为什么房地产税年内暂缓扩大试点

　　一、消息方面，房地产税暂不扩大试点，要及时提出有力有效的防风险方案和发展措施
　　1、据新华社北京3月16日电。近日，新华社记者就房地产税改革试点问题采访了财政部有关负责人。有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。（节选自新华社）
　　2、3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。虽然此次会议主要目的是在提振连续下挫的资本市场，但对房地产市场的发展同样具有指导意义。会议指出，要继续坚持以经济建设为中心，坚持深化改革、扩大开放，坚持市场化、法治化原则，统筹疫情防控和经济社会发展，保持经济运行在合理区间，保持资本市场平稳运行。一定要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。（前2月央行金融统计数据显示贷款规模下降）。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。会议强调，有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。对市场关注的热点问题要及时回应。凡是对资本市场产生重大影响的政策，应事先与金融管理部门协调，保持政策预期的稳定和一致性。（节选自新华社）
　　二、数据方面，无论从房地产本身，还是更深层次的收入支出比，均不支持房地产的扩张，也不支持再增加居民的任何一项税收负担，房地产税当然包括在内
　　1、土地、商品房市场数据同比大幅度下挫。
　　国家统计局3月15日公布的2022年1-2月房地产投资及销售数据极为负面。10个关键统计指标，除投资金额、施工面积两个指标，房企因不能停工和为了维持持续销售局面，略有增长外，其余8个指标全部同比大幅度下挫，市场情绪极为悲观。其中，较为离谱的是土地购置面积同比大幅度下滑42.3%，土地成交金额同比下滑26.7%；商品房销售金额同比下降19.3%，商品房销售面积同比下降9.6%。商品房销售价格同比下降10.75%。新开工面积、竣工面积、以及房企到位资金方面，也有不同程度的下滑。
　　2、房地产支出占工资比过高，购房能力下降，消费萎缩。
　　2020年全国城镇职工工资性收入为16.41万亿元（2021年数据暂未公布，预计增幅有限，2021年多数行业存在裁员和降薪行为），2021年末个人住房按揭贷款余额38.3万亿元，按5.2%的年利率，贷款25年估算，居民承担住房贷款本金及利息支出约4万亿元，2021年居民用于支付房地产定金首付款金额约7.41万亿元。2021年全社会从居民角度看房地产单项支出总额11.41万亿元，占到工资性收入的69.53%，是历史极限值。换句话讲多数居民的70%劳动报酬间接转移支付给房地产和银行，只有约30%的劳动时间属于自由支配。从全社会看，城镇职工工资性收入减去在房地产方面的支出后，仅剩5万亿元用于其它消费支出和储蓄。这一数据也能很好的解释，为什么当前社会整体消费不振。
　　当然城镇职工工资性收入并不是社会的全部收入，但我们要认识到当前城镇常住人口已经占比到全社会人口的64%左右，城镇人口是社会的主要部分，也是房地产的主要购买者，因此此数据虽然不是精确的测算数据，但对于研究房地产和居民消费具有重要的参考意义。
　　三、趋势及建议
　　延续此前观点：
　　1、从全社会角度看，整个社会应当进入一个调整和修养期，未来相当长的一段时间，政策调整的重心应当以围绕如何恢复经济发展，提高居民收入水平，积蓄社会财富和力量，才能解决住房、人口、消费等一系列发展问题。
　　2、2022年房地产政策整体上处于持续放松的一个势态。
　　对普通居民来讲，除个别特大城市外，在因城施策的主导之下，政策走向将逐步全面取消限购、限贷、降低利率，各种买房的门槛将会逐步去除，耐心等待各种政策的放开，下半年将迎来买房的较好时机。
　　对房企来讲，要相信当前的黑暗是为了迎来未来的曙光。当前的经济数据和行业政策与行业发展极不匹配。住房问题，本身是一个简单的问题，解决的方式有多种手段。而房地产行业之所以重要，只因其并非只是为解决居住问题而存在。房地产行业作为承担转移居民收入至政府财政的重要发展工具，短期内无可替代，重建财税工具和体系将是一个漫长的过程，这个是隐藏在行业之后的不可宣扬的本质。
　　当前市场正处于客户与土地价格的博弈阶段，表面上看是房企的窘迫，实质上是包括居民、房企在内的所有人不愿再为高企的土地成本和金融机构买单。这是将是一场漫长的社会博弈，结果当然是代表社会多数利益的群体会获得胜利，房地产新的发展模式，一定是以打破某些传统利益而推进的，但这是一个漫长的过程，决策层从对市场的认识、领悟、质疑、肯定，再到改革需要一个漫长的过程，没有熬过去的房企是将会牺牲品。
　　房企的活跃需要等待两个前提。一个是经济持续恢复，居民收入获得较大提高，原有模式可继续采用。或者是房地产或土地的大幅度改革，新的发展模式得到确认，政策持续明朗，利润空间显现，方可有所作为。