自2022年起,中国房地产市场由供给主导变为需求主导,进入新时代,特征有以下几个: 一、需求增速放缓。目前,中国城镇化率已经达到65%,接近发达国家70%的标准。由于中国小农经济、中国人口老龄化趋势以及新结婚人口的下降、出生率的下降,之后城镇化率的空间不大了,进程会放缓。 二、进入存量房时代,目前中国城市商品房库存可供30亿人居住,已经基本满足或者过剩居住需求。 三、房地产的属性发生根本变更。在中央房住不炒,已经房产税即将来临的大背景下,由原来的投资性需求、投机性需求加上居住属性改变为单纯地居住属性。房地产的投资收益将下降,未来不是好的投资标的,沉淀在房地产上的投资性资本会逐步撤出。 四、需求上,后市将以刚性需求为主,投机性和投资性需求基本消失。而供给上,由原来的新房主导改为新房、二手房和保障性住房综合提供。 五、未来国内房地产结构性分化。人口流入城市仍有需求增加,人口流出城市面临房地产的绝对过剩。就好像美国的纽约和底特律,中古的鹤岗还会增加。