买房前你必须知道的房产知识（七）

　　公积金贷款、商业贷款和组合贷款有哪些区别
　　买房常见的贷款方式就是公积金贷款、商业贷款和组合贷款，那么这三者之间的区别你知道吗？主要体现在以下几点：
　　1、贷款利率不同
　　公积金贷款5年以上贷款利率为3.25%，产生的总利息低。
　　商业贷款，无折扣的情况下贷款利率为4.9%，贷款的总利息比较高。
　　组合贷款的贷款利率介于3.25%和4.9%之间，贷款的总利息相对适中。
　　2、贷款的额度不同
　　公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，此外，政策还规定了公积金的高可贷款额度；组合贷款和商业贷款的贷款额度比公积金的贷款额度高。
　　因此，很多人在公积金贷款额度不够的情况下，选择组合贷款。
　　3、贷款的条件不同
　　商业贷款的要求是个人信用良好，没有不良征信记录，具备还款能力。只要是购买房屋，不管是普通住宅还是商住楼、别墅、写字楼，都可以采用商业贷款。
　　采用公积金贷款，也要求个人的信用良好，此外还有要求，就是自贷款之日起前6个月，个人的公积金账户须是连续正常且足额缴纳的。公积金贷款仅针对购买普通住宅的家庭，别墅等非普通住宅、商住楼等非住宅，是不可以使用公积金贷款的。
　　组合贷款则必须同时满足公积金贷款和商业贷款的要求。
　　此外，个人有公积金贷款未结清，不能再采用公积金贷款和组合贷款；而有商业贷款未结清，除开限购限贷因素外，还可以再采用商业贷款买房。还有一个问题就是，在很多城市买房，公积金异地贷款受到限制，自然组合贷款也是不行的；而商业贷款，则可以不受地方的限制。
　　4、贷款流程的繁简不同
　　商业贷款的流程相对简单，在银行申请商业贷款后，贷款很快就能发放下来。
　　公积金贷款的流程复杂，必须先到住房资金管理中心进行申请，中心进行审核后开始办理贷款，从申请到贷款发放，时间比较久。
　　组合贷款中商业贷款部分向贷款银行申请，公积金贷款部分向公积金中心申请，贷款发放的速度比公积金贷款和商业贷款都要慢。
　　5、资金来源不同
　　住房公积金管理中心的资金来源于职工个人及所在单位缴存的住房公积金，可以简单理解为＂取之于民，用之于民＂。
　　商业贷款是以房产作为抵押物，向银行等金融机构获得一次性借款的交易。
　　组合贷款的资金则是来自于公积金中心和银行。
　　三种贷款方式各有利弊，买房的时候，要结合贷款的条件和自己的需求，选择适合自己的贷款方式。 办理组合贷应该注意哪些事项？
　　组合贷的存在让很大一部分购房者既可以享受到公积金贷款的便利，又可以在贷款数额不足的情况下，借助商业贷款来弥补缺憾。因此，从整体上而言，组合贷是比较受大众欢迎的。
　　但是对于房企来说，却并非如此。觉得很疑惑？那接下来就跟着小编一起来看看组合贷办理过程中应该注意的事项吧。或许从中你能看出一些关于组合贷在市场上的使用行情到底怎样的。
　　一、组合贷中的商业和公积金贷款要在同一家银行申请
　　一般来说，公积金贷款需要到公积金中心指定的银行办理，至于商业贷款则需要到开发商指定的银行办理贷款事宜。而在申请之余，一般都是需要将房屋抵押给贷款银行的。
　　因此，对于申请组合贷的购房者来说，在购买一套房子的前提下，为了实现申请贷款和抵押房子共同进行的目的，只能选择一家银行。也就是说，公积金中心指定的银行办理组合贷事宜。
　　二、申请组合贷要经过开发商同意
　　从当前状态来看，很多开发商越来越不愿意接受购房者的组合贷款申请意愿。这是为什么呢？这往往都是因为，组合贷涉及到了公积金办理中心、商业银行、开发商以及购房者等多个主体。
　　而且更牵扯到公积金管理中心的办事速度和审批效率，最重要的是还牵扯到银行贷款的征信调查以及贷款审批手续。这从整体上来说，要比单一的贷款程序要慢很多。也就是，申请贷所面对的主体太多，不但会手续繁琐且还会拖慢整个审批流程，从而导致时间长放款慢。
　　因此，这种情况对于开发商来说，是一个非常不乐意听到的消息。因为这就意味着开发商收回房款的周期会延长很多，且更不利于资金周转了。
　　故而，大家在申请组合贷的时候，一定要咨询房屋的开发商是否接受该贷款方式。如果开发商不接受，那么只能另选方式或者放弃该楼盘了。
　　三、组合贷要了解提前还款相关事项
　　现在就有很多城市规定了，采用组合贷的购房者在决定提前还款的时候，一定要优先偿还公积金贷款的额度。甚至有的城市还规定了，提前还款时，公积金贷款和商业贷款要保持一定的比例偿还，而且不能只偿还一种。
　　因此，这就要求购房者来决定采用组合贷之前，一定要了解清楚公积金和商业贷款各自的贷款利率，选择好偿还贷款的方式。
　　四、组合贷要同时满足商贷、公积金贷的首付、利率要求
　　关于首套房和二套房的首付比例以及贷款利率等问题，放在组合贷身上，则还需要同时满足公积金贷款和商业贷款两个条件。当公积金贷款和商业贷款对首套房或二套房的首付比例或者贷款利率不一致时，那么在这种情况下，是按照较高一方的要求来完成贷款的。 办理商业贷款买房需要注意什么？
　　相信不少已买过房的人群，对于商业贷款的基础常识内容都有所了解，买房选用商业贷款已成为很多购房者贷款的主要方式，但由于公积金贷款手续繁琐、贷款额度低，让更多贷款人只能申请商业贷款，那么申请商业贷款都有哪些注意事项呢？今天就随小编来看一看吧。
　　1、向银行提供的资料要真实
　　申请个人住房贷款，银行一般都会要求借款人提供个人身份信息、经济收入证明等基本信息。
　　对于个人来说，应该提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。如果伪造自己的身份信息和收入信息，进而夸大自己的经济能力，极有可能导致在初期还款时发生违约的情况。若是银行发现并证实借款人所提供的材料和信息均为伪造，会使得借款人的信用评级大大降低，影响到自己的贷款申请。
　　2、资信状况良好
　　征信情况好不好会直接影响贷款的申请。一般情况下，如果个人征信记录中有连续三次累计六次以上的逾期记录，贷款申请很大程度上会被拒批。信用卡、房贷、车贷如果出现逾期记录，都会出现在你的个人征信中。购房者可登陆中国人民银行个人征信进行征信查询，但结果仅作为参考，办理贷款是以银行实际查询的结果为准。
　　3、注意贷款年限
　　各银行商业贷款最高贷款年限为30年，如果申贷人满足长期贷款年限的条件，可以任意选择贷款的年限。贷款年限的不同直接影响月供金额。贷款总额一定的条件下，贷款年限越短，产生的利息越少，月供越多。
　　贷款年限可以根据自身经济实力来选择，高收入人群可选择短期贷款，减少利息成本。而经济实力一般的购房者则可以选择较长的贷款年限，减轻月供压力。
　　4、了解还款方式
　　常见的还款方式有两种，等额本息和等额本金。在选择还款方式时，购房者可根据自己对未来的收入预期，及资金处置计划来作出选择。
　　如果你有足够的还款能力，尤其是贷款早期，采用等额本金合适，因为还的总数会少，也就是利息会少很多；如果你是等额本息贷款，又有提前还款打算的话，那最好在贷款前期还，这种方式还款利息多，后期提前还款不划算。
　　5、注意提前还款的时间点
　　提前还款是指贷款人在保证按月偿还贷款本息的基础上，提前偿还部分或全部房贷。但是，提前还款有一定的条件。如果不满足条件，银行会可能收取一部分违约金。需要注意的是：由于各城市、各银行的规定不同，贷款人需要提前向银行咨询具体事项。
　　6、按时还款
　　银行贷款发放后，注意按时还款，不要逾期。逾期还款不仅会产生信用污点，而且还会影响之后的贷款。如果遇到还款日在节假日期间时，最好提前准备好房贷，将钱转入到还款账户中，避免因为假期期间的延时到账，发生逾期情况。