3天内，国家密集表态楼市，2022年或迎4大趋势，买不买房都该留意

　　转眼之间，2021年就快要过去了。回顾2021年的房地产市场，整体处于下行周期，对于很多过来人来说，如果用3个字概括，那就是＂不容易＂。①对于不少房企来说，融资渠道不断收紧，债务违约情况频发。②对二手房业主来讲，楼市进入买方市场，打折卖房成为常态，有时甚至面临降价都卖不掉的局面。③对购房者来说，房贷审批严格，房贷放款周期不断延长。④对土地市场来说，底价成交成为普遍现象，土地流拍、放弃拿地现象也不时出现。
　　除此之外，从全国来看，由于不同的城市坐拥不同的地理区位，面临不同的经济发展程度，处于不同的城镇化发展阶段，所以随着楼市进一步调整，一二线城市和三四线城市之间的楼市行情也在进一步分化。截至目前，全国已经有20多个城市出台了＂限跌令＂，超过17个省市出台了买房补贴新措施，为下行中的楼市进行托底。
　　因此，在很多人看来，面对房地产行业如此＂不容易＂的处境，未来房地产行业的发展也充满着很多的不确定性因素。站在2021年和2022年的十字路口，2022年的楼市走向成为了当前大家都十分关注和关心的话题。根据12月25日-27日三天里，住建部、央行、财政部等部门密集释放的信号来看，2022年的楼市走向基本清晰，房地产市场或迎来4大趋势，买不买房都该留意。
　　1、坚持房住不炒，平稳是2022年房地产市场的主旋律。
　　要判断2022年的房地产趋势，住建部对于房地产市场的表态无疑是至关重要的。12月25日，住建部部长王蒙徽在接受采访时明确表示，要牢牢坚持＂房子是用来住的、不是用来炒的＂定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。不过，同时也表示，住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。
　　在笔者看来，这段表态既有对当前楼市的总结概括，也对未来楼市的走向提出了明确的要求。其中，＂房住不炒＂、＂不将房地产作为短期刺激经济的手段＂仍将被坚定执行，这是楼市调控的底线，没有发生变化，这说明过去20多年高速度、大拆大建的房地产开发模式已经不可持续了。
　　不过，这并不意味着2022年会持续重拳打压房地产。＂促进房地产业良性循环和健康发展＂、住房和城乡建设是稳增长扩内需的重要领域＂等表态，向市场传递了一个十分清晰的信号，房地产行业规模大、链条长、涉及面广，不仅可满足各类住房需求，还可以稳定国民经济，地位仍然十分重要，短期内地位难以发生太大的改变。因此，总体来看，平稳依然是2022年房地产市场的主旋律。
　　2、支持刚需，满足改善，2022年自住群体将迎来更加有利的信贷环境。
　　影响购房者买房的因素有很多，房贷无疑是关键因素之一，比如房贷审批、放款周期等等。在过去这一年，很多人因为房贷政策收紧而无法获得贷款，不得不推迟买房计划。12月27日，央行召开了2022年工作部署会议，对于房地产进行了这样的表态：稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。12月25日，住建部部长王蒙徽在接受采访时也表示，要保障刚性住房需求，满足合理的改善型住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。
　　综合央行和住建部的这番表态，都指向了一个共同的目标：更好地满足刚需、改善等自住购房者的住房需求。对于刚需和改善群体来说，这无疑是一个十分温暖的市场信号，预计2022年过紧的房贷政策将得到＂纠偏＂，合理的购房需求将得到正常释放。目前，银行房贷额度松动、房贷利率下调、放款速度加快的现象已经出现。
　　据央行统计，11月末，全国个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元。此外，11月份，监测全国100个城市主流首套房贷利率为5.69%，环比回落4个基点，二套利率为5.96%，环比回落3个基点。另外，12月份，监测全国103个城市，房贷平均放款的周期已经缩短到了2个月以内。总体来看，2022年房地产市场信贷环境将进一步改善，针对刚需和改善的房贷利率、放款周期等或将进一步优化和改善。
　　3、从2022年起，房地产税或进入关键试点期，扩容试点城市势在必行。
　　进入2021年以来，关于房地产税的消息越来越多，出台的信号也越来越强烈。据财政部消息，12月27日，在全国财政工作视频会议上，财政部明确提及：深入推进财税体制改革，深化预算管理制度改革，做好房地产税的试点准备工作。据不完全统计，进入2021年，这是国家第七次提及房地产税立法相关的工作。其中，12月13日，财政部部长刘昆已明确表示：在总结上海、重庆房产税改革试点经验的基础上，结合新形势新情况，进一步深化房地产税改革试点，再国家统一进行立法，并规定试点时间为5年。
　　根据财政部释放的信息看，房地产税的出台已经是板上钉钉的趋势了，距离真正落地只剩下时间问题，而且未来5年，房地产税将进入关键期。从短期看，除了上海、重庆之外，房地产税试点城市扩容已经是势在必行，而且国家显然已经做好了试点准备，所以预计2022年试点城市以及实施细则将会陆续出台。
　　可能有人会问，哪些城市会率先成为试点？目前还不得而知，不过业内普遍认为，长期以来，房地产市场较热、房价上涨压力大的城市有望率先出台。除此之外，还有一点可以肯定，国家明确表示＂进一步深化房地产税改革试点＂，所以与上海、重庆两地的试点有所不同，未来房产税试点将在税基、免税等方面进一步深化，既体现房地产税的力度，也可以更好的总结经验，为最终的出台打下基础。
　　4、房地产行业仍然大有所为，在满足自住需求、老旧小区改造、住房租赁等方面发挥作用。
　　12月25日-27日三天里，根据央行、住建部表态来看，＂良性循环与健康发展＂将成为2022年房地产调控的主要目标。显然，这意味着高杠杆、高负债、高速度、高周转等传统开发模式正在渐渐终结。不仅如此，在房地产调控之下，未来房地产行业还将会继续去杠杆和降负债。那么，这是不是意味着房地产彻底落寞了呢？显然不是，种种信号都显示，从长期看，未来房地产行业仍然大有所为，主要体现在以下三个方面：
　　其一，目前刚需、改善等住房需求仍然旺盛。数据显示，目前我国的户籍人口城镇化率不到50%，与发达国家70%以上的标准相比，未来仍然有很大的发展空间，也仍然会带来大量的刚需和改善需求。其二，早在2020年底，住建部就已经宣布，旧改逐步接棒棚改，五年内要完成2000年底前建成的老旧小区的改造任务 。其三，针对新市民等群体，国家也已表示，要大力发展保障性租赁住房和共有产权住房，并将在金融、土地、公共服务等方面加大支持力度。
　　总体看，在＂良性循环与健康发展＂的目标下，2022年起，房地产将在以上三个方面发挥重要作用。
　　简单总结下，回顾2021年，房地产市场走得确实＂不容易＂，但根据3天内国家密集表态和种种的趋势来看，2022年的房地产市场走向基本清晰，行情有望＂好起来＂。不过，有一点十分明确，万变不离其宗，房住不炒的定位没变，稳地价、稳房价、稳预期的目标也没变，所以楼市调控的大方向没有改变，而且接下来楼市调控政策会更加强调满足刚需和改善的需求，所以炒房客真的应该彻底放弃幻想了，而对于准备买房的刚需和改善来说，2022年有望迎来更加有利的环境和氛围。