聚焦房地产政策变与不变推进产业健康发展良性循环

　　来源：人民网原创稿
　　住房问题既是民生问题也是发展问题。当前，实现全体人民住有所居这一明确目标正在社会各界的期待中提档增速。
　　中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行。在房地产方面，会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　多位专家在接受人民网记者采访时表示，房地产调控大方向延续了往年的平稳态势，但是稳中有变，提出了新思路，对于理解2022年房地产市场政策等有重要的作用，其政策组合依然是房住不炒、租售并举、因城施策。下一步，调控政策将侧重引导市场预期平稳，但遏制投资投机仍是政策底线。
　　再次释放维稳信号
　　再次明确政策的延续性
　　在房地产调控方面，中央层面多次强调要坚持房住不炒定位。另有专家指出，房住不炒作为顶层设计，将是指导房地产和住房工作的长期方针。
　　自从2016年中央经济工作会议提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位至今，房住不炒开始成为我国房地产调控的一个主基调，此后多次中央层面的重大会议中都曾提及房住不炒。
　　记者注意到，今年是中央经济工作会议第5次明确提及房住不炒。另外，十四五规划纲要也强调了对于房住不炒这一定位的重要性。
　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，自2014年首提租售并举，2016年首提房住不炒，中央对房地产的政策一直是明确且延续的。同时，在不同的时期无论调控宽或者严都是正常的，但基本原则不能变，以防出现硬着陆风险。
　　浙江仙居加快安置房建设提升市民幸福感。来源：人民图片
　　相较于以往经济会议对房地产市场的表态，本次会议内容具备更强的指导意义，明确了‘房住不炒’不会动摇，将是住房市场的长期指导方针。诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，未来房地产市场支持合理购房需求的释放，但投机性需求不会被政策支持。
　　房地产市场对经济社会发展的重要性不言而喻。对此，楼建波强调，要守牢房地产发展底线，一方面不能带来金融风险，另一方面不能影响实体经济发展。
　　今年以来，部分房企出现债务违约，导致房地产金融风险加大。央行、银保监会等金融监融机构也频繁提及，要健全房地产调控长效机制，毫不松懈地防范化解金融风险，遏制房地产金融化泡沫化倾向，促进和维护房地产业稳定健康发展。
　　中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀则指出，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。
　　首提探索新的发展模式
　　构建租购并举新格局
　　相较于往年，此次会议首次提出预期引导的概念，会议表示加强预期指导、探索新的发展模式。有专家认为，这一提法释放出了积极的信号，将促进房企加快开发模式转型。
　　对房地产开发企业而言，随着我国房地产市场正逐步从增量市场向存量市场转变，越来越多开发企业开始寻求新的增长空间。
　　易居智库研究总监严跃进认为，这表明房地产市场在预期管理和引导方面将有新的动作，包括后续在稳房价方面，各类土地供应会持续跟进，以进一步稳定市场预期。房地产市场秩序的整顿工作也还会推进，对于各类炒作房价和引起预期不稳的行为会进行严管。
　　针对土地市场方面，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，探索新的发展模式意味着探索新的供地类型，未必是新增供地建设，而是如何盘活存量。新的发展模式也可以是新的土地出让方式，未必是价高者得，而是通过招标、建设方案竞标等多种方式结合，让房价地价联动。
　　江苏连云港保障房建设提速。来源：人民图片
　　多元化发展是房地产企业实现可持续发展的利器。对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，新的发展模式还意味着房企开发模式的转型。房地产企业长期以来形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。
　　坚持租购并举以及推进保障性住房建设在历年中央经济工作会议中均有所提及。多位专家认为，我国租赁住房市场将更加规范有序，将持续以发展保障性住房为政策重点。另外，多层次、多渠道的住房供应体系，也是下一阶段的政策着力点之一。
　　为建立完善房地产长效机制，今年以来，加快推进保障性租赁住房也在多个高层会议上被反复提及。记者梳理发现，自今年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，已有接近20城发布关于加快发展保障性租赁住房的实施意见或征求意见稿。并已被多地写入十四五住房发展规划中，成为未来住房发展重点。
　　保障性租赁住房作为住房制度建设的重要一环，是保障住有所居的重要依托。
　　11月23日，上海发布了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，明确在十四五期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，占同期新增住房供应总量的40以上；广州市政府办公厅发布的《关于进一步加强住房保障工作的意见》指出，到2025年，广州全面完成66万套保障性住房建设筹集任务，且逐步提高户籍中等偏下收入住房困难家庭的住房保障标准，帮助新市民、青年人等缓解住房困难
　　长租房和保障性租赁住房都是多层次住房租赁市场的组成部分，能够满足不同类型租赁需求，应在加强监管和建设模式创新的前提下，引导相关行业转型升级，作为未来多渠道住房供应的来源。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
　　严跃进则表示，除租购并举、长租房、保障性住房等方面发展外，未来对于存量市场的房地产发展模式、房地产税的推进等，都会有各类新的政策，值得期待。
　　因城施策持续推进
　　促进房地产业良性循环和健康发展
　　此次会议的一大亮点是提出因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在12月6日召开的中共中央政治局会议中，也曾明确提出，促进房地产业健康发展和良性循环。多位专家表示，要让市场步入良性循环，最关键、最重要的是要市场信心的恢复。
　　中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，由于房地产市场具有很强的地域差异性，因城施策相对于一刀切，是一个重要的进步。它既可以避免因政策形成的房地产系统性风险，也可以提升房地产调控政策的有效性。因城施策和’房住不炒’一起，构成房地产市场调控政策与长效机制的基石。
　　如何在既不放纵房企利用预售资金肆意扩张，又保持企业合理流动性的前提下，确立合理的预售资金监管标准？国海证券研究所联席所长夏磊表示，从政策层面来看，预售资金的监管不应一刀切地收紧，而应做到有紧有松、松紧适度。紧和松的根本目标都是为确保地产项目按时交付。
　　重庆丰都居民住上江景房。来源：人民图片
　　在严跃进看来，良性循环对于房地产市场很关键，市场不好会引起房企爆雷风险，而风险会转嫁到购房者身上后，会对购房产生畏缩心理，最终使得市场变为死水。因此，良性循环是对房地产产业链的一次重要表述，有非常强的信号意义。
　　实际上，自中央经济工作会议结束后的一周内，多地已发布相关政策，落实会议精神。
　　今年7月住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，为期三年的楼市整治在全国范围内展开。随后，多地跟进发布相关政策，贯彻落实工作。
　　李宇嘉则认为，促进房地产良性循环就是要去除阻碍其顺畅循环的问题，包括控制源头上的地价无序上涨、控制依赖度，这样就能控制住房价。要控住地价上涨，还得控制住前端购地融资，金融长效机制就要落实下去。同时，还要调整住房供应机构，比如增加保障性租赁住房供应，盘活存量资源，比如老旧小区改造等。
　　2021中国经济新观察系列报道：
　　之一：高水平开放促高质量发展开放型经济跃上新水平
　　之二：锚定高质量发展中国经济稳字当头、稳中求进
　　之三：持续提升金融监管能力精准拆弹防范化解重大风险
　　之四：敢为人先挺进科研无人区扎实落地强化国家战略科技力量
　　之五：唱响奋进凯歌乡村振兴展开新画卷
　　之六：十四五开局之年绿色低碳绘就高质量发展底色
　　之七：能源保障能力跃上新台阶推动三大目标协调优化发展
　　之八：消费持续复苏经济大盘稳定器更加稳健
　　之九：强化就业优先导向兜住兜牢民生底线