近期，热点城市首轮集中供地陆续落幕，房企参与度、竞价次数、溢价率等均不及去年同期，且民营房企的参与热情明显低迷。
　　信心有待提升
　　楼市信心在今年再度出现下滑。去年末，多家房企相关负责人向21世纪经济报道表示，公司判断，市场有望在今年第一季度后转暖，届时，因流动性紧张造成的很多问题都可以迎刃而解。
　　然而，疫情因素加之其他因素的影响，市场预期再度转弱。
　　在此期间，监管部门数次做出支持合理购房需求的表态。今年以来，全国已有超过100个城市出台了不同类型的稳楼市政策。针对需求端，涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多孩家庭购房等多个方面；针对供应方，则有降低土地款首付比例、推进债务展期、提供资金支持等手段。
　　同时，主要城市的个人房贷利率已经有所下降，按揭贷款的放款周期也明显缩短。
　　但从市场表现上看，这些措施还未能产生质变效应。多家机构的统计显示，到5月上半月，重点城市的市场交易情况仍未好转。
　　5月15日，央行、银保监会发布通知，允许首套住房商业贷款利率比市场报价最多下调20个基点。与其他稳楼市措施相比，此举既能产生强大的心理影响、又能够切实降低购房成本，被视为今年最重要的楼市利好政策。
　　根据贝壳研究院的统计，今年4月，百城首套房贷平均利率5.17%，距离新政规定的下限（4.4%）仍有较大空间。
　　许小乐表示，结合前期部分城市已取消＂认房又认贷＂，换房需求按首套的贷款执行，本次利率下限降低有利于降低刚需和改善性需求购房成本，这有望改善市场交易，加快房价筑底修复。
　　也有机构认为，若金融机构能够比照下限执行，则该政策的效果不容忽视。且该政策有助于激发其他调控措施的协同效应，使其效果进一步凸显。
　　中原地产首席分析师张大伟则指出，虽然政策支持力度颇大，但也无需过度乐观。一方面，政策的落地和起效尚需时间，且由于不是强制性措施，金融机构的执行尺度仍需观察；另一方面，疫情因素仍是影响后续市场交易的不确定因素。下一步，需密切关注政策的执行尺度，以及市场交易的恢复情况，从而做出更准确的判断。
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