香港房地产重大动向！深圳会受影响吗？

　　文/宋丁中国城市经济专家委员会副主任、中国（深圳）综合开发研究院研究员
　　9月20日，中秋节前一天，香港恒生指数大幅下挫3.3%。主要受几大关键因素影响，第一个是恒大事件的震动效应，第二个是近期内地一系列重大方向性政策可能对中概股以及港资地产股造成震荡性影响；第三个则是香港房地产面临的重大动向，传闻香港政府决定粉岭高尔夫球场正式取消，全部划拨于工务署做公租房，未来市场供应约百万套。基本占了目前市场的供应量的2/3。
　　对香港房地产业来说，真正具有关键杀伤力的当然是第三个消息。某种意义上说，这几乎是撕开香港房地产产业和市场的一个超级大口子，是要从根本上改变香港房地产多年来的发展模式。
　　如此大的动向，股市不震荡才怪！
　　为什么这么说？了解香港房地产的人们都知道，香港内部最大的民生困局就是住房问题。作为＂东方之珠＂的香港，拥有93位亿万级富翁，平均每7位居民中就有一位是百万富翁。然而，在这些华丽的外表下，香港的贫富差距竟然高到一般人很难想象的地步，反映贫富差距的基尼系数近年来竟然高达53.9，比非洲的乌干达还高得多，接近最穷困的中非共和国。这个数据背后的一个重要推手就是香港的住房问题。
　　我们知道，香港房价是全球之最，高达20多万港币一平米，折合人民币15万元一平米。这都是香港土地供应制度和房屋保障制度的深层问题决定的。香港的土地和房产市场长期依赖市场支配，事实上是被几大地产商垄断经营，导致土地供应长期短缺，造成房价持续上涨。同时，香港的民生住房保障机制又十分脆弱，目前仍然有20万人居住在狭小阴暗的＂劏房＂或迷你屋里，多数普通港人的住房面积也很小。住房问题一直是困扰香港人的最大民生问题。
　　香港回归以来的20多年里，特区政府一直都希望解决这个当年港英政府留下的棘手问题。从董建华时代的＂八万五＂计划，到如今港府的保障房计划，政府不可谓不努力，然而，宏大的计划一再＂搁浅＂，表面上有港独势力在扰乱政府行动，背后则是既得利益集团在极力阻挠。就拿这个粉岭高尔夫球场项目来说，2015年8月第一次公开征询意见，即遭到干扰导致搁置；2018年3月第二次征询意见，又被四大地产商集体以保护香港市场稳定供应反对。
　　从根本上解决历史遗留的住房民生困局的决策和路径已经清晰可见。一方面，在粤港澳大湾区框架下，香港市民已经获得在大湾区购买住房享受与当地市民同等待遇的机会，更重要的是，香港特区政府已经在建设保障性住房方面表现出前所未有的决心和行动。再看那个粉岭高尔夫球场，今年4月第三次征询意见时，香港地产商竟然全部赞同政府意见。
　　这就是所谓大势所趋。回头看内地，中央政府一直在推进反垄断，更是强调要走共同富裕的道路。香港与之相呼应，首先要解决的民生困局就是足量保障性住房的供应问题。当乱港分子的扰乱和地产富商的阻挠被强力排除后，上百万套保障性住房按照政府规划很快上马开建就是水到渠成的事。
　　这毫无疑问是香港房地产业的头等大事，它给香港房地产产业和市场带来的巨大影响必将一步步显现出来，主要表现在两个方面，一个是，更多的普通市民将在未来一些年里陆续拥有一套舒适的住房，另一个是，香港的房价将在这种供需关系的重大改变中被摁住＂龙头＂，难以继续上涨，甚至可能出现一定的跌幅。
　　当香港的房地产出现如此重大动向的时候，我联想到了毗邻香港的深圳。因为，近年来深圳的房价也攀上了内地城市的榜首，均价高达六七万，高于北上广。深圳房价高企当然主要是深圳自身内部的原因导致的，包括正面的因素，如经济发达，更包括负面的因素，如供需关系失衡、货币流入过量、投机炒作之风盛行，等等。
　　其实，深圳高房价还有一个例外的因素，就是香港的影响。因为深圳毗邻香港，四十年来，深圳的房地产制度、发展模式大都是从香港＂拷贝＂过来的。就房价来讲，深圳在很大程度上，常常与香港房价做直接对比。例如与香港＂一湾之隔＂的深圳湾一带，是近年来深圳高房价的标志性地带，那里的豪宅价格已经上升到20多万、30万元一平米的高度，然而，前几年一些业界人士纷纷表示，香港房价最高已达100多万港币一平米，均价也有20多万港币，深圳均价只是香港的二分之一不到，仍然有很大上涨空间。
　　正是在这种直接对比香港房价的心理作用下，深圳地产业界和市场一直抱着一种心态，就是深圳房价和香港比不算高，这导致深圳房价高位热点地段的业主形成报价上的攀比心态，挂牌价节节攀升，去年有人甚至预测深圳湾一带的房价数年内可望达到50万元一平米的历史高度。
　　当然，去年的715新房新政和今年28二手房参考价新政对深圳楼市上的躁动情绪形成了阻断性的压制，目前政府开出的二手房参考价仅仅是业主原来挂牌价的二分之一甚至不到二分之一，且银行贷款按照参考价执行。这个严厉的调控政策尽管尚未从根本上改变居高的成交价格，但已经导致成交量滑落谷底，供需双方的博弈已经僵持了半年之久。当然，楼市上再也听不到有人高喊要让房价上涨到50万一平米了，比照香港房价的市场操作方式已经退却了。
　　如今，当香港房地产释放出百万套保障住房将要上马操盘的重磅消息时，让我想到，深圳和香港在房地产上面的＂联动＂态势是否会从另外一个侧面发生，那就是，香港楼市因保障住房新政的强烈影响可能出现波动或下跌，与此呼应，深圳相对坚挺的房价是否也可能受其影响，出现一定的波动和下跌？
　　我们知道，深圳楼市目前面临的压力更多是来自自身内部的供需关系改变。从去年开始，深圳已经明显加大了宅地供应，可以预见，十四五期间深圳的保障性住房以及商品住房开工、销售的总套数和总面积必将攀上历史最高峰，这是深圳大力填补长期以来住宅供应严重不足的战略性举措。深港两地同时加大住房供应，对两地房地产市场的影响是显而易见的，自然对房价会产生相应的压力。
　　在这种供需关系发生重大改变的背景下，深圳房价会受影响而出现一定程度的下跌吗？理论上是有这种可能性的。但我的看法是，深圳房价未来数年内，首先是不会再像过去一些年那样不停地上涨，这种躁动性的＂涨势＂会在很长时间内因失去炒作动能而行情不再；其次是局部热点地段那些虚涨过分的部分楼盘可能会有一定幅度的振荡下行，这可以叫做＂回归原形＂。但是，深圳的经济基础仍然坚固，住房的供需关系改变也不会一蹴而就，房价的基础表现大体上是整体偏稳、小幅波动的格局。这也符合国家提出的＂稳地价、稳房价、稳预期＂的三稳策略。
　　无论如何，香港的房地产即将进入大量普通保障性住房开发的新时代，深圳也已进入宅地大量供应和保障性住房大量建设的历史时期。这两座毗邻的大湾区核心城市在住房领域的重大动向令人欣喜，当然我们会持续关注深港两大城市未来房地产的真实动向。