儿童节礼物让楼市迎来市场新机

　　绘图：杨佳
　　＂未来一段时间，大量新增的人口都可能成为房地产市场未来的潜在需求。＂
　　5月31日，经济学领域热议的＂三孩政策＂终于迎来＂靴子落地＂的时刻。广州一家中介公司的业务经理告诉南方日报记者，虽然短期内大家对政策的关注点仍然停留在＂各地的生育配套支持政策还没有兑现，年轻家庭在住房、教育和医疗等压力下并未表现出很强的生育意愿＂等，但一些嗅觉灵敏的开发商和房地产中介组织早已经觉察到了＂三孩政策＂的商机，＂手脚快＂的中介甚至已经在门店和网上挂出了＂三孩户型＂来吸引顾客的眼球，从而在新的市场风口占得先机。
　　长期以来，房地产行业一直流行着＂短期看金融，中期看土地，长期看人口＂的分析框架。特别自去年以来，业内人士对＂人口出生率持续下降＂的担忧，倒逼着一大批房地产企业提前寻找未来的增长动力。＂三孩政策＂无疑带给房地产行业一份最好的儿童节礼物，有望推动房地产行业迎来新的市场机会。
　　本版撰文：南方日报记者 冯善书 葛政涵
　　楼市＂白银时代＂或面临增长天花板
　　过去二十年，我国高速发展的城镇化，为房地产行业的持续增长提供了历史机遇。最新数据显示，2020年我国常住人口城镇化率已达到60%以上。按国际通行标准，城镇化率在50%至70%区间为快速增长，发达国家的城镇化率通常为80%左右。
　　尽管我国城镇化进程仍在加速推进，但万科等房企早已提出，房地产行业已进入＂白银时代＂。虽然结构性的机会仍在，譬如人口更密集的城市群、都市圈住房需求更高，优质居住体验的高品质住宅将聚集更多人气，养老地产等细分市场将迎来发展机遇……但不可否认的是，房地产投资的黄金时期已经过去。尤其是那些人口负增长的城市，住房的需求已经明显下降，甚至局部已经出现住宅供给过剩的现象。
　　部分房企在2020年年报中已表现出对未来市场的审慎研判。万科表示，尽管2020年全国商品房销售金额增长8.7%，房地产是为数不多在疫情下仍能保持增长的行业。然而，比销售数字更重要的是，行业竞争规则正发生着深刻改变。＂三道红线＂的出台再次改写了行业规则，依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业由金融红利时代正在步入＂管理红利时代＂。保利地产则认为，未来市场流动性或将边际收紧，房地产行业流动性压力进一步加剧。同时，房企原有高杠杆的经营模式受到冲击……
　　近几年，人口出生率的持续下降，更为直接地暴露出行业未来的增长瓶颈。也不乏有机构提出：随着人口红利的逐步消失，房地产需求将逐步回落，行业有待进一步突破发展＂瓶颈＂。
　　＂三孩政策＂落地为楼市集聚新动能
　　新的政策让部分行业人士看到了转机。
　　＂三孩政策＂的全面落地，有利于刺激我国人口的增长，助力出生率回升。东莞证券近日发布的一份研报中指出，＂全面三孩＂将带来户均居住面积增加的需求，叠加国家决策层提及的＂住房支持＂配套政策出台催化，未来有望带来换房需求增量。
　　国家统计局此前公布的数据显示，2018年我国城镇居民人均住房面积达到39平方米。按照人均居住面积35平米的标准，三孩家庭共5口人，居所面积需达到175平方米左右。据东莞证券分析，在开发商当前开发的产品中，144平方米以上、大户型占比较低。为此，该机构认为，＂三孩政策＂将使家庭成员增加，换房需求将提升，这部分增量换房客户，也间接带来了购房需求的提升。而开发商在新项目中，适度提升大户型产品，满足换房客户需求，从而也提升销售去化速度。前期放开二孩等政策出台，曾经亦刺激房地产板块短期走好，故相信＂全面三孩＂政策的出台，短期也将有可能刺激地产板块走强。
　　＂如果支持三孩生育政策能够真正提升生育意愿，会导致家庭裂变的速度加快，住房需求会显著提升，从而让我国房地产市场迎来第二曲线。＂贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，＂三孩政策＂下释放的新增人口数，无疑将增加住房需求，其中保障性住房未来将发挥更大的保障功能，预计数量将有实质性增加；另外，在住房结构上，面向三孩的住房需求增加，针对户型、配套功能等方面的要求亦将增多，改善型住房的市场空间将得到进一步拓展。
　　行业需要平稳健康发展的长效机制
　　不过，由于社会各界普遍认为高房价导致了当前国内一、二线城市生育成本较高的现实，从而成为打压城市居民生育意愿的一个重要因素。因此，国家在明确放开＂三孩政策＂的同时，也明确提出要在住房、教育、医疗等方面出台配套支持政策，降低年轻家庭生育成本。
　　在知名经济学者任泽平看来，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。高房价是抑制生育很重要的原因。放开三孩的政策不是简单放开的问题，后面要有一系列的支持体系，从税收、住房制度等方面给予一定的支撑，通过促进生育政策与相关经济社会政策的配套衔接，让更多人生得起、养得起。若要控制房价，国家必须启动新一轮房改，推动人地挂钩、供求平衡，还包括稳步推进房产税立法，通过一系列改革真正实现房地产平稳健康发展。
　　许小乐则提出更具体的建议。其认为，对于多孩家庭的住房支持政策，主要应从降低购房成本的角度入手：其一，要加大房贷利息抵个税力度，生的子女越多，抵扣力度越大；其二，重点城市适时放松多孩家庭限购套数；其三，为满足改善性住房需求，适度降低多孩家庭购房首付比例，对于＂卖一买一＂的改善型换房需求，按首套购房计算首付比和贷款利率；其四，减免多孩家庭在购房交易环节以及未来持有环节的相关税费等。
　　多位专家认为，一个平稳健康发展的房地产市场，最符合广大城市居民的利益，也最有利于解决老百姓的居住难题。只要市场价格不再大起大落，高成本的炒作资金就会逐步退出市场，让交易回归正常。
　　为了降低企业和个人的杠杆率，国家和地方部门近期不断出台措施加强对行业的监管力度。2020年三季度出台的房企融资＂三道红线＂新规，已经倒逼着一大批奉行高负债、高周转的企业开始进入＂去杠杆＂通道，今年多个房价上涨过快的一、二线热点城市在国家住建部的约谈下也先后推出新＂限购、限价＂等楼市调控政策。当前，随着房地产贷款和土地供应集中度管理制度的落地执行，预计将有效抑制房地产市场短期过热，从而推动整个行业在中长期回归到稳定健康发展的轨道。
　　相关
　　＂三孩政策＂释放了哪些
　　居住新需求？
　　＂我们预计，2020年后，房地产将进入下一个确定性阶段，即‘无增长时代’。＂在去年底举行的丁祖昱评楼市年度发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱给出了他的预测。他认为，未来成交面积很难有大幅度的突破。而＂无增长时代＂也被他列入到2021年十大预测的首位。
　　国家统计局数据显示，2020年，全国商品房销售面积17.61亿平方米，比2019年时增长了2.6%。在连续多年商品房销售面积维持在17亿平方米水平后，不少房企已经在谋求转换赛道，突破＂瓶颈＂。如今＂三孩政策＂出台，从这些家庭衍生出来的改善住房需求，又会对房地产市场形成什么影响？
　　多房户型成交占比提升
　　定居在城市中的＂三孩家庭＂，对居住升级的需求显而易见，购买或置换为三、四房甚至更大的五房住宅将成为这类家庭必须考虑的事情。
　　从过往成交住宅的户型分布来看，＂三孩政策＂出台前，三、四房的占比就已经出现明显提升。
　　以广州为例，三房早已成为这座城市一手房市场的主力户型。克而瑞广佛统计数据显示，从去年至今年5月中旬，广州网签成交新房14万套，三房成为首选户型，达到81117套，占比将近58%，四房户型合计网签26285套，而两房户型仅比四房多出800套左右。
　　该机构认为，在此前＂二孩政策＂开放且成熟的环境下，除三房外，四房户型也非常受欢迎。如今＂三孩政策＂明确，四房户型的需求势必有所增加。
　　另一组数据显示，截至4月底，广州新房库存中四房户型面积为221.54万平方米，共计15709套。克而瑞广佛认为，按照过去12个月的去化水平来计算，截至4月底，广州四房户型去化周期只有8.8个月，是2020年以来的新低，这意味着四房户型在广州已经火了一段时间。
　　事实上，放眼全国同样能得出相似的结论。克而瑞数据显示，其监测的112个重点城市，2020年三房成交占比达到59.24%，四房成交占比为20.20%，两种户型的成交占比都比2019年时有所提高，而两房户型的占比出现了下降。同时，城市能级越低，大户型住宅成交占比就越高，三四线城市的三房和四房，合计成交占比已经超过了80%，成为市场的绝对主流。
　　新需求会持续多久？
　　从2020年下半年到今年年初，房地产市场迎来了一波购房热潮。
　　国家统计局最新数据显示，今年1月至4月，全国商品房销售面积5.03亿平方米，同比增长48.1%，与2019年同阶段相比，增长了19.5%，两年平均增长9.3%。
　　对于＂三孩政策＂开放后，住房需求是否会有所增加？部分业内人士持观望态度，认为会有相应效果，但持续时间不长。
　　例如，地产经济学家邓浩志认为，＂三孩政策＂的红利期，应该与＂二孩政策＂之后相仿，第一年效果最好，之后逐步减弱，对楼市而言，三孩将产生新的换房需求，但有效时间不会太长，大概在3年内有增量释放，之后就会趋于稳定，所以对楼市的明显影响很可能集中在头几年。
　　尽管＂三孩政策＂或将释放一部分购房或换房需求，但仍有一项问题不容忽视。根据国家统计局数据，今年前4月商品房销售额53609亿元，增长68.2%，比2019年1月至4月增长37%，两年平均增长17.0%。如果将成交额与成交面积结合来看便会发现，今年以来房价的增幅也异常明显，购房支出的压力也在逐年增大。
　　知名经济学者任泽平在近期发布的一份报告中指出，1998—2018年全国新建商品住宅均价从1854元/平方米上涨至8544元/平方米，房价总体保持大幅上涨，给家庭抚养孩子和为子女结婚购房带来了很大压力。2004—2018年中国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至25.8万亿元，增长16.1倍，占居民贷款余额的比例大致在50%以上。2004—2018年房贷收入比也从16.2%增至47.6%，住户部门债务收入比从28.6%增至88.4%。现实中还有不少居民通过消费贷、信用贷等形式凑集购房资金，实际的房贷收入比可能更高。
　　过高的房价，过大的债务压力，正在对刚需购房和部分改善型购房者形成阻碍的同时，也可能抑制生育意愿。
　　对此任泽平认为，应保持长房价长期稳定，坚持＂房住不炒＂定位，构建房地产市场健康发展长效机制，完善住房市场体系和住房保障体系，实现住有所居。
　　专家观点
　　解决学区房难题有助于改善生育意愿
　　如果＂三孩政策＂出台后带来新生儿数量的增加，那么教育也将成为左右房地产市场走向的又一个重要因素。事实上，不论三孩与否，有关学区房的热度始终处于经久不衰的状态。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，＂三孩政策＂会令学区房的需求增加。在他看来，新政不仅是鼓励三孩，在扶持生育和养育的政策发布后，也将有助于生育意愿提高，一孩和二孩将增多。＂鼓励多生小孩，降低生育和养育成本，学区房的需求就会增加。＂
　　购买学区房的意愿和需求，需要充分结合自身经济实力。李宇嘉也指出，能够多生的多数是经济条件较好的群体，他们是高档学区房的消费者，也是抬升学区房价格的主力人群。中等收入群体也在追捧学区房，是学区房价格的推动者，但也属于受害者。而其他的群体，由于多孩带来的经济压力和养育压力，无暇也无经济条件购置学区房。
　　中原地产首席分析师张大伟同样认为，未来学区房名额的争夺将更加激烈，因为财富人群买房增加，反而会使得刚需买房难度增加，特别是学区房、核心城区房产。
　　然而，作为教育投入重要组成部分，近年来学区房不断受到追捧。在广州，还在筹办中的清华附中湾区学校，引起周边多个小区业主的关注，有业主甚至联合提出希望将所在小区纳入就近入学的范畴，附近一些新建楼盘也打出了＂购房即可入读＂的广告语。这一系列闹剧，直到该学校招生方案正式出台后才宣告终结。
　　业主们追捧名校学位的心态不难猜测，一方面可以让自家孩子能够入读优质学校，另一方面也在为子女毕业后房屋转卖谋求一个好的价位。不过，随着越来越多的家长加入＂鸡娃＂大军，教育成本在学区房涨价、教育培训机构大热等因素的烘托下不断攀升。
　　＂学位房问题，已经到了不解决不行的时候了，而且是倒逼式的。＂李宇嘉指出，如果要提升生育率、提升生育意愿，就得解决高房价，特别是学位房价格的顽疾。
　　现在热点城市在多校划片、摇号入学、公民同招等教育均等化的政策力度空前大，学位房也开始降温。比如深圳学位房价大跳水，学位房最集中的福田百花片区，普遍不同幅度地下调学位房的价格，上海在指标到校的影响下，学位房价格普跌。
　　李宇嘉认为，如果教育投入和均等化策略能够严格执行，将有望让学位房降温，但如果只是一阵风，预计影响会很有限。＂生育扶持政策力度加大，一孩、二孩增加，带动对公办学位的需求，如果供应上不来的话，所有公办学位的住房需求都会增加，带动房价上涨。＂
　　楼市观察
　　哪些城市
　　将受益于
　　人口红利？
　　面对购房、教育和医疗的成本等压力，当众多城市居民还在为当前生育成本过高压制年轻人＂造人＂意愿的话题喋喋不休时，一些精明的开发商和中介早已在市场上先人一步地推出了所谓的＂三孩户型＂来满足客户潜在的住房需求。
　　种种迹象表明，＂三孩政策＂落地引发的新一波红利，很有可能在短期内推动楼市迎来一次向上的空间。不过，对于幅员辽阔的中国来说，不同区域和板块之间的冷热不均现象仍然是房地产企业必须面对市场的现实痛点。尽管学位房和大户型已经被业界公认为下一轮楼市增长的主要需求动力，但到底哪些城市可以最快＂收割＂到这一波红利，无疑是这一刻市场关注的焦点。
　　有观点认为，经济富裕程度与生育意愿是成反比的，欧美和亚洲的日本、韩国、新加坡等发达地区和国家，都是全球生育率最低的地方，尼日尔、安哥拉、刚果等非洲落后地方，则生育率一直很高。在中国，生育率最高的5个地方都在经济欠发达的地方，包括西藏、宁夏、青海、贵州、广西。可见，＂三孩政策＂落地，最先抢到红利的应该是三、四线城市，因为这些地方的生活成本较低，年轻人的生育意愿较高。
　　但也有观点认为，经济欠发达地区虽然人口出生率高，但这些地方新增的人口最终都流向了一、二线城市。毕竟一、二线城市掌握着全中国最优质的教育、医疗和住房资源，就业机会和发展机会也更多，对人口的集聚能力显然最强劲。根据我国第七次人口普查数据显示，人口净流入超200万的10多座城市，除了北上广深4座一线城市以外，其余均为省会城市和经济较发达的二线城市。其中，排名第一的深圳，过去10年常住人口净增了720万，每年新增的人口相当于一个中等以上县城的人口规模。而排名第二的广州，过去10年的人口增量亦达到597万人，等于新造了一个特大城市。
　　尤为值得一提的是，当前国内已进入都市圈时代，城市之间的竞争未来将表现为一些超级城市群之间的角力。同样是根据我国第七次人口普查数据显示，作为世界上人口最为密集的城镇群，粤港澳大湾区在5.65万平方公里内聚集了8620万人口，近十年人口正增长了35%，人口密度达到约1380人/平方公里。
　　广东省城乡规划设计研究院总规划师罗勇介绍，2020年7月，国家发展改革委正式批复《粤港澳大湾区城际铁路规划》，提出形成＂轴带支撑、极轴放射＂的多层次铁路网络，打造＂轨道上的大湾区＂。此前，粤港澳大湾区已提出要打造世界一流的城市群和建设宜居宜业宜游的优质生活圈。未来，他认为依托数千个轨道站点，大湾区将形成服务主导型（CBD）、居住主导型、产业主导型和旅游休闲型等各种组团，对人口的虹吸效应将更加明显。
　　由此可见，随着粤港澳大湾区打造具有全球吸引力的人居环境目标的实现，未来十年人口加速向大湾区核心城市流动的趋势仍将不会改变。粤港澳大湾区无疑将成为＂三孩政策＂落地后楼市增长机会的主要受益者。