河南地市表现及变化——高热城市变高危,城市价值再挖掘 2019年河南地市预期表现及变化:由热转冷、城市分化转为均有不同程度降温、原高价地王城市项目销售难度普遍加大、房企地市布局收缩、土地流拍频现、楼市转冷、房企主动降价加快回笼资金和维权频发。 上半年冷热不均 南阳、商丘、新乡、安阳、洛阳等城市房价上涨,许昌、驻马店等城市价格上涨停滞。 1、城市环境:货币环境趋紧和调控监管从严、利率上浮; 2、土地市场(地热地王频出、高溢价、土拍起始价抬升)。 2019年地王预期产生原因: ①市场端—供不应求:如洛阳、新乡短期库存低,土地供应少导致地市地热; ②如南阳、开封区域优质地块诞生地王。 3、房地产市场 量升价稳、受大环境影响行业规范,客户预期并未明显改变;部分城市销售持续向好,但受供需影响如许昌市场开始疲软,城市分化明显。 4、房企动向 企业拿地策略略有调整、地市谨慎拿地。 四季度整体降温 土地流拍频出、地王项目迈入深坑、销售难度叠加,房企为抢客户降低门槛、特价房或加大促销加速回款,变相调价。 1、政策环境:调控持续、房企融资渠道收紧、资金监管趋严,利率继续上浮如驻马店买房钱交给银行监管,开发商按进度提取、工程进度慢。 2、土地市场(土地频现流拍、低溢价) 土地流拍原因: ①房企资金周转不力; ②限价影响项目盈利的难度较大; ③开发条件严苛(如配建、自持、限售等方面),起拍价抬高。 3、房地产市场 市场下行、销售端难度加大、房价上涨动力减弱、部分城市迈入红海。 4、房企策略(拿地转变、控速、控风险、加快回款) 恒大、碧桂园、中梁深耕三四线、加速跑量、降价促销,拿地规模回落(碧桂园三四线低能级城市要求10%利润率,2018年10月前停止拿地,中梁从专注三四线城市到二线城市拿地)保利策略转变对三四线城市不再拓展新城市;万科及融创三四线城市只进入主城区等,万科以底价进入周口市场,金科以地王进入南阳,佳兆业进入新乡,这些房企动作表明市场预期降低,2019年楼市市场将以继续回调作为主基调。